Самовольная перепланировка нежилых помещений судебная практика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самовольная перепланировка нежилых помещений судебная практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В Определении от 16.12.2010 N 1581-О-О Конституционный Суд РФ рассмотрел вопрос о возможности принятия жалобы ЖСК «Волжский» к рассмотрению в заседании Конституционного Суда Российской Федерации. Определением суда общей юрисдикции, оставленным без изменения вышестоящим судом, ЖСК «Волжский» было отказано в принятии заявления об обязании восстановить вентиляционный короб и систему отопления в проектное состояние. При этом суды обосновывали вывод об отсутствии у заявителя права на предъявление указанного требования ссылкой на ст. 29 ЖК РФ.

ЖСК НЕ МОГУТ ОСПАРИВАТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

В своей жалобе в Конституционный Суд РФ ЖСК «Волжский» оспаривал конституционность ст. 29 ЖК РФ.

Статья 29 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения, заключающиеся в обязанности собственника жилого помещения, а также нанимателя по договору социального найма жилого помещения привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. В случае неисполнения данной обязанности указанными лицами орган, осуществляющий согласование перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ наделяется правом на обращение в суд.

По мнению заявителя, эта норма противоречит Конституции Российской Федерации, ее ст. 46 (ч. 1), поскольку ограничивает право граждан, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и управляющих компаний на судебную защиту в случаях самовольных перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, наделяя таким правом только органы, осуществляющие согласование перепланировки и (или) переустройства жилого помещения.

Однако Конституционный Суд РФ не нашел оснований для принятия жалобы к рассмотрению.

Высшая судебная инстанция пришла к выводу, что положения ст. 29 ЖК РФ, устанавливающие специальный механизм публично-правового контроля за соблюдением порядка перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, не исключают возможности использования собственниками помещений в многоквартирном доме или объединениями собственников помещений в многоквартирном доме в интересах собственников гражданско-правовых способов защиты, в частности способа, предусмотренного ст. 304 ГК Российской Федерации. Таким образом, КС РФ пришел к выводу, что положения статьи не могут рассматриваться как нарушающие какие-либо конституционные права и свободы заявителя, указанные в жалобе.

Можно ли узаконить перепланировку

О перепланировке помещения власти могут узнавать не сразу. Зачастую помещение может годами стоять уже переделанным и никто этого не заметит, по крайней мере до тех пор пока не пожалуются заинтересованные лица или это не обнаружится при какой-либо проверке. Если о самовольной перепланировке еще не стало известно, то узаконить ее можно том же порядке как она была бы согласована.

На первом этапе нужно;

• Заказать технический паспорт в БТИ;
• Заказать проект перепланировки в проектном бюро или у застройщика;
• Получить техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
• Оформить согласие собственников смежных помещений;
• Подготовить нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект.

Второй этап предполагает согласование с различными ведомствами:

1. Отделом архитектуры города;
2. Горгазом;
3. Роспотребнадзором, если дом расположен на первом этаже жилой многоэтажки;
4. Отделом защиты наследия если строение относится к объектам культурного наследия;

Теория: переустройство, перепланировка, различия между ними

Переустройство квартиры представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт квартиры (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

В силу абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда №170, переоборудование (переустройство) жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

При переустройстве могут быть перенесены элементы обогрева (батареи), элементы сантехники, электрооборудование, установлены ванные комнаты, туалеты и кухни, заменены газовые плиты на электрические и наоборот, установлены газовые котлы, дополнительное инженерное оборудование, с помощью которого можно увеличить энерго‑, водопотребление, заменяя существующие или прокладывая дополнительные проводящие сети, произведен демонтаж подводящих сетей или инженерного оборудования при условии обязательного сохранения существующих стояков снабжения канализаций холодной и горячей водой.

Перепланировка квартиры – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт квартиры (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Абзацем 3 пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда установлено, что перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Этот перечень производимых работ при переустройстве и перепланировке квартиры не является исчерпывающим.

Отличия переустройства и перепланировки квартиры состоят в следующем. Переустройство квартиры представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей и оборудования в жилом помещении из одного места в другое, при этом конфигурация квартиры не изменяется. Под конфигурацией квартиры необходимо понимать его внешние пространственные границы, размер, расположение комнат и помещений вспомогательного назначения, дверных и оконных проемов, стен. В отличие от переустройства, перепланировка квартиры связана именно с изменением его конфигурации. К такому изменению можно отнести перенос и разборку либо установление в квартире дополнительных перегородок (ненесущих стен), за счет чего одни комнаты в квартире могут быть уменьшены, а другие увеличены, либо число комнат может быть уменьшено или увеличено, а также устройство или перенос дверных и оконных проемов.

Переустройство и перепланировка квартиры в обязательном порядке требуют внесения изменений в технический паспорт квартиры, под которым понимается документ, содержащий выполненный в масштабе план квартиры, а также техническую и иную информацию о таком жилом помещении, связанную с обеспечением его соответствия установленным законом требованиям.

Проводить переустройство и (или) перепланировку помещения необходимо с соблюдением требований законодательства по предварительному согласованию с органом местного самоуправления. Основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки считается документ, подтверждающий принятие этим органом решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки (ч. 1, 6 ст. 26 ЖК РФ).

Что нужно учитывать судам

1. Одним из юридически значимых обстоятельств, которые надлежит доказывать истцу, является выяснение вопросов о том, осуществлена ли самовольная перепланировка в соответствии со строительными правилами и нормами, не нарушает ли права и законные интересы граждан или не создает ли угрозу их жизни или здоровью.

Соответственно истцам по спорам о сохранении квартиры в перепланированном (переустроенном) состоянии доказыванию подлежат обстоятельства того, что:
— перепланировка в помещении согласована со всеми компетентными органами;
— перепланировка не противоречит строительным нормам и правилам, не ухудшает условия эксплуатации квартиры, требования пожарной безопасности;
— проект перепланировки помещений квартиры подготовлен архитектурно-проектной компанией, выполнен в соответствии с требованиями нормативных правовых актов (СНиП, ВСН), не противоречит строительным нормам и правилам, государственным стандартам, требованиям экологических, санитарно-эпидемиологических, гигиенических, противопожарных и других норм, а также требованиям безопасности;
— работы по переустройству и перепланировке произведены в соответствии с требованиями нормативных документов, действующих для жилых домов, на основании проекта и разрешения компетентного органа в установленные сроки и приняты по акту выполненных работ.

2. Другим юридически значимым обстоятельством, подлежащим выяснению в ходе рассмотрения дел обобщаемой категории, является определение способа изменения спорного объекта (реконструкция, перепланировка или переустройство).

Переустройство и перепланировку квартиры необходимо отличать и от реконструкции.
Согласно ч. 14 п. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или другие улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления этих элементов.

Таким образом, реконструкция – это более широкое понятие, чем перепланировка. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. При реконструкции возможно изменение конфигурации помещений, с увеличением площади объекта капитального строительства (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной и касается работ только внутри помещения.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 было обращено внимание на то, что некоторые суды не проводят различие между понятиями реконструкции и перепланировки (переустройства) квартиры и разрешают иски граждан, например о сохранении квартиры в порядке ст. 29 ЖК РФ.

3. Юридически значимым обстоятельством по делам обобщаемой категории является наличие согласия всех собственников помещений в доме, в случае присоединения части общего имущества собственников МКД к личному имуществу правообладателя квартиры и изменения размера общедомового имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МКД, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД.

Произведенный незаконный ремонт, если он «засвечен» отмечается на планах БТИ квартиры или помещения в виде красных линий, если объект расположен в Москве. Помимо красных линий рядом с планами также ставится отметка о присутствии в квартире несогласованной перепланировки. В некоторых городах и областях произошедшие изменения рисуют в черных линиях, оставляя лишь соответствующую отметку. Несогласованная перепланировка может быть и не отмеченной в плане БТИ, если не проводилась её инвентаризация (не осуществлялся выход техника на объект), но ниже для наглядности мы привели планы БТИ именно с красными линиями как примеры несогласованных перепланировок. Ниже мы отошли от разделения терминов незаконной и самовольной перепланировки в заголовках примеров, так что ниже приведены те переустройства, которые узаконить невозможно.

Согласование перепланировки

Для одобрения перестройки коммерческой собственности потребуется соблюсти целую процедуру. Специальный порядок согласования на проведение работ состоит из нескольких этапов:

• составление предварительного проекта. Для этого необходимо обратиться в проектное бюро;
• если на руках отсутствует технический паспорт на недвижимость, его нужно будет получить в БТИ;
• сбор дополнительных документов, предусмотренных ст. 26 ЖК РФ;
• если перестройку планирует выполнить арендатор, следует получить разрешение собственника;
• подача официальных бумаг и соответствующего заявления в орган, выдающий разрешение (Администрация, Жилинспекция или БТИ). Документы в Жилинспекцию можно подать через МФЦ.

После получения разрешения начинаются строительные работы.

Возможно ли самовольное переустройство?

Стоит понимать, что перепланировка — процесс долгий и требует не только времени для сбора необходимой документации, но и материальных затрат.

Перепланировка нежилого помещения — процедура строго формализована и состоит из нескольких обязательных этапов.

Рассмотрим виды работ, которые относятся к перепланировке помещения:

1. установка стен;
2. смена мест расположения санитарных зон;
3. перенос, снос и установка вспомогательных элементов;
4. увеличение или уменьшение размеров оконных проемов;
5. установка оборудования, требующего подключения коммуникационных сетей;
6. изменение конструкции основания пола;
7. установка или демонтаж лестничных пролетов;
8. подключение коммуникаций.

Разница в процедуре в многоквартирном доме и ином здании

От расположения нежилого помещения зависит стоимость проводимых работ и процедура оформления перепланировки:

Узнайте о важных правовых нюансах переустройства и перепланировки нежилого помещения в МКД и нежилом доме.

Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах

Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.

На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.

Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.

Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

Подавать иск об оспаривании перепланировки необходимо по месту нахождения ответчика либо имущества. Рассмотрение дела проводится в местных судах.

Судебная практика по перепланировке жилого помещения показывает, что категория данных дел довольно часто рассматривается местными судами.

Подать иск в суд может орган, который проводит согласование переустройства квартиры в отношении:

1. Владельца квартиры по вопросам продажи жилья на публичных торгах с последующей выплатой денег от продажи, с вычислением из этой суммы судебных расходов. Новый собственник обязан восстановить прежнее состояние квартиры.
2. Нанимателей, которые проживают в квартире на условиях социального найма, по вопросам расторжения договора, и возложение на владельца обязанности по восстановлению предыдущего состояния квартиры.

Вышеуказанные действия могут проводиться только после оповещения владельца или нанимателя о их обязанности по приведению квартиры в первоначальный вид.

Исковое заявление будет рассмотрено в течение двух месяцев с момента подачи документов.

Образец искового заявления о перепланировке квартиры можно скачать тут.

Суд не может отказать в удовлетворении иска, если:

• все строительные и ремонтные работы проведены согласно всем требованиям норм и стандартов;
• экспертные заключения – положительные;
• соседи и жители дома не возражают против проведенных изменений.

Как узаконить переустройство

Существует только один способ узаконивания перепланировки – через суд. Основанием для этого служит статья 29.

Удовлетворение заявления может произойти только в том случае, если не были нарушены правила по отношению к соседям, а также нет негативных последствий по причине перепланировки.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Чтобы обратиться в суд с прошением, истец должен иметь при себе два документа: паспорт, подтверждающий личность собственника, и план квартиры до перепланировки. Вся техническая сторона документации должна подготавливаться сотрудниками Бюро.

Технический паспорт собственности можно получить у кадастрового инженера, при помощи подачи соответствующей заявки с приложенным заключением по нынешнему состоянию квартиры. Важным элементом при обращении в суд является проводимая экспертиза для подтверждения на соответствие пожарной безопасности.

Что запрещено при переустройстве?

Конечно же, сам факт проведения перепланировки, несогласованной с жилищной инспекцией, будет считаться нарушением закона. Но не стоит забывать, что за несоблюдение правил переустройства квартиры ее владельцу также грозит ответственность. В связи с этим не допускаются любые работы, которые могут ухудшить эксплуатационные характеристики жилья. Это значит, что задумав ремонт, вы должны придерживаться не только своих предпочтений, но и соблюдать интересы соседей, а также придерживаться всех мер безопасности. В список работ, на которые вам не удастся получить разрешение инспекции, входят те виды перепланировки, которые:

• Затрудняют доступ к электричеству и водоснабжению;
• Могут перевести жилое помещение к категории нежилых;
• Нарушают прочность несущих конструкций здания;
• Подразумевают перенос общедомовых радиаторов отопления на балкон или лоджию;
• Нарушают строительные и санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности;
• Проводятся в домах, признанных ветхими или аварийными;
• Подразумевают объединение газицифицированной кухни с жилыми помещениями;
• Затрагивают систему вентиляции.

Внимание!

Каким бы заманчивым не казался хотя бы один из вышеперечисленных вариантов, от него лучше сразу отказаться. Несоблюдение правил переустройства жилого помещения может привести к возникновению аварийной ситуации, материальная ответственность за которую ложится на непосредственного виновника – инициатора перепланировки, не говоря уже о конфликтах с соседями.

Какие последствия влечет несогласованная перепланировка

Если собственник выполнил работы и изменил характеристики помещений без подготовки и согласования проекта, перепланировка признается незаконной. В этом случае грозит ответственность по КоАП РФ и ГК РФ, а нарушителя могут обязать восстановить исходное состояние объекта.

Более того, если граждане приобрели квартиру с несогласованной перепланировкой, они будут отвечать за самовольные изменения, если не докажут факт выполнения работ предыдущими владельцами.

В состав возможных последствий несогласованной перепланировки входит:

• каждый владелец смежной квартиры в МКД имеет законное право подать жалобу на незаконное проведение работ;
• статья 21 КоАП РФ предусматривает административные санкции за указанное нарушение;
• собственника могут обязать восстановить первоначальное состояние объекта за свой счет – для этого подается исковое заявление в суд;
• если неправомерное проведение работ повлекло причинение ущерба (например, владельцу смежной квартиры), нарушитель будет обязан возместить его в судебном порядке.

Еще одним важным последствием неузаконенной перепланировки является полный запрет на совершение сделок с таким жильем. С 2017 года действует правило, ограничивающее совершение сделок, если объект не поставлен на кадастровый учет в Росреестре, либо если его характеристики не совпадают с кадастровыми сведениями ЕГРН. Устранить такое ограничение можно только узакониванием перепланировочных работ и оформлением техплана.

Чем грозит незаконная перепланировка нежилого помещения или квартиры?

За незаконную перепланировку собственника ждет штраф и предписание вернуть выполненные нарушения в исходное состояние.

Рассмотрим этот вопрос подробнее. Во-первых, собственника согласно пункту 2 статьи 29 Жилищного кодекса РФ неотвратимо ждёт наказание за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме при её обнаружении в виде штрафа . В Москве для физических лиц он составляет 2000-2500 рублей согласно статье 9.12 КоАП города Москвы, для юридических лиц- 300-350 000 рублей согласно той же статье. По России размер штрафа согласно 7.21 Кодекса об административных нарушениях РФ для физических лиц также составляет 2000- 2500 р. Во-вторых, согласно пункту 3 статьи 29 ЖК РФ, а в Москве согласно п. 3.3.3.10.2.2.2 Прил. №2 к 508-мому Постановлению Прав-ва Москвы для квартир и согласно п. 3.5.3.1 Административного регламента исполнения Государственной Жилищной инспекции г. Москвы функции по осуществлению контроля за соблюдением требований к проведению переустройства и перепланировки нежилых помещений в жилых домах для нежилых помещений, собственнику квартиры или нежилого помещения с незаконной перепланировкой выдаётся предписание вернуть планировку такой квартиры или нежилого помещения в исходное положение в части работ, нарушившей закон. Иными словами, произведенный дорогостоящий ремонт придется возвращать в первоначальное положение. Выписывает данное предписание в Москве инспектор Жилищной инспекции, а в других городах России соответствующий представитель органа местного самоуправления (согласно п.1. ст.26 ЖК РФ). Если инспектора не пустить в квартиру или нежилое помещение, то он будет добиваться доступа в них через суд. Таким способом выявление незаконной перепланировки получится лишь отсрочить. Если несанкционированная перепланировка не была устранена в соответствии с выданным предписанием, то дело по ней передают в суд, который в соответствии с п.5 ст.29 ЖК РФ имеет право выставить такую квартиру или нежилое помещение на продажу с торгов, что уже бывало несколько раз на практике.

Похожие записи:

• С 2023 года будут повышены платежи для бизнеса по страховым взносам
• Транспортная накладная с 01.03.2022 в 1С — образец
• Оформление покупки земельного участка в 2022 году