Взыскание задолженности по арендной плате подсудность

Советы юриста 13 января, 2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание задолженности по арендной плате подсудность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как выиграть спор по договору аренда в суде?

2. Продление договора аренды

3. Взыскание задолженности по договору аренды недвижимости

4. Взыскание долга по арендной плате

5. Нюансы взыскания арендной платы за период «вынужденных» выходных

6. Практика арбитражных судов по аренде транспортных средств

7. Взыскание арендной платы при отсутствии договора

8. Образец искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате

9. Судебная практика по договорным спорам

10. Чего можно добиться в суде

11. Взыскание долга по договору аренды

12. Основные проблемы взыскания задолженности.

13. Исковое заявление о взыскании задолженности и пени по договору аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Как выиграть спор по договору аренда в суде?

Если по договору аренды спор дошел до судебного разбирательства, то нужно быть готовым к защите своих прав и интересов. Существенно помогут в судебном споре следующие моменты:

доскональное изучение договора. Гражданское законодательство не регулирует многие аспекты аренды (способ расчета между сторонами, порядок передачи и возврата помещения, проведение ремонта и т.д.), но они указываются в соглашении сторон. В зависимости от предмета спора, в договоре могут содержаться моменты, которые можно обратить в свою пользу;

тщательная подготовка к судебному делу. К процессу нужно быть готовым, иметь четкую позицию по делу в письменном виде и возможность подтвердить ее доказательствами;

уверенная речь и убедительные доводы во время судебного процесса. В суде важно отстоять свою позицию по делу и опровергнуть аргументы оппонента. Высказывания должны быть логичны, подкреплены ссылками на нормы права, примерами из судебной практики и доказательствами по делу.

Продление договора аренды

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

при установлении в тексте договора срока его действия;
при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Взыскание задолженности по договору аренды недвижимости

Наша компания оказывает юридические услуги по спорам, вытекающим из договора аренды.

Мы поможем арендодателю взыскать задолженность по арендным платежам, задолженность по оплате коммунальных услуг и прочих эксплуатационных расходов, которые обязан платить арендатор в связи с использованием имущества; поможем освободить нежилое помещение при прекращении или расторжении договора аренды, взыскать убытки за порчу или повреждение имущества, сданного в аренду. А также окажем услуги арендатору в случае неправомерного расторжения договора аренды, взыскания арендной платы и других платежей.

Оставьте заявку

Оставьте заявку и получите судебное представительство

Наши специалисты грамотно составят исковое заявление или отзыв на иск, подберут всю необходимую доказательственную базу, разработают обоснованную правовую позицию по делу, защитят интересы своих клиентов в суде и службе судебных приставов.

В современной рыночной экономике между хозяйствующими субъектами довольно распространены арендные отношения по поводу различных объектов недвижимости.

Аренда недвижимости создает условия для извлечения прибыли, являющейся главной целью предпринимательской деятельности, так и может являться самостоятельным видом деятельности.

Участвовать в обороте могут всевозможные объекты недвижимости. Это и нежилые помещения (офисы, складские помещения, помещения в торговых центрах и пр.

), отдельные здания, сооружения (магазины, гостиницы, склады, гаражи), земельные участки и прочие индустриальные и промышленные объекты.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, по договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является двусторонним, возмездным, взаимным и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (консенсуальным).

Взаимность договора, или как говорят юристы, его синаллагматический характер, заключается в том, что встречное исполнение обязательства одной стороной обусловлено исполнением обязательств другой стороной (ст.328 ГК РФ). Другими словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, обязанности арендатора вытекают из надлежащего исполнения обязанностей арендодателя. Если арендодатель не выполняет свои обязанности по договору, то наступают правовые последствия, предусмотренные ст.328 ГК РФ, т.е. арендатор вправе не исполнять свои встречные обязанности и потребовать возмещения убытков.

Рассмотрим права и обязанности сторон по договору аренды:

Взыскание долга по арендной плате

Составьте заявление в соответствии с требованиями, установленными ст. 125 АПК РФ.

Приложите к иску документы, указанные в ст. 126 АПК РФ.

Если иск не будет соответствовать обязательным требованиям, суд оставит его без движения, а затем возвратит (ч. 1, 4 ст. 128, п. 4 ч. 1 ст. 129 АПК РФ).

Размер арендной платы устанавливается заключенном договором. В документе может быть прописана фиксированная сумма либо порядок ее исчисления. Стоимость проживания может быть изменена после подписания соглашения, если это в нем предусмотрено. Так, стороны могут установить изменения в оплате:

Начиная с конкретной даты (как правило, через 1 календарный год после заключения договора).
При наступлении определенных обстоятельств (глобальные изменения в экономике или на рынке недвижимости).

«Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ)».

Хозяин квартиры может увеличить плату за проживание в одностороннем порядке, даже если это не прописано в договоре. Но в соответствии с настоящим законом, главным условием для этого является соглашение сторон.

При этом отказ арендатора от повышения не может стать основанием для выселения. Для увеличения стоимости проживания арендодатель должен уведомить квартиранта о своем намерении не позднее, чем за 3 месяца до наступления изменений и получить его письменной согласие.

Только тогда увеличение оплаты будет считаться законным.

Меры ответственности за нарушение своих обязательств по оплате за проживание должны быть прописаны в арендном договоре. Крайней мерой является принудительное выселение. К ней арендодатель может прибегнуть, если долг составляет:

2 месяца при краткосрочном договоре (со сроком действия менее 1 года).
6 месяцев при долгосрочном договоре (со сроком действия от 1 года).

В этом случае арендатору направляется уведомление о необходимости выселения или срочной оплаты образовавшегося долга. В случае игнорирования извещения, хозяин вправе выселить квартиранта.

Нюансы взыскания арендной платы за период «вынужденных» выходных

Речь идет о послаблениях для бизнеса в связи с пандемией коронавируса. Если долг или часть долга по аренде образовались с марта по октябрь 2020 года — удостоверьтесь, что ваш арендатор не из «льготников».

Узнать это вы можете по ИНН. Вбив его в поиск, вы найдете информацию об арендаторе. В данном случае нас интересуют коды деятельности (ОКВЭД).

Постановлением Правительства РФ №4343 от 03.03.2020 г. утвержден перечень отраслей, пострадавших от COVID-19. Если в этом перечне есть ОКВЭД вашего арендатора, он вправе требовать отсрочку платежа до 1 октября 2020 г. или уменьшение арендной платы.

Арбитражный суд Ростовской области отказал истцу в выдаче судебного приказа, который не проверил ОКВЭД и не указал в заявлении факт о том, что должник имеет право на арендные каникулы и снижение платы (определение по делу № А53-12166/2020).

При взыскании задолженности в такой ситуации учитываются не только ОКВЭД должника, но и другие обстоятельства:

период заключения договора (до или после введения коронавирусных ограничений);
арендодатель должен был уведомить арендатора о праве на арендные каникулы и получить согласие или отказ;
арендодатель обязан был заключить соглашение об отсрочке в течение 30 дней со дня получения соответствующего запроса от арендатора;
наличие досудебных переговоров о снижении арендной платы.

Судебный порядок разрешения спора между сторонами договора аренды – самый эффективный способ разрешения конфликтных ситуаций. В некоторых случаях направлению искового заявления должно предшествовать соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. Обязательный досудебный порядок устанавливается в двух случаях:

в силу прямого указания в законе (например, при расторжении договора аренды);
по соглашению сторон.

В то же время, участники деловых отношений стремятся путем минимальных усилий и наименьшего количества потраченного времени выйти из конфликта, поэтому часто прибегают к альтернативным способам разрешения споров даже в том случае, если это не требуется при последующем обращении в суд. К таковым относятся переговоры, посредничество, медиация, разбирательство в третейском суде. Указанные способы малозатратны для сторон, способствуют решению вопросов в короткие сроки, но не могут возложить на участников обязательства по исполнению достигнутых договоренностей. Исполнимостью в данном вопросе наделены только судебные акты.

После соблюдения досудебного порядка можно приступать к составлению искового заявления:

В иске излагается позиция по делу, подкрепленная приложенными к нему доказательствами
Копия заявления направляется в адрес ответчика, а само исковое заявление с доказательствами направления копии второй стороне подается в суд
После подачи искового заявления остается дождаться назначения судебного заседания и принять в нем участие
Вынесенное и вступившее в законную силу решение суда обязательно для исполнения сторонами, спор будет считаться разрешенным.

В отношении споров по аренде действуют правила общей территориальной, по выбору истца и договорной подсудности.

Договорная подсудность заключается в обращении в тот суд, который стороны выбрали для разрешения спора. Договорная подсудность указывается в договоре аренды и продолжает действовать даже после его расторжения.

Общее правило территориальной подсудности состоит в обращении в суд по месту жительства или нахождения ответчика.

Практика арбитражных судов по аренде транспортных средств

Для аренды транспортных средств характерны споры, связанные с внешним эффектом аренды:

Арендатор является законным владельцем средства транспорта, являющегося источником повышенной опасности, и должен привлекаться к деликтной ответственности при наличии оснований (см. постановление АС МО от 12.10.2018 по делу № А40-3020/2018).
При причинении транспортному средству повреждений арендатор возмещает убытки арендодателю с переходом к нему в порядке регресса права на взыскание убытков с фактического причинителя вреда (см. постановление АС УО от 12.10.2018 по делу № А76-8317/2017).
Если арендатор дооборудовал транспортное средство, то в случае, если произведенные улучшения являются отделимыми, они должны быть возвращены арендатору по окончании срока аренды в натуре (ст. 623, 1102, 1103, п. 1 ст. 1104 ГК РФ). Их стоимость может быть взыскана только при невозможности возврата в натуре (ст. 1105 ГК РФ). В частности, по одному из дел арендатор заявил требование о взыскании стоимости отделимых улучшений. В иске было отказано в связи с выбором ненадлежащего способа защиты права (постановление АС ЦО от 11.10.2018 по делу № А35-4219/2017).

При нарушении условий соглашения арендатором, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор через суд. Последний удовлетворит требование только при наличии на это существенных оснований. Это может быть просрочка арендных выплат более чем за 2 месяца, либо их внесение в неполном размере, вследствие чего образовалась задолженность.

Какой бы не была причина, арендодатель обязан сначала направить арендатору уведомление с просьбой погасить возникшую задолженность, попытавшись решить спор в досудебном порядке. Если в ответ будет получен отказ, можно обратиться в судебные органы с иском на расторжение договора.

Расторжение соглашения в одностороннем порядке возможно и без судебного вмешательства, при условии, что договор содержит такую возможность. Стороны вправе предусмотреть ее для случаев одностороннего нарушения условий.

Прекращение договорных отношений никак не сказывается на обязательствах должника. Арендатор сохраняет свое право как на взыскание задолженности, так и начисленной по ней неустойки. Данное право подтверждается Постановлением ВАС №35 от 06.06.2014 г.

Взыскание арендной платы при отсутствии договора

Основным документом для взыскания долга по аренде естественно выступает подписанный сторонами договор, где зафиксирован сам факт использования помещения, а также размер арендной платы.

Однако, отсутствие подписанной бумаги совсем не означает, что фактический арендатор не должен платить за пользование вещью. Подтверждением заключения договора в равной степени может выступать электронная переписка между сторонами, которая может содержать все условия договора – срок и оплата по аренде. Подобная форма заключения договора допускается законом.

Немаловажно отметить, что отсутствие даже указанной электронной переписки опять же не препятствует требованию оплаты аренды. Взыскать долг возможно также через суд. При этом, нужно будет представить доказательства реального пользования имуществом со стороны ответчика. Размер арендной платы будет устанавливается на основании заключения оценщика, который определяет среднерыночную аренду конкретного имущества.

Образец искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате

В Арбитражный суд Свердловской области

ИСТЕЦ:

ИП

ОТВЕТЧИК:

Цена иска: 33 735 рублей.

Госпошлина: 2 000 рублей.

Исковое заявление

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

01 июля 2011 года между мной и ответчиком был заключен договор аренды транспортного средства без экипажа.

В соответствии с ст. 642 ГК РФ: «по договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации».

Согласно данному договору я должен был передать во временное пользование грузовой тягач седельный, марки МАЗ-54329-020. Ответчик же обязался принять транспортное средство и ежемесячно не позднее 20 числа оплачиваемого месяца вносить арендную плату в размере 25 000 рублей.

Согласно акту приема-передачи, транспортное средство было передано ответчику в день заключения договора, то есть 01 июля 2011 года. 11 ноября 2011 года было подписано соглашение, согласно которому указанный договор был расторгнут с 01 ноября 2011 года.

Транспортное средство было передано мне обратно 11 ноября 2011 года.

Согласно ст. 614 ГК РФ: «арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах».

При расторжении договора за ответчиком осталась задолженность по арендной плате за октябрь в размере 25 000 рублей, за ноябрь 8 333 рубля (сумма рассчитана до дня фактического возврата транспортного средства на основании ст. 622 ГК РФ, которая предусматривает, что: «если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки».

До настоящего времени задолженность по арендной плате ответчиком не уплачена, не смотря на отправление уведомления о наличии задолженности 21 ноября 2011 года с требованием об ее оплате.

Согласно п. 9.1. договора аренды транспортного средства, «в случае просрочки по уплате арендных платежей арендатор несет ответственность в виде пени в размере 0, 01 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно расчету, пеня составляет 402 рубля и также подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь действующим законодательством

ПРОШУ:

взыскать с Ответчика в мою пользу задолженность по арендной плате в размере 33 333 рубля.
взыскать с Ответчика в мою пользу денежную сумму в размере 402 рублей за пользование чужими денежными средствами.
взыскать с Ответчика в мою пользу уплаченную мной госпошлину в размере 2 000 рублей.

Судебная практика по договорным спорам

Из ст. 619 ГК РФ следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По первой части вопроса — нужны подробности. Я так понимаю Вам прислали претензию и акт сверки за какой то период, где фигурирует пени. Нужно уточнять за какой период конкретно. Я так понял, что существует в договоре помесячный срок для оплаты — это вероятно до 10 числа каждого месяца. Хотя может быть по другому. Посмотрите договор, в нем конечную дату для оплаты, и посмотрите санкции. Поднимите свои платежки и посмотрите, не пропущен ли срок/конечная дата оплаты. Если сроки платежей не пропущены, то идите разбираться к поставщику.

По второй части вопроса. Если бы в договоре с Вашей стороны фигурировало бы ИП или какая то организация, то в случае обращения в суд подведомственность была бы Арбитражному суд. Коль стороной договора является физическое лицо, то суд общей юрисдикции и совершенно все равно как правильно или не правильно указано в самом договоре.

К вопросу «если арбитражный суд». Если к Вам ну вдруг придет определение арбитражного суда о принятии иска в производству в отношении Вас, ОБЯЗАТЕЛЬНО пишите заявление в суд об оставлении иска без рассмотрения ввиду не подведомственности данной категории дел арбитражным судам.

По вопросу пени. Пиши в акте сверки разногласия и отправляйте, если считаете, что правы.

А так, учитывая Ваше сообщение» весьма не нормально предъявлять безосновательно пени.

Чего можно добиться в суде

В первую очередь, в суде можно получить положительное решение об оплате задолженностей и возмещении материального ущерба. На проигравшую сторону судебного процесса возлагаются также все расходы, понесённые выигравшей стороной: расходы по оплате госпошлины, услуги юриста и т.п.

Однако надо понимать, что суд — дело долгое, и даже решение суда в пользу арендодателя не подразумевает автоматической и немедленной выплаты ему денег.

Как показывает практика, подобные дела могут длиться в суде около полугода, а после завершения рассмотрения дела в суде первой инстанции законом отводится месячный срок на обжалование решения суда лицом, не согласным с ним. И только после этого решение вступает в законную силу и подлежит исполнению.

Допустим, что судебное разбирательство завершено: владелец квартиры получает исполнительный лист, с которым ему нужно обратиться в службу судебных приставов по месту регистрации должника с заявлением о возбуждении исполнительного производства. Приставам даётся два месяца на то, чтобы совершить исполнительные действия по решению суда — то есть, например, выплатить собственнику жилья присужденную судом сумму. Но если приставам придётся разыскивать и самого должника, и его имущество, которое можно арестовать, то этот срок может быть продлён.

Если на суды и переговоры у вас нет времени, а на беспокойство о квартире — сил, то можно воспользоваться сервисом долгосрочного найма квартир Яндекс.Аренда. Менеджеры квартиры проверяют платежеспособность будущих жильцов, а после заселения помогают вести переговоры с арендаторами. Кроме того, все квартиры Яндекс.Аренды застрахованы на сумму до 1,7 млн рублей. А значит, страховая компенсирует порчу имущества, ущерб третьим лицам и даже простой квартиры в случае неоплаты или внезапного съезда жильцов.

Подборка наиболее важных документов по запросу Подсудность дел о взыскании арендной платы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Физ. лицо (Арендатор) заключило с Департаментом лесного хоз-ва (Арендодатель) договор аренды лесного участка.

Сроки внесения аренды – ежемесячно. В 2014 г. Арендатор нарушил сроки внесения арендной платы, заплатив дважды — в начале года (за один месяц) и в декабре (всю сумму за год).

На 02.03.2015 задолженности по аренде не имеется.

Согласно пункта д-ра «По требованию Арендодателя договор может быть расторгнут по решению суда при однократном нарушении сроков внесения арендной платы»

Арендодателем в течение года направлялись претензионные письма о погашении задолженности.

В настоящее время Арендодатель подал в суд о расторжении договора аренды лесного участка и о взыскании задолженности по арендной плате (определение суда от 14.01.2015 о назначении судебного разбирательства).

Судебное заседание состоится в марте. Вся задолженность в настоящее время погашена.

Сейчас Департамент также через суд хочет дополнить исковые требования и взыскать с Арендатора неустойку.

(Пункт в д-ре о неустойки: «За нарушение условий настоящего Договора Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в следующих размерах: — за нарушение сроков внесение арендной платы — 0,5 % от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки»).

Вопрос: имеет ли право Департамент сейчас выставлять неустойку через суд (письма Арендатору об уплате неустойки не направлялись)? Имеет ли право сейчас Арендодатель расторгнуть договор, если задолженность по аренде погашена.

Заключен договор аренды. Арендодатель — физ. лицо, арендатор — юр. лицо. Срок договора — до октября 2014. Арендатор досрочно расторгает договор без наличия на то оснований, предусмотренных договором, и просит арендодателя прийти в помещение и подписать акт передачи помещения. Вопрос: 1. Что посоветуете в данной ситуации арендодателю? 2. Можно через суд взыскать арендную плату вплоть до 30 октября 2014 г. и когда нужно подавать иск? сейчас или в ноября?

Такой вопрос Был заключен договор аренды нежилого помещения, где арендодатель физ. лицо, а арендатор ИП, в договоре прописано в случае расторжения раньше срока договор аренды, то арендатор выплачивает арендодателю страховую сумму полной суммы аренды за месяц, но при въезде оплатили только половину. И после расторжения данного договора арендодатель требует доплатить еще часть. Как быть? Должен ли вернуть арендодатель сумму или арендатор должен доплатить. Арендодатель не подписывает соглашение о расторжении и акт передачи помещения. Как быть? Спасибо.

Помогите, пожалуйста, разобраться в такой ситуации. Я (физ. лицо) сдаю в аренду ИП нежилое помещение. 14 января 2011 г. арендатор обратилась ко мне письменно с просьбой о снижении размера арендной платы, также в этом письме было указано, что в случае моего категорического отказа в снижении платы, это письмо считать предупреждением о расторжении договора, предусмотренным п.4.3. договора (арендатор вправе отказаться от договора, предупредив арендодателя в срок за один месяц). В тот же день я письменно ответила арендатору, что я против снижения арендной платы. 30 января 2011 г. арендатор оплатила аренду в сумме 3000 р., (в договоре предусмотрена оплата аренды за месяц вперед 30 числа каждого месяца) написав при этом расписку, что данная сумма уплачена за 1-13 февраля 2011 г. В договоре предусмотрен срок передачи арендуемого объекта арендодателю 2 календарных дня с момента окончания срока аренды. Получается, что срок договора аренды заканчивается 13 февраля, 14-15 февраля арендатор должен освободить помещение. Однако, арендатор отказывается освобождать помещение, мотивируя это тем, что возможно позже у нее появятся деньги, и тогда она оплатит аренду, а сейчас у нее денег нет и съезжать она не собирается. Что я могу сделать в данной ситуации? Могу ли я 16 февраля не пустить арендатора в арендуемое помещение? И ещё такой вопрос интересует, могу ли я отключить в арендуемом помещении электроэнергию, так как за февраль электроэнергия арендатором не оплачена (в договоре предусмотрена оплата аренды + оплата электроэнергии по счётчику)?

Срок аренды нежилого помещения заканчивается, арендодатель требует либо освободить помещение, либо подписать договор на невыгодных для арендатора условиях.

В течении трех лет ИП было арендовано помещение под частный детский сад. Первый договор был заключен на 11 месяцев, затем дважды продлевался на неопределенный срок. В договоре предусмотрено повышение арендной платы ежегодно в соответствии с инфляцией, что ежегодно и делалось, так же регулярно повышались и платежи за коммунальные услуги. Арендатор своевременно вносил арендные платежи. В этот раз арендодатель прислал за 3 месяца уведомление о прекращении договора аренды и предложил заключить новый договор на срок 11 месяцев. Новый договор не только не устраивает арендатора по размеру арендной платы существенно отличающейся от повышения на величину инфляции, но и по многим другим пунктам которые отвечают интересам только арендодателя, например арендодатель включил пункт о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя без объяснения причин, увеличены размеры пени, штрафов, сроки передачи арендуемых помещений по окончании договора с 10 дней до 2 х, убран пункт о возмещении арендатору неотделимых улучшений, перекладывание обязанностей арендодателя за капитальный ремонт на арендатора и т.д. В то же время арендатор еще до окончания срока аренды многократно извещал арендодателя о существенных ухудшениях арендуемых помещений, а именно было обнаружено, что под обоями стены утеплены тонкими пенопластовыми плитами в нарушении требований пожарной безопасности. Арендатор неоднократно направлял претензии с требованием удалить пожароопасный пенопласт и оштукатурить и покрасить стены, т.к помещение арендовалось изначально в полной отделкой и высокой арендной платой, в ответ на что арендодатель соглашается устранить недостатки только после подписания нового договора аренды на грабительских условиях. Срок который определи арендодатель датой окончанием договора истекает через месяца, арендатор вынужден вести свою деятельность в пожароопасном помещении. Как поступить в такой ситуации, если арендатор заинтересован в данном помещении?

Взыскание долга по договору аренды

Взыскать арендную плату через суд — непростая задача. В ситуации, когда арендатор на платит лучше всего обратиться к профессиональному юристу или адвокату, который поможет Вам взыскать долги.

Пошаговая инструкция по судебному взысканию арендных платежей.

1. Составление и подача искового заявления
2. Участие в судебных заседаниях
3. Получение решения суда
4. Получение и предъявление исполнительного листа

В ситуации, когда удалось найти точки соприкосновения и договориться об отсрочке или рассрочке арендных платежей все не так уж и плохо. Но бывает, что арендатор совсем не исполняет условия по договору и не идет на компромисс. В таких случаях единственный вариант — обращение в суд за взысканием арендных платежей. Инициирование судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления. Исковое заявление должно быть составлено юридически грамотным языком и соответствовать требованиям закона.

Согласно ст. 131 ГПК РФ, в иске должна содержаться следующая информация:

Наименование судебной инстанции в которую подаётся заявление;
ФИО, адрес, телефон и иные контактные данные лица, обращающегося в суд (истца);
ФИО, адрес и контактные данные лица, к которому предъявляются требования (ответчика);
В чем заключается нарушение или угроза нарушения прав, свобод или законных интересов заявителя;
Обстоятельства, на которых основываются требования истца и их четкое обоснование;
Цена иска и расчет взыскиваемых денежных сумм;
Сведения о соблюдении досудебного (претензионного) порядка разрешения спора;
Просьба суда об удовлетворении конкретных требований;
Дата, подпись и её расшифровка (истца или его представителя).

К иску о взыскании арендных платежей, должен быть приложен ряд документов (ст. 132 ГПК РФ):

Договор аренды и все приложения к нему
Доказательства соблюдения досудебного порядка (копия претензионного письма)
Квитанция об уплате госпошлины
Иные документы, способные подтвердить обоснованность исковых требований
Оригинал почтовой квитанции в подтверждение направления копии иска сторонам по делу

Исковое заявление подается в суд по месту нахождения арендованной квартиры. Если цена иска ниже ста тысяч рублей, то иск прередается в мировой суд, если выше, то в районный (городской) суд. Документ может быть подан как через канцелярию суда, так и направлен почтой в адрес суда. При поступлении в суд искового заявления судья в течении 5-ти дней принимает решение о возбуждении дела и назначении судебного слушанья.

Если выселить нежелательных поселенцев в досудебном порядке не удалось и пришлось обратиться в суд, то к судебному заседанию стоит очень хорошо подготовиться. Учтите, что рассмотрение дела проходит в течении двух и более месяцев, а возможность подать апелляцию ответчик имеет право в течение месяца. Однако и здесь есть подводные камни. В течении судебного процесса выселить съемщика не получится. И все же, чем быстрее истец соберет доказательства (жалобы соседей, ведомость платежей с датами, акты правонарушений) и обратится в суд, тем быстрее пойдет судебный процесс.

Перед судебным заседанием ознакомьтесь с судебной практикой по делам о взыскании арендных платежей. Изучите нормы права, которые регулируют спорные правоотношения. Не лишним будет получить консультацию опытного юриста или адвоката. Желательно вообще нанять юриста, которые будет представлять ваши интересы в суде.

В судебном заседании на арендодателя возлагается обязанность доказать факт заключения договора аренды, а также факты его нарушений. Именно Вы должны доказать, что Арендатор не платит арендные платежи. А ответчик в свою очередь может доказывать факт добросовестного исполнения договорных обязательств. Судья в ходе процесса будет задавать уточняющие вопросы, допрашивать свидетелей и исследовать имеющиеся доказательства. Судебных заседаний по таким делам может быть не мало. В итоге судья удалится в совещательную комнату по возвращению с которой огласит принятое решение.

Законны ли требований об оплате ЖКУ с момента ввода МКД в эксплуатацию? дальше
Шлагбаум и ЧОП на въезде в придомовую территорию дальше
Суд присудил проценты по день выплаты долга, а истец не предоставляет реквизиты для оплаты дальше
Может ли квартира в ЖСК кооперативного фонда быть государственной? дальше
Можно ли на участке ЛПХ построить несколько домов и сдавать их в аренду? дальше

Соответственно п. 1 ст. 125 АПК РФ в арбитраж иск предоставляется в письменном виде. Он должен быть заверен арендодателем или же его представителем.

Соответственно п. 2 ст. 12 АПК РФ в иске должны быть указаны такие данные:

полное название суда, который будет рассматривать заявление. Это очень важно, так как при подаче иска не по месту прописки, суд имеет право отклонить рассмотрение;
наименование потерпевшего (предприятия), его полные реквизиты;
полные данные ответчика (арендатора), место его пребывания, также все реквизиты;
четко сформулированные требования со ссылкой на законы и другие нормативные акты;
тщательно изложить всю информацию о невыполнении ответчиком своих обязательств, как возникли эти обстоятельства;
общая стоимость долга для взыскания задолженности;
акт сверки взаиморасчетов между контрагентами.

Основные проблемы взыскания задолженности.

Предприниматель А. владел местами для стоянки маломерных судов на территории яхт-клуба. К нему обратился предприниматель Б. с просьбой передать ему в аренду одно из мест для его судна сроком на один год с июня 2012 г. по июнь 2013 г., о чем был заключен договор.

Плата по договору составила 132 тыс. руб. исходя из стоимости одного дня аренды в размере 542 руб. Стороны условились, что как только срок аренды подойдет к концу, арендатор сразу же заберет судно со стоянки. Если данное условие не выполнялось, то у него возникала обязанность по выплате ставки арендной платы в двойном размере за каждый день аренды сверх установленного срока.

Предприниматель Б. поместил судно на стоянку в июне 2012 года. Оно находилось там и в момент рассмотрения судебного спора. У ответчика имелись просроченные арендные платежи за период с июня 2013 г. по июль 2016 г. на общую сумму 792 тыс. руб. Переговоры с Ответчиком по телефону не привели к освобождению арендуемого места. Истец не имел возможности передать его другим лицам, поэтому обратился в районный суд за защитой своих прав.

В судебном процессе выяснилось, что в сентябре 2015 года предприниматель Б. был объявлен банкротом и утратил статус ИП. В отношении него суд назначил процедуру реструктуризации долгов. В рамках данного дела на имущество арендатора, в том числе и на судно, был наложен арест. Так как определение о принятии иска о признании банкротом поступило в арбитраж 4 марта 2015 года, Истец уточнил свои требования и просил взыскать долг за период с 4 марта 2015 г. по ноябрь 2016 г. в сумме 440 тыс. руб.

Ответчик не был согласен с данными требованиями в связи со следующим:

Заявление о взыскании долга по аренде было подано в июле 2016 г. В указанный период уже действовала процедура реструктуризации, следовательно, дело подлежало рассмотрению в арбитражном суде в рамках дела о банкротстве.
Ответчик сообщил, что Истец не обращался к нему с претензией до суда. Указал, что телефонные переговоры не подтверждают соблюдение порядка подачи претензии, прописанного в договоре.

Суд 1-ой инстанции принял во внимание наличие вышеуказанных обстоятельств и решил, что предприниматель Б. обязан возместить Истцу арендную плату в размере 440 тыс. рублей. При принятии акта суд руководствовался требованиями Закона № 127-ФЗ (о банкротстве), а также разъяснениями Пленума ВАС РФ, прописанными в постановлении от 23.07.2009 № 63 в отношении порядка исполнения текущих платежей при банкротстве. Согласно положениям указанных правовых актов, если требование о внесении периодических платежей по договору аренды возникло до наступления банкротства, а обязанность по их внесению не закончилась, то такие платежи признаются текущими и не включаются в конкурсную массу.

Ответчик подал жалобу на указанный судебный акт, и коллегия апелляционного суда посчитала ее обоснованной. Последовала отмена решения, а иск был оставлен без рассмотрения. В качестве причины отмены было указано следующее:

Коллегия посчитала, что спорные правоотношения связаны не с договором аренды, а с обязательствами, влекущими возврат неосновательного обогащения.
Спорный долг не является текущим и взыскать его невозможно ввиду возбужденного дела о банкротстве.

Истец не был согласен с выводами коллегии. Дело по его жалобе поступило в ВС РФ.

Данная инстанция рассматривает жалобы в том случае, если в судебных актах нижестоящих судов имеются существенные недостатки в части применения правовых норм. Если их не устранить, то невозможно будет защитить нарушенное право.

Как только суд оглашает определение об обоснованности требования о признании гражданина банкротом, с указанного момента вводится процедура реструктуризации его долгов, а на все денежные требования кредиторов накладывается мораторий, но за рядом исключений (ст. 213.11 Закона № 127-ФЗ).

Данное судебное определение также влечет за собой следующее:

по всем денежным обязательствам, имевшимся у гражданина до приема судом заявления о банкротстве, наступает срок платежа;
все требования, связанные с возвратом гражданином долгов, с истребованием из его владения имущества или с признанием заключенных им сделок недействительными, могут быть заявлены только в рамках закона № 127-ФЗ, за исключением обязательств по текущим платежам.

Если на момент вынесения определения в другом суде рассматривался спор по вышеуказанным основаниям, но решение по нему еще не было принято, то такой суд обязан оставить иск без рассмотрения.

Одна из главных обязанностей арендатора — своевременное внесение платы за пользование чужим имуществом. Условия оплаты обычно подробно отражаются в договоре. По общему правилу, если срок договора завершается, то арендатор должен вернуть имущество в таком же состоянии, в каком его принял, или в том состоянии, о котором договорились в договоре стороны (ст. 622 ГК РФ). Когда арендатор не поступает указанным образом, арендодатель имеет право требовать оплаты за все время пользования сверх установленного срока. Размер такой платы определяется условиями подписанного договора.

Учитывая названые положения закона, коллегия ВС РФ указала, что завершение срока действия арендных отношений не прекращает обязательства по внесению арендной платы. При таких условиях заявленные истцом требования вытекают именно из арендных отношений, и имевшийся долг является текущим платежом.

Закон № 127-ФЗ устанавливает, что указанные требования не подлежат включению в конкурсную массу, а лица, их взыскивающие, не являются участниками дела о банкротстве.

Текущие платежи включают в себя различные денежные обязательства и другие платежи, которые появились уже после принятия заявления об объявлении лица банкротом (ст. Закона № 127-ФЗ):

Платежи за те услуги, которые были выполнены после начала дела о банкротстве;
Платежи, которые лицо обязано производить по договорам, заключенным до банкротства;
Платежи по договорам, предусматривающим длительное оказание услуг (например, за коммунальные услуги или за хранение вещей, за снабжение теплом, электричеством или газом и т.п.).

В рассматриваемом случае арендатор не исполнил свои обязательства по договору — не освободил место стоянки для судов. Ранее стороны обговорили документально, что в подобной ситуации арендная плата продолжает начисляться в повышенном размере. Вносить данную плату необходимо было также ежемесячно. Исходя из этого, коллегия ВС РФ заключила, что апелляция сделала незаконный вывод в указанной части.

Так как решение апелляции повлекло нарушение прав Истца, коллегия вернула дело на повторное рассмотрение.

Один из доводов Ответчика касался его якобы неправомерных действий, связанных с урегулированием спора до подачи иска в суд.

На это первая инстанция указала, что в условиях договора было прописано право сторон на решение проблем дружеским путем. В качестве способов решения спорных вопросов допускалось использование переговоров, общение через переписку и протоколы, а также путем обмена факсами, телеграммами и посредством других допустимых вариантов.

Судья буквально истолковал данное договорное условие, то есть допустил возможность дружеского решения проблем. Кроме того, обратил внимание сторон на то, что гражданское законодательство не обязывает стороны арендных отношений использовать претензионный порядок до подачи иска в суд.

Таким образом, даже если договор аренды был прекращен, но в нем имелось условие о продолжении выплат периодического характера, то такие платежи в делах о банкротстве признаются текущими и взыскиваются в общем порядке.

Арендатор обязуется погашать платежи по аренде. Если сроки и порядок оплаты не прописаны в договоре, то в соответствии со ст.614 Гражданского Кодекса РФ, срок и порядок оплаты устанавливается на основании аналогичной аренды в сравнении со схожими обстоятельствами.

В случаях, когда арендатор уже находится в процедуре наблюдения, он не освобождается от текущих платежей, и взыскание производится в общем порядке. К текущим платежам относятся и выплаты периодического характера, график и осуществление которых были прописаны в договоре аренды. Однако, как показывает практика, арендная плата взыскивается при наступлении процедуры наблюдения над арендатором. В таком случае отношения переходят в судебную плоскость, в которой суд может ошибочно принять решение в пользу арендодателя, который ссылается на банкротство и реструктуризацию платежей.

Таким образом, важно успеть запустить процедуру взыскания до начала наступления банкротства арендатора.

Взыскание задолженности по платежам аренды соответствует 3 этапам:

Переговоры в устной форме;
Направление претензии арендатору в письменном виде;
Подача заявления в Суд.

Первый этап подразумевает устное предупреждение арендатора о выселении его с занимающей площади, если тот не оплатит долг за пользование имуществом.

Претензия может быть отправлена арендатору в том случае, если устные переговоры не увенчались дружественным решением проблемы. Структура претензии состоит из следующих нюансов нюансы:

Наименование каждый стороны с номером договора;
Размер неуплаты;
Срок, за который арендатор обязан погасить неуплату.

Шаблон претензии по договору аренды

Направление претензии производится по месту жительства физического лица или юридическому адресу арендатора. Претензия направляется по каждому адресу, указанному в договоре аренды, посредством заказного письма, чтобы иметь доказательства факта ее отправления арендатору. Претензия является обязательной частью досудебного порядка урегулирования споров, а соблюдение досудебного порядка подразумевает обязательную передачу дела в арбитражный суд.

Если процедура устных и претензионных переговоров не принесли положительного результата, то подается исковое заявление с требованием взыскать задолженность. Вид суда формируется следующим образом: если одна из сторон договора выступает в качестве физического лица, иск направляется в суд общей юрисдикции; если сторонами договора являются юридические лица — арбитражный суд.

Заявление подается в соответствии с определенными требованиями:

Имя суда;
Имя истца с указанием места жительства, даты и места рождения, телефон;
Наименование ответчика;
Требования, в соответствии с законами и нормативными актами;
Подтверждение исковых требований и обстоятельств;
Расчет суммы спора или взыскания;
Доказательство досудебного порядка урегулирования вопросов;
Приложение документов.

Исковое заявление подразумевает документы, которые подтверждают требования истца.

Исковое заявление о взыскании задолженности и пени по договору аренды

Иск о признании утратившим права пользования жилым помещением
Иск о признании утратившим права пользования квартирой
Иск об определении порядка пользования жилым помещением
Исковое заявление о выделении доли в квартире
Исковое заявление о признании нуждающимися в улучшении жилищных условий
Исковое заявление об обеспечении отдельной жилой площадью
Исковое заявление об определении порядка пользования квартирой
Исковое заявление об устранении препятствий в пользовании жилым помещением

Исковое заявление о признании завещания недействительным
Исковое заявление о признании недействительным завещания и свидетельства о праве на наследство

Исковое заявление о взыскании зарплаты
Исковое заявление о взыскании ЗП и денежной компенсации за задержку ЗП
Исковое заявление о взыскании ЗП при увольнении

Исковое заявление о взыскании неустойки в связи с нарушением сроков работ
Исковое заявление о взыскании неустойки в связи с просрочкой исполнения обязательства по договору
Исковое заявление о взыскании неустойки за нарушение срока перечисления арендных платежей

Исковое заявление о перепланировке жилого помещения
Исковое заявление о сохранении помещения в перепланированном состоянии