Как оформить дом — пошаговая инструкция
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить дом — пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проект можно составить самостоятельно или заказать в архитектурной компании. В последнем случае вам предоставят подробный эскиз, на котором будет отображена не только планировка здания, но и вся конструктивная информация по объекту (размеры деталей, количество материалов, размеры проёмов и ширина стен между ними, план размещения инженерных сетей).
При поиске земли для строительства жилого дома важно учесть ряд факторов:
- Транспортная доступность. Уточните, есть ли рядом остановки общественного транспорта, как быстро можно добраться до города. Также важное значение имеет наличие подъездных путей и качество дорожного покрытия.
- Площадь. Размер участка необходимо соотнести с площадью и проектом будущего дома. К примеру, если вы хотите построить одноэтажный дом с метражом более 100 квадратов, то лучше остановиться на 10-15 сотках земли.
- Рельеф. Если участок расположен под уклоном, то подготовка к строительству потребует дополнительных затрат на проведение земляных, планировочных и дренажных работ.
- Социальная инфраструктура. Стоит выяснить, где находится ближайший магазин, детский сад, школа, поликлиника.
- Наличие инженерных коммуникаций. Если участок не подключён к водопроводу, электричеству и газу, нужно узнать, насколько близко к нему проходят инженерные сети. От этого напрямую будут зависеть стоимость и сроки подключения.
Прекращение разрешения на строительство частного дома
В соответствии с нормами законодательства, срок действия разрешений на строительство частного дома составляет 10 лет. В тоже время, при определенных обстоятельствах, оно может быть прекращено и ранее такого срока.
К таким обстоятельствам относятся:
- отказ от прав владения землей;
- прекращение прав собственности на участок земли в принудительном порядке;
- расторжение договоров, являющихся основанием для наступления прав собственности на земельный надел;
- прекращение прав использования недр, если без этого условия дальнейшее строительство не представляется возможным.
Что делать при отказе
В статье 51 ГрК РФ определен срок, в течение которого администрация должна дать ответ — 7 дней. Возможно увеличения времени рассмотрения заявки до месяца, если земли считаются объектом исторического наследия.
Результат рассмотрения заявления не всегда удовлетворяет потребности заявителя. Возможен и отказ. В качестве причин выступают:
- отсутствие документов;
- неправильно оформленное заявление;
- отсутствие у заявителя прав на замлю;
- строительство невозможно ввиду наличия ограничений;
- участок необходим государству.
В некоторых случаях отказ лучше не оспаривать, а просто исправить недочеты и отправить заявление еще раз. Но если это невозможно, обжаловать придется в суд.
Исковое заявление должно включать:
- реквизиты суда.
- реквизиты заявителя, в том числе его адрес и ФИО.
- данные органа, выдавшего отказ, который будет ответчиком.
- наименование иска.
- общая информация о ситуации, включая дату обращения с заявлением и причину отказа.
- обстоятельства, из-за которых заявитель не согласен с отказом.
- правовые акты, на которых заявитель основывает свое требование.
- суть требования.
- перечень приложений.
Отмена разрешения на строительство – это волевое действие уполномоченного органа по отзыву ранее выданного разрешения на строительство как выданного с нарушениями.
П. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрена возможность отмены изданного муниципального правового акта в порядке самоконтроля. Так, в Постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС РФ указал, что на основании рассматриваемой нормы уполномоченный орган вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства. В дальнейшем этот подход был распространён арбитражными судами на иные ненормативные акты, в т. ч. и на разрешение на строительство.
Нюансы получения разрешительных документов
При подаче документов не взимаются дополнительные платежи и пошлины. До 2018 года оформление производилось упрощенно, по такой процедуре не требовалось представление проектной документации. Если бумаги получены ранее и срок действия не истек, переоформлять их не нужно. По истечению срока годности понадобится переоформление заново.
Документ может стать недействительным при таких обстоятельствах:
- собственник по собственной инициативе отказался от права на землю;
- аннулированы права собственности на участок;
- расторгнуто право собственности на недра, без которых здание невозможно эксплуатировать;
- принудительное аннулирование прав собственности, в том числе в пользу государства.
В течение месяца, после расторжения прав собственности, органы власти отзывают разрешение на строительство. Встречаются ситуации, когда после получения разрешительных документов происходит смена собственника.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в ст. 17 кодекса прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Обязательно ли получать разрешение?
На сегодняшний день еще остались личности, которые склонны полагать, что для возведения на участке земли объекта индивидуального жилищного строительства достаточно стать собственником этой земли, но они ошибаются. Конечно, построить дом, вполне возможно, однако, не получив разрешение на строительство дома, полноценное и комфортное проживание в нем будет просто невозможным по причине того, что коммунальные предприятия откажут в подключении потребителя к своим сетям, лишив его возможности пользоваться электричеством, газом, водой и прочими благами человечества. Для устранения возможности возникновения сложностей в дальнейшем, рекомендовано на базовом этапе позаботиться о получении разрешения на строительство дома, коттеджа или иной постройки жилого характера.
Основополагающим регламентирующим правовым документом в сегменте частного жилищного строительства на сегодняшний день выступает Градостроительный кодекс. Собственно, на него и требуется полагаться в моментах планирования и правового оформления ИЖС.
Под объектом ИЖС подразумевается обособленно расположенные строения жилого характера высотой 3 и менее этажей, планируемые для проживания на временной или постоянной основе группы живущих вместе родственников. Запрещено возведение на одном участке сооружений различной этажности и таунхаусов.
Нюансы получения разрешения для строительства объектов ИЖС
Смена собственника земельного участка, выделенного под ИЖС.
В связи с получением разрешений для ИЖС, у потенциальных застройщиков возникает немало вопросов. В первую очередь следует отметить, что до 2021 года действует упрощенная процедура их получения для ИЖС. Готовить проектную документацию на сегодня для этого не требуется. Сама процедура является бесплатной, никаких сборов и пошлин при выдаче разрешений не берется.
Особо стоит рассмотреть случаи, когда происходит смена собственников земельного участка или самого строения. Что делать, если после получения разрешения участок, отведенный для строительства, переходит во владение другого лица?
Многие думают, что в этом случае придется снова получать разрешительные документы или переоформлять старые. На самом деле этого делать не нужно, если его срок не истек. Таким образом, оно будет действительно для всех владельцев участка, пока не выйдут сроки.
При разделении или объединении земельных участков для ИЖС, постройка также может осуществляться на основании выданных ранее разрешений.
Технические требования СНиПов к ИЖС
Технические требования нормативов к ИЖС прописаны в СП 55.13330.2011 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные», СП 20.13330.2011 «СНиП 2.01.07-85* Нагрузки и воздействия», СП 22.13330.2011 «СНиП 2.02.01-83* Основания зданий и сооружений», СНиП 23-01-99* «Строительная климатология», СП 52.13330.2011 «СНиП 23-05-95* Естественное и искусственное освещение» и многими другими.
Разумеется, мы не будем перечислять их все а приведем список только самых важных:
- высота здания не должна превышать трех этажей;
- площадь вашей постройки не должна быть больше 1500 кв.м.;
- на участке допустим только один жилой дом;
- соблюдение дистанции при возведении объекта до коммуникаций, соседних домов и других сооружений в соответствии со СниПом РК 3.01-02-2001.
Нужно учесть такие нюансы как расстояние от дороги до несущей стены должно быть более 5 метров, а до соседнего участка более 3 метров. Между постройками на самом участке не меньше 2 метров.
Внимание! Если при покупке на участке имеются зеленые насаждения, то вырубить их можно только после разрешения лесной инспекции и районной администрации.
Из вышесказанного ясно что если имеешь представление о том какие документы нужны для постройки дома, то можно и составить план действий, куда идти или обратиться в первую очередь. Также нужно не забывать, что вся документация, связанная со строительством, имеет срок действия в 10 лет если не оговорено иное. За этот период нужно организовать начало строительства, иначе собираем документы заново.
Когда стройка окончена, нужно получить бумагу от межведомственной комиссии что все соответствует инженерно-техническому проекту, также проходит проверку технический паспорт и оценка экспертом. После органы самоуправления рассматривают это дело и дом вводиться в эксплуатацию (сроки данной процедуры занимают от двух до шести месяцев).
И только после этого можно рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности. Если в течении десяти лет стройка не окончена, то имеется риск конфискации имущества, за исключением если объект готов на 95%, то такое жилье уже считается пригодным для жилья. Если все же не успели, то необходимо зарегистрировать незавершенную стройку, что исключит риск конфискации.
Если у вас остались вопросы, или хотите поделиться своим опытом пишите об этом в комментариях к статье.
После предоставления полного пакета документов хозяин земельного участка может отсчитывать 10 календарных дней, в течение которого происходит его рассмотрение жилищной комиссией в администрации. В результате будет выдано положительное или отрицательное решение.
В первом случае у собственника будет 10 лет на закладку фундамента, строительство и ввод в эксплуатацию. Если в течение этого срока никаких действий не производилось, то потребуется заново получать разрешение.
Отрицательное решение вправе обжаловать. Для досудебного разбирательства нужно подать жалобу в местное Министерство Строительства. Сделать это можно и через МФЦ. В случае отказа в положительном решении можно обратиться в суд.
Сам документ разрешения на строительство жилого дома выдается бесплатно. Но стоимость бумаг для этого может зависеть от различных ситуаций и обстоятельств. В целом стоимость варьируется в пределах 15-40 тысяч рублей.
Как получить разрешение на строительство ИЖС?
Ознакомившись со статьями 48 и 51 Градостроительного Кодекса РФ, можно сказать, что разрешение на строительство индивидуального жилого дома – это документ, выдаваемый в установленном законом порядке и подтверждающий соответствие проектной документации градостроительному плану и проекту планировки территории. На заметку! Для ИЖС разрешение на строительство является одним из самых необходимых документов. Более того, без разрешения на строительство ИЖС может попросту оказаться под угрозой, так как без него невозможно, например, взять кредит на строительство и многое другое.
Опираясь на основные пункты статей 48 и 51 Градостроительного Кодекса РФ, представленные выше, обсудим, какие документы необходимы для строительства индивидуального жилого дома.
Как известно, законы РФ постоянно обновляются и меняются. Некоторые нововведения произошли и в секторе согласования строительства. До недавнего времени разрешения на строительство выдавались в стандартном формате. Но в 2018 году их отменили и ввели в действие уведомительный порядок.
Впрочем, согласование так и осталось обязательным условием. Даже если вы являетесь владельцем земельного участка, желание построить на нем дом необходимо согласовать с властями. Однако сейчас вы получите не разрешение, а уведомление. Визуально эти документы имеют ряд отличий, но предоставляемые полномочия остались прежними.
Владельцу участка необходимо:
- Направить в местный муниципалитет уведомление о намерении возвести жилую постройку. К уведомлению подкрепляется подтверждение права собственности на землю и план предстоящего строительства.
- Направить в местный муниципалитет уведомление о завершении строительства.
Таким образом, уведомление – это инструмент для получения разрешения. Владелец участка берет на себя обязательство построить жилой дом в соответствии с действующими нормативами. Городская или районная администрация проводит ряд проверок на определение законности постройки, после чего выдает (или не выдает) разрешение. Итог строительства тоже подлежит проверке, ввод дома в эксплуатацию осуществляется на основании соответствующего официального разрешения.
Во всех ли случаях нужно извещать органы местного самоуправления о готовящемся строительстве? Обязательному согласованию подлежит сооружение жилых объектов на земле, отведенной под ЛПХ, ИЖС или СНТ.
В соответствующем законе четко обозначены критерии, предъявляемые к будущему объекту строительства:
- Высота здания не должна превышать двадцати метров;
- Дом должен иметь не более трех этажей;
- Общая площадь объекта – менее 500 м2;
- Готовая постройка должна соответствовать санитарно-гигиеническим требованиям.
Планируя возвести дом в сельской местности, владельцу чаще всего требуется направить в соответствующие органы уведомление и проект предстоящего строительства. Но так бывает не всегда. К примеру, вы приобрели участок на земле под ИЖС, обратились в строительную компанию, построили дом своей мечты и лишь после этого вспомнили о разрешении на строительство, которого, к слову, нет! Разве нельзя обойтись без штрафов и сноса? Можно.
Незаконно возведенный объект можно узаконить:
- Посредством обращения в суд;
- Уведомлением, поданным «задним числом» — после завершения строительства.
Первый способ – более распространенный. Подача иска в суд предоставляет возможность застройщику получить право собственности на незаконно сооруженный объект. При этом постройка должна отвечать санитарным нормам, не вызывать недовольства у коммунальных служб и проживающих по соседству людей. Иначе суд непременно примет сторону истца. В остальном данный способ придания законного статуса самострою – самый дешевый и быстрый. Но для того, чтобы процедура обрела смысл, необходимо учесть некоторые моменты.
Как получить участок под ИЖС?
Строительство частного дома невозможно без наличия в собственности подходящего земельного участка. С любыми вопросами, касающимися предоставления подобных площадок, следует обращаться в администрацию муниципалитета. Сделать это может любой желающий, нужно лишь оформить заявку и указать цель получения земельного участка.
Земля распределяется в формате аукциона. Существуют также категории граждан, имеющих право бесплатно получить территорию под ИЖС. Это инвалиды, ветераны, многодетные семьи. Эти лица получают землю в порядке очереди на основании решения специальной комиссии.
Стать владельцем земельного участка также можно, купив ее по договоренности сторон. В этом случае продавцом может быть только частное лицо. Вне зависимости от того, для каких целей приобретена земля, факт получения ее в собственность в обязательном порядке фиксируется в Росреестре. Пакет документов для совершения данной процедуры выглядит следующим образом:
- Удостоверение личности (предпочтительно паспорт);
- Удостоверение о праве на владение недвижимостью;
- Паспорт участка (кадастровый план);
- Правильно оформленная заявка на регистрацию;
- Документ, подтверждающий факт внесения госпошлины (квитанция).
Проект объекта недвижимости, паспорт проекта
Разрешения на строительство выдаются без предоставления проекта. Однако это не значит, что владелец участка не может составить его из своих личных соображений. По сути, проект дома – это комплекс информации и характеристик, которые могут потребоваться в ходе его строительства. Необходимо собрать все инженерные и архитектурно-строительные данные: чертежи и планы всех частей и коммуникаций объекта, смета и паспорт проекта.
Проект можно выполнить самостоятельно, но надежнее и проще эти обязанности поручить сотрудникам соответствующих компаний. Ведь без знания специфики и тонкостей проектирования жилых домов можно допустить массу ошибок и неточностей. Владелец участка должен понимать, что строительство дома – это не только определение количества этажей и выбор подходящих материалов. Это еще и размещение его на площадке, проектирование коммуникаций и многое другое.
Под паспортом проекта принято понимать перечень документов, связанных со строительством дома:
- Официальное разрешение на строительство;
- Документальное подтверждение права на участок;
- Контракт со строительной компанией о сооружении дома;
- Генплан (копия);
- Проект дома (задание, планы, чертежи);
- Подключение к инженерным коммуникациям (условия).