Медленно идём ко дну – что ждет рынок недвижимости Москвы и области в 2023 году?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Медленно идём ко дну – что ждет рынок недвижимости Москвы и области в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Эксперты отмечают перспективность площадок для реализации проектов КРТ, аукционы по которым пройдут в ближайшее время. Предлагаемые проекты находятся в развитых районах в черте мегаполиса и обладают хорошими характеристиками транспортного и рекреационного потенциала.

Территории для освоения

Так, выставленные сейчас на аукцион участки на территории бывшей промзоны «Красный строитель» и на Кусковской улице, как говорит Надежда Коркка, имеют характеристики, позволяющие построить востребованные на рынке жилые комплексы. «Вероятно, это будет комфорткласс. В обоих случаях проекты КРТ будут реализовываться в обжитых районах, поэтому формируемая девелоперами инфраструктура не станет единственной и безальтернативной, а дополнит уже существующую в данных локациях», — говорит она.

По словам директора отдела стратегического консалтинга компании CORE.XP (ранее российский офис CBRE) Марины Гордеевой, представленные на аукцион локации имеют хороший потенциал не только для жилой застройки, но и для современных производств городского формата. Город, замечает она, грамотно определил технико-экономические показатели (ТЭП) для проектов: они «не избыточны, позволяют построить жилье, сделать неплотную производственную застройку, которая здесь нужна по своей сути, и не возводить при этом лишние ненужные офисные площади».

Бывшая промзона «Красный строитель» отличается хорошей транспортной доступностью, говорит Надежда Коркка. Здесь проходят МКАД и Варшавское шоссе. Рядом есть станции метро «Аннино» и «Улица Академика Янгеля», станция МЦД «Красный строитель». Недалеко от участка находятся масштабные природные зоны — Аннинский лесопарк, Покровский парк и Битцевский лес. Согласно ТЭП, площадь участка под редевелопмент территории в промзоне «Красный строитель» составляет 34,55 га, максимальный потенциал застройки — почти 405 тыс. кв. м, из которых около 190 тыс. кв. м составит жилье, около 215 тыс. кв. м — нежилые помещения, на базе которых будет создано 4,6 тыс. новых рабочих мест. В условия договора включены обязательства инвестора по возведению школы на 900 мест, детсада на 250 мест, поликлиники (320 посещений в смену). Объем планируемых инвестиций — более 46 млрд руб.

Проект КРТ в Кусково предполагает возведение на участке 21 га почти 249 тыс. кв. м площадей, в том числе около 142 тыс. жилого и почти 107 тыс. кв. м нежилого назначения (магазины, гостиницы, офисы), а также создание 3,6 тыс. рабочих мест. Кроме того, инвестор должен будет построить скалолазный центр площадью не менее 5 тыс. кв. м, выплатить городу компенсацию за места в школах и детских садах и передать участок для общественного транспорта.

Вблизи территории «ул. Кусковская, вл. 12» есть станции метро «Перово» и «Новогиреево», станция МЦД «Кусково», железнодорожная станция и развязка электробусов. Кроме того, это место входит в число наиболее экологически чистых в Москве, отмечает Надежда Коркка: «Здесь находятся Кусковский лесопарк и усадьба-заповедник «Кусково», Перовский парк и парк на Зеленом проспекте». При этом, по словам эксперта, у девелопера жилого комплекса на Кусковской улице практически не будет прямых конкурентов. «По крайней мере, сейчас на первичном рынке не представлено ни одной новостройки в Перово и Новогиреево», — говорит Надежда Коркка.

Предположительно, вложения в проект в Кусково составят для инвестора около 30 млрд руб. Аукцион запланирован на 13 февраля, подача заявок — до 6 февраля.

Еще два заявленных к торгам проекта КРТ не предполагают масштабного включения в них жилищной составляющей. На площадке 2,7 га в промзоне «Вагоноремонт № 16» по условиям договора КРТ инвестору предлагается возвести более 81 тыс. кв. м нежилых помещений и создать 1,5 тыс. рабочих мест. Перечень видов разрешенного использования довольно широкий: офисы, технопарки, магазины, фармацевтическое производство, кафе, рестораны. Рядом расположено МЦД «Лианозово», в непосредственной близости проходит Дмитровское шоссе. Планируемый объем инвестиций в проект — около 9 млрд руб. Аукцион запланирован на 7 февраля, заявки принимаются до 26 января.

На 14 февраля (с подачей заявок до 2 февраля) назначены торги на право комплексного освоения участка около 7,8 га в промзоне «Алтуфьевское шоссе». Согласно заявленным ТЭП, инвестор должен построить почти 176 тыс. кв. м недвижимости с различным функционалом: офисы, производства легкой и фармацевтической промышленности, культурно-досуговые объекты, магазины, кафе и рестораны. Обязательным условием является создание в рамках проекта физкультурно-оздоровительного комплекса площадью не менее 6 тыс. кв. м, передача городу помещений площадью 4 тыс. кв. м, а также создание около 4,4 тыс. новых рабочих мест. Объем планируемых инвестиций — 20,6 млрд руб. У этой площадки также хорошая транспортная доступность — рядом МЦД «Дегунино», неподалеку станции метро «Верхние Лихоборы» и «Отрадное». В непосредственной близости проходит Алтуфьевское шоссе.

«Казалось бы, на торги выставляются заброшенные и захламленные территории, однако они имеют огромные резервы для развития, которые хорошо понятны профессионалам», — говорит вице-президент Московской торгово-промышленной палаты (МТПП) Сурен Варданян. На всех этих площадках, по его словам, в свое время успешно работали масштабные производства, связанные с высоким энергопотреблением, очистными системами, высокой транспортной нагрузкой, то есть здесь есть вся логистическая и коммунальная инфраструктура. «Все это позволяет говорить о возможности строительства на этих территориях объектов самого широкого назначения: жилья любой этажности, социальных объектов, коммерческой недвижимости, а также современных высокотехнологичных предприятий», — считает Варданян.

Какими скидками застройщики стимулируют покупателей?

Продажи новостроек тоже сокращаются, но просадка является не столь значительной: около 4,6% в сравнении с прошлым годом. В октябре же темпы снижения уже превышали 36% относительно сентября. Серьезную поддержку строительной отрасли оказывают льготные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием ставок. Кроме того, застройщики предлагают кредиты со ставкой до 0,1%, что привлекает покупателей, хотя фактически и не является крайне выгодным предложением (из-за изначально завышенной цены на конкретный лот).

Окунёмся в действительность

А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.

Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году

Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.

Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению рынка в ближайшее время квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал, уверен эксперт. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.

Стратегия покупки квартиры для сдачи в долгосрочную аренду уже давно перешла в разряд защитных. Она не приносит большой прибыли. По данным аналитиков «Рентавед», в Москве, купив новостройку и сдав ее в аренду, инвестор может рассчитывать на 3,2-3,5% годовых. Арендный доход от вторичной квартиры в столице чуть выше — до 4% за год. Цифры скромные, но с учетом роста цен на жилье в долгосрочной перспективе по-прежнему позволяют сохранить капитал.

Наибольшей популярностью в 2022 году пользуются недорогие земельные участки без подряда, спрос на которые, по разным оценкам, вырос на 20–50%, что в сложившихся в настоящее время условиях вполне естественно:

• это наиболее доступный сегмент участков под ИЖС. Покупатель может самостоятельно выбирать проект и подрядчика;
• покупка земельного участка часто совершается в инвестиционных целях, при этом дом строится в течение нескольких сезонов;
• цены на стройматериалы стабилизировались, поэтому общий объем затрат на реализацию индивидуального строительства стал более прогнозируемым.

Однако строительство — это долгое и достаточно ответственное мероприятие, поэтому готовые дома по-прежнему востребованы. Процент потребителей из поколения Y (родившихся в 1984–2000 гг.) на рынке растет, а это зачастую люди, которые не хотят ждать и разбираться во всех тонкостях процесса. Специалисты отмечают значительный потенциал небольших и относительно недорогих загородных домов — перспектива получить все и сразу может стать весомым аргументом в пользу отказа от приобретения земельного участка, тем более что многие покупатели для оплаты загородного жилья продают квартиры, в которых жили до этого.

Лидеры по общей площади жилой застройки среди федеральных округов в 2021 году:

• ЦФО — 14 357 м², доля ИЖС составила 49%;
• ПФО — 10 636,5 м², 61%;
• ЮФО — 5 276,2 м², 56%.

В среднем по России доля объектов индивидуальной жилой застройки в общем объеме жилого строительства в период с 2019 по 2021 г. выросла с 46 до 53%. Динамика этого показателя по некоторым регионам приведена в таблице ниже.

Доля индивидуальной жилой застройки в общем объеме введенного жилья по некоторым регионам России, 2019–2021 гг.

Взлеты и падения вторички

Вторичный рынок жилья в Москве в этом году пережил несколько поворотных моментов. В начале года спрос на столичную вторичку был огромным, а количество сделок било рекорды прошлых лет. В январе 2022 года столичный Росреестр фиксировал нетипичную активность во всех сегментах рынка жилой недвижимости Москвы, а в феврале на вторичном рынке было заключено максимальное количество сделок для этого месяца за восемь лет.

В марте вторичный рынок существовал по инерции, которая была создана в январе и феврале, именно в этом месяце оформлялись многие сделки, которые были начаты еще зимой. Поэтому в марте никакого снижения активности на рынке готового жилья, вопреки ожиданиям некоторых экспертов, не произошло.

Однако в апреле 2022 года количество сделок на вторичном рынке Москвы сократилось более чем на треть. Главная причина такого падения — многие продавцы решили немного подождать и начали снимать свои лоты с экспозиции. Покупатели, в свою очередь, также заняли выжидательную позицию и не торопились выходить на сделки, ожидая снижения цен.

В мае количество сделок немного повысилось, когда стало понятно, что больших скидок на вторичку не будет, и что продавцы не готовы идти на такие уступки. Это во многом способствовало тому, что в летние месяцы количество сделок практически не увеличивалось, но цены при этом не падали, а на скидки покупатели могли рассчитывать только в том случае, когда продавцу срочно были нужны деньги и за короткий срок.

Осенью вторичный рынок оживился, спрос повысился, а многие собственники сняли свои лоты с рынка аренды и вернули их в продажу. Соответственно, возросло и количество сделок.

Время запрыгивать в последний вагон?

Генеральный директор ООО «Маленький Токио» Артур Хафизов подтверждает, что интерес к загородной недвижимости действительно возрос. При этом отмечает, что подстегнула спрос новость об отмене с 2023 года льготной ипотеки.

На днях Минфин России заявил, что не видит необходимости в продлении льготной ипотеки под 7%. «Когда говорят о программе льготной ипотеки, часто подразумевают новостройки, забывая, что программа кредитования под 7% подразумевает не только покупку готового жилья у застройщика многоквартирных домов, но и покупку дома с земельным участком у юрлица, финансирование строительства дома на участке по договору подряда и покупку земельного участка под ИЖС с последующим строительством дома», — напоминает он.

«Сейчас фактически у людей последний шанс купить дом в кредит по льготной программе. Стоимость потихоньку снижается, застройщики повсеместно предлагают акции и скидки. Но к концу года мы ожидаем ажиотаж на рынке в связи с большим количеством желающих получить льготную ипотеку перед ее отменой с января 2023 года. При росте ажиотажа компании урежут объем предлагаемых акций», — говорит он.

Сделки с землей под жилую застройку между крупными инвесторами

В условиях роста цен и сокращения в Москве свободных площадок под жилую застройку некоторые инвесторы начали пересмотр своих активов и портфелей в поисках оптимального баланса или в пользу более глобальных и перспективных проектов. Поэтому все чаще происходят сделки между девелоперами.

Так, например, ГК ПИК, на которую по подсчетам S.A. Ricci в 2020 г. пришлись сделки суммарно на 225 га, приобрела:

• 15,3 га в Перово – у группы «Главснаб»;
• 2 га на Симоновской набережной и площадку БЦ «Кожевники» на Дербеневской улице – у компании «Эко-офис»;
• проект на 500 тыс. кв. м на ул. Ижорской – у «Донстрой-инвеста».

II. Доля сделок с ипотекой бьет рекорды

Доля сделок с ипотекой в течение 1 полугодия 2022 г. также демонстрировала рекорды и антирекорды. В марте доля ДДУ с привлечением заемных средств составила всего 62% — это минимальный показатель с начала действия льготной ипотечной программы в 2020 г. Причина такой динамики — в повышенной активности на рынке валютных и рублевых вкладчиков, которые приобретали жилье без ипотеки с целью сохранить свои сбережения.

В апреле показатели вернулись к стандартным показателям последних 8-9 месяцев — 65% сделок прошли с ипотекой. Во-первых, количество покупателей с “живыми деньгами” сократилось относительно марта, во-вторых, на рынке стала действовать льготная ипотека под 12% годовых с лимитом в 12 млн рублей, что фактически “вернуло” льготную программу на рынок Московского региона.

Введение льготной ипотеки под 9% с мая 2022 года сказалось на активности покупателей-ипотечников, которые в предыдущие месяцы не брали кредит из-за невыгодных условий. Кроме того, на рынке действовали и специальные программы от застройщиков с дополнительным субсидированием ставок, а также — возможности “комбинации” льготной и рыночной ипотеки (что позволяет увеличить лимит кредитования до 30 млн рублей). В результате в мае сразу 73% сделок прошло с ипотекой — это рекордный показатель с лета 2020 г. (когда начала действовать льготная ипотека под 6,5%). Тем не менее, статистика по числу сделок показывает, что льготная ипотека не привела к росту спроса на рынке, а лишь поддержала его от дальнейшего падения.

В июне доля сделок с ипотекой достигла рекордных 79% — никогда еще в истории рынка недвижимости Московского региона не было так много сделок с привлечением заемных средств. Понижение ставки по льготной ипотеке до 7% не только повысило долю сделок с привлечением заемных средств, но и прервало тренд на снижение спроса на первичном рынке.

В итоге в 1 полугодии 2022 г. порядка 69% всех сделок на первичном рынке Московского региона прошло с ипотекой. Это максимальный показатель за все время наблюдений.

V. Выручка просела не так сильно, как число сделок

В 1 полугодии 2022 г. выручка девелоперов Московского региона составила 838,9 млрд рублей (на 7,5% меньше, чем в прошлом году). Разрыв с прошлогодним значением меньше, чем по количеству сделок (там 16,6%), что говорит о том, что увеличилась средняя стоимость квартиры в сделке в годовом выражении. Средняя стоимость лота в сделке в 1 полугодии 2021 г. в Московском регионе составила 10,6 млн рублей, а в 1 полугодии 2022 г. — 11,8 млн рублей. Нужно учесть, что часть заработанных девелоперами средств идет на субсидирование пониженных (относительно ставки по льготной ипотеке) ставок, поэтому реальные доходы застройщиков меньше.

При этом сократилась средняя площадь проданной квартиры — за счет роста стоимости квадратного метра на рынке наблюдается снижение среднего метража приобретенных лотов. Если в 1 полугодии 2021 г. средняя площадь составляла в среднем по Московскому региону 50,7 кв.м., то в 1 полугодии 2022 г. — 46,8 кв.м.

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим числом сделок в 1 полугодии 2022 г. Традиционно среди лидеров больше всего проектов Московской области (7 из 10) с более низким уровнем цен и большим выбором. Два проекта находятся в Новой Москве и всего 1 (“Люблинский Парк”) в Москве в старых границах.

Лидеры продаж в 1 полугодии 2022 г. в Московском регионе*

*Учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).

“1 полугодие 2022 г. стало очень непростым для рынка недвижимости. Рекорды по росту спроса и цен сменялись падениями и стагнацией, девелоперы старались сохранить свою выручку и продолжать начатые проекты в условиях сокращения спроса. Введение льготной ипотеки под 12%, под 9%, а затем и под 7% позволило рынку прекратить падение и стабилизироваться, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В ближайшие месяцы высока вероятность того, что спрос будет восстанавливаться от минимальных показателей весны за счет действия льготных программ и специальных программ от застройщиков, а также сформировавшегося отложенного спроса”.

Земельные участки в подмосковье подорожали из-за роста курса доллара и пандемии

В среднем Подмосковье

В этой полосе Ильинское и Домодедовское шоссе по-прежнему остаются лидерами по цене – от 1 500 до 20 000 у.е. В этих направлениях много зеленых зон с курортными и санаторными базами, домами отдыха. Для жизни в живописной, экологически чистой местности придется выложить немалые суммы.

На втором месте остаются такие направления, как Рублево-Успенское, Пушкинское, Осташевское – от 900 до 8 000 у.е. Интересно, что стоимость земли по направлению Варшавского шоссе с отдаленностью от столицы только увеличивается. Она составляет до 1 000 до 3 000 у.е.

Почему меняется цена за сотку земли по сравнению с ближним Подмосковьем? Земля уже находится дальше от столицы, но все же не на таком уже большом расстоянии. Относительно экологии вопрос стоит по-разному в зависимости от направления. Если нет расположенных в местности предприятий промышленности, то покупатели получают прекрасную возможность жить в чистом и комфортном районе.

ВНИМАНИЕ! С увеличением расстояния от Москвы стоимость сотки земли уменьшается.

Динамика спроса в условиях неопределённости

Как и традиционно для кризисных моментов, сегодняшняя экономическая обстановка требует от покупателей повышенной осторожности. После обострения конфликта между Россией и Украиной «Астерра Девелопмент» провела опрос между своими клиентами, планируют ли они покупку недвижимости, как и прежде (в опросе обсуждались как загородные, так и городские объекты).

С начала марта 2022 наблюдалась следующая ситуация:

• 16% опрошенных решили отложить свои покупки;
• 5% респондентов наоборот стали поторопиться с заключением сделки;
• 9% людей начали искать более простые по цене варианты;
• 9% решили отказаться от загородного жилья в пользу городских квартир;
• 5% наоборот захотели переехать из города поближе «к земле»;
• 6% респондентов начали задумываться над тем, чтобы вместо готового загородного дома купить земельный участок;
• 5% наоборот захотели приобрести готовое жильё, а не «землю»;
• 6% приняли решение купить дом на вторичном загородном рынке.

Результаты опросов показали, что 61% людей решили изменить собственные планы в период кризиса, в то время как 39% респондентов остались непоколебимыми в своих задумках.

Покупка готового дома или самостоятельное строительство жилья

В согласии с официальными данными, предоставленными Росстатом, в течение первых четырёх месяцев нынешнего 2022 года 63% общего количества объектов жилой недвижимости, которые введены в эксплуатацию на территории России, приходятся на сегмент индивидуального жилищного строительства. Данный показатель стал новым рекордом.

В сложившейся сегодня ситуации россияне, мечтающие обзавестись загородным домом, всё чаще принимают решение покупать земельные участки и самостоятельно возводить жильё, а не приобретать готовые постройки. Как утверждают аналитики «Астерра Девелопмент», такому варианту сегодня отдают предпочтение около 40% людей.

По данным проведённого опроса, к самостоятельному возведению зачастую прибегают люди, которые желают построить дом мечты, полностью соответствующий требованиям и пожеланиям владельцев. Львиная доля опрошенных также считает, что строительство дома «с нуля» является более дешёвым вариантом, нежели покупка готового коттеджа или городской квартиры. Но стоимость материалов и услуг строителей тоже постоянно повышается, поэтому конечный объём затрат на возведение жилого объекта может значительно превысить планируемые показатели.

Результаты опросов показывают, что сегодня половина людей, желающих построить загородный дом своими силами, планируют уложиться в смету в 3 миллиона рублей. Прошлой весной данная сумма была аналогичной. Тем не менее по факту уложиться в указанный бюджет удалось всего лишь у 28% респондентов. 16% человек пришлось потратить 4-5 миллионов рублей, в 7% случаев объём затрат составил 5-6 млн. руб. Больше всего (39% респондентов) смогли построить загородный дом за 6-20 миллионов. А у остальных 10% опрошенных расходы превысили отметку в 20 млн. руб.

Помимо немалых финансовых вложений, самостоятельное возведение загородного жилья требует от заказчиков значительного количества времени и постоянного контроля за строительным процессом. Во избежание серьёзных нарушений и переплат, покупателям необходимо хорошо разбираться в различных тонкостях строительных работ. По этой причине многие россияне не решаются на столь ответственный шаг и отдают предпочтение покупке готового жилья.

Похожие записи:

• Пенсия госслужащим в 2022 году
• Пособия по уходу за инвалидом в 2021 году — кто может получить, сколько и как?
• Выгоднее, чем 6,5%: обзор льготных ипотечных программ