Размер компенсации за незначительную долю в квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Размер компенсации за незначительную долю в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Оценка доли непосредственно влияет на скорость ее продажи. Правильно оцененная доля может быть продана всего за две недели. Если же процедура была проведена с ошибками, покупателя придется искать в течение месяцев, а то и лет. Многие не слишком добросовестные агентства недвижимости сознательно завышают оценочную стоимость недвижимости, чтобы привлечь клиентов. Но найти покупателей для такой цены очень проблематично.

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

• Д — площадь доли квартиры;
• СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
• К — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Какие факторы влияют на стоимость доли

Поскольку сама формула достаточно простая, остается разобраться в том, какие параметры и в какой степени влияют на итоговый показатель. Ниже в виде таблицы представлены коэффициенты, уменьшающие стоимость части квартиры.

Помимо параметров, уменьшающих стоимость, есть ряд факторов, которые увеличат стоимость доли. Для удобства ключевые параметры, влияющие на рост цены, сведены в таблицу.

Порядок проведения оценки доли в квартире

Независимо от того, какие цели преследует процедура, она проводится нашими сотрудниками в следующей последовательности этапов, обеспечивающих удобство и комфорт сотрудничества с заказчиком:

• Заказчик оставляет заявку на официальном сайте или по телефону, с указанием особенностей объекта и сроков реализации проекта;
• Менеджер компании связывается с клиентом и уточняет все необходимые детали сотрудничества, а также предоставляет список необходимых документов;
• После того, как документы и оплата услуг получены, специалисты выезжают на объект, где и проводится работа;
• После окончания работ по экспертизе доли в квартире, заказчик получает полный отчет и заключение оценщиков, имеющее юридическую силу для использования в судах, кредитовании и сделках купли/продажи.

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Чем компенсация за долю в квартире отличается от компенсации за пользование долей?

Стоит отметить, что компенсация за долю в квартире и компенсация за пользование долей — это совершенно разные понятия. В первом случае собственник утрачивает свое право на долю в собственности после получения выплаты и больше никакого отношения к ней не имеет.

Если он продолжает оставаться одним из владельцев, но по каким-либо причинам не пользуется своей частью жилого помещения, то он может потребовать у других собственников компенсацию за пользование его долей. Это уже будет не разовая выплата, а регулярные платежи.

Оценка квартиры для суда

Яркий пример – раздел имущества при разводе супругов или конфликте собственников квартиры. Если стороны не могут прийти к соглашению в мировом порядке и дело доходит до суда, требуется представить в суд отчет независимого оценщика, в котором указана стоимость квартиры. В этих случаях каждая сторона зачастую нанимает своего оценщика, который затем должен защитить свой отчет об оценке в суде. Как правило, у супругов квартира находится в совместной собственности (без выделения долей).

Еще один часто встречающийся вид судебных разбирательств, для которых требуется отчет об оценке, – возмещение ущерба от залива квартиры. Оценка ущерба от залива квартиры для суда потребуется, если лицо, ответственное за залив, отказывается возмещать убытки собственнику квартиры в мировом порядке. Оценку ущерба от залива квартиры для суда может произвести только грамотный оценщик, имеющий опыт защиты своих отчетов в суде. Подробнее читайте в статье «Оценка ущерба от затопления квартиры».

Оценка доли в квартире

Пример: допустим, у Вас есть 1/4 доля в типовой 2-х комнатной квартире в спальном районе Москвы, без особых изысков. Берем среднюю стоимость двушки по спальникам Москвы — это 6-8 миллионов рублей (в зависимости от района). Допустим, что вся Ваша квартира стоит 8 000 000 рублей (цена квартиры), делим ее на 4 (общее количество долей) и умножаем на 1 (размер своей доли), в итоге получилось 2 000 000 рублей. Это и есть, так называемая, цена в идеале.

В 99% случаев, порядок пользования в жилых помещениях с долевой собственностью определить невозможно по объективным причинам, о которых мы уже рассказали в других разделах нашего сайта. Именно для этого абсолютного большинства Содольщиков мы продолжим ниже, а остальным счастливчикам, уже определившим порядок пользования, рекомендуем перейти сюда.

Оценка стоимости доли в квартире для суда: основные моменты

Все российские суды охотно принимают наши выводы по оценке объектов недвижимости, потому что уже хорошо известно, насколько ответственно мы подходим к проработке данного тезиса. Разумеется, эти же заключения можно вполне использовать и в целях страхования, и для установления справедливой цены при продаже.

Когда проводится оценка стоимости доли в квартире для суда, большое значение имеет профессионализм конкретных исполнителей задания. Ведь если обратиться в непрофессиональную компанию, то велик риск столкнуться с отказом в принятии подготовленного заключения как доказательства вообще. Кроме того, даже при принятии судом его, остается вполне вероятным, что плохая проработка тех или иных пунктов даст другой стороне опровергнуть вашу позицию.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Правильно рассчитать долю жилого помещения и её стоимость может только квалифицированный специалист. Ошибочно полагать, что исчисление величины суммы за часть жилья происходит путём умножения доли на рыночную стоимость всей квартиры.

Подобный вариант может быть использован при продаже жилого помещения целиком и дальнейшего распределения денег между совладельцами. Однако сам алгоритм расчёта стоимости доли несколько сложнее.

Во-первых, если отчуждается только часть имущества, её рыночная цена несколько ниже, чем оценочная стоимость всей квартиры. Во-вторых, чтобы рассчитать долю, требуется учесть множество факторов, оказывающих существенное влияние на цену.

Кто проводит оценивание

Продаваемый объект недвижимости обычно оценивается специалистами в данной сфере по заранее оставленной заявке. Также можно обратиться к государственным структурам, в соответствии с 252 статьей Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно ней, когда один из совладельцев, имея иную жилплощадь, обладает небольшой долей в квартире, о которой идёт речь, прочие собственники могут её выкупить по решению суда. Разумеется, выселенному гражданину придётся компенсировать его потерю путём финансовой выплаты, соразмерной стоимости принадлежащей ему доли.

К незначительным долям относятся площади, которые составляют меньше половины квартиры или менее изолированной комнаты. Раньше по закону незначительной долей была признана одна четвёртая жилья, но, в связи с внесёнными изменениями в российское законодательство, на сегодняшний день это площадь должна составлять меньше половины от общей площади жилья.

На территории Российской Федерации проводить оценочный осмотр разрешено только тем оценщикам, которые имеют соответствующую лицензию, допуск, государственное разрешение и являются членами саморегулирующейся организации оценщиков (СРО).

Оценка доли в квартире

Долевая собственность на квартиру подразумевает, что права на нее принадлежат нескольким лицам. Это могут быть родственники или совершенно посторонние люди, а размеры долей определяются следующими способами:

• условиями первоначального договора, по которому квартира приобреталась в долевую собственность;
• соглашением о перераспределении долей, которое собственники могут заключить по взаимной договоренности;
• в равных долях, если квартира передавалась нескольким лицам по наследству или по приватизации.

Размер доли фиксируется в правоустанавливающих документах (например, 1/2, 1/3 и т.д.). Вне зависимости от размера доли, каждый собственник имеет равное право пользования общим имуществом квартиры.

Владея долей в квартире, собственник может ее продать, подарить или завещать любому лицу. На это не требуется получать разрешение других совладельцев, однако при возмездной сделке купли-продажи должен соблюдаться следующий порядок:

• выбрав покупателя, собственник должен согласовать с ним все условия договора, в том числе стоимость доли;
• каждому совладельцу направляется письменное уведомление с указанием условий сделки;
• после получения уведомления, у других собственников возникает право преимущественного выкупа;
• если в течение 30 дней после получения уведомления любой совладелец квартиры заявит о выкупе доли, сделка будет продолжена с его участием;
• договор продажи доли должен удостоверяться через нотариат, после чего направляется в Росреестр или МФЦ для регистрации.

Зачем необходима оценка доли квартиры

Чаще всего судебная оценка доли в квартире необходима в следующих случаях:

1. Оценка доли в квартире для продажи и купли, при составлении соответствующих соглашений и договоров;
2. Часто возникает необходимость сделать оценку доли в квартире для того, чтобы вступить в законные права наследства;
3. Оценка доли в квартире для выкупа либо различных обременений, наложенных на данную недвижимость;
4. Экспертиза оценки доли в квартире нужна в момент разрыва отношений между супругами для того, чтобы определить долю каждого на данную недвижимость;
5. Оценивание доли нужно для того, чтобы иметь возможность получить ипотеку. В этом случае недвижимость для банка, который готов дать определенную сумму, выступает в роли залога;
6. Оценка доли в квартире для суда также в различных ситуациях имеет очень важное значение, так как позволяет решить различные вопросы;
7. Для того, чтобы оценить всю квартиру не только по долям, но и в целом.

Следует отметить тот факт, что это далеко не все случаи, когда может потребоваться оценивание доли. Выше были перечислены наиболее частые из них.

Оценка доли в квартире для суда

Оценка для суда выполняется специалистами оценочных компаний, это же правило действует и при оценке долей в квартирах. Сложность оценки жилых помещений и квартир в частности состоит в необходимости разделения мест общего пользования (ванные комнаты, туалеты, кухни, прихожие, балконы) т.е. выделение долей в квартире может происходить только без физического разделения жилой площади и без разделения мест общего пользования. Помимо указанного обстоятельства при оценке учитываются еще десятки и сотни факторов, которые могут влиять на конечную стоимость объекта недвижимости в целом, а значит и на стоимость доли в нем. Следует отметить, что правом заниматься оценочной деятельностью для суда наделяются далеко не все желающие, существует ряд требований к оценщикам для суда:

• Членство в одной из саморегулируемых организаций (СРО), подтвержденное свидетельством (Свидетельство СРО);
• Прохождение курсов повышения квалификации сотрудников (раз в 3 года), подтвержденное свидетельством СРО;
• Страховка профессиональной деятельности (Полис страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности).

По какой формуле производится расчет стоимости доли квартиры

Все вышеперечисленные факторы влияют на коэффициент понижения, который, как говорилось в начале, чаще всего находится в диапазоне от 0,5 до 0,7. Только опытному оценщику под силу точно вычислить точно этот коэффициент. В большинстве же случаев риэлторы выставляют стоимость доли, исходя из схожих предложений на рынке.

Формула же расчета стоимости доли выглядит следующим образом:

Сд = Скв×Д/2×К;

Где:

• Сд – это стоимость доли.
• Д ­– ее площадь.
• Скв – средняя стоимость квадратного метра подобного жилья на рынке.
• К – понижающий коэффициент.

Перечень требуемых документов

Оценка доли в квартире и в другой недвижимости: особенности процедуры Воспользовалась бесплатным онлайн калькулятором для оценки доли в квартире, удобно, кстати. Конечно, результат приблизительный, но все равно дает кое-какое представление. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет перечень ситуаций, в которых определение стоимости объекта является обязательным:

• документация, подтверждающая наличие или отсутствие обременений на жилье;
• сведения из БТИ;
• копия свидетельства из Росреестра о государственной регистрации прав на жилье;
• паспорт собственника объекта;
• документы, подтверждающие полномочия представителя, если лицо действует через посредника;
• кадастровый паспорт помещения;
• справки о проведении перепланировки, если она имела место;
• документ, подтверждающий право собственности на жилье: договор дарения, купли-продажи и так далее.

Имущество, принадлежащее двум или более лицам, называется общей собственностью. Если такое имущество имеет выделенные доли участников, то в таком случае она определяется законодательством как долевая.

Зачем нужна оценка доли в квартире?

Оценка доли в квартире Во-первых, продажа жилья в общей собственности. Распространенный случай: собственник доли хочет продать ее третьим лицам, но не знает, сколько стоит его актив? Или с какой цены начинать торги. Ценообразование имеет ключевое значение на рынке недвижимости. Осталось понять, почему одна доля оценивается выше, а стоимость другой идет на убыль? Даже если квартиры находятся в одном районе, их стоимость колеблется в зависимости от факторов оценки.

Совладельцы 2-комнатной квартиры в Санкт-Петербурге обсудили вопрос продажи недвижимости общей стоимостью 4 000 000 рублей. Первые двое сразу дали согласие, а третий колебался в своем ответе. Совладелец решил оценить свою долю от разных сделок – чтобы выбрать наилучший вариант.

Расчет доли связан с определением квадратных метров изолированного помещения + частью в общем имуществе квартиры (нежилые помещения).

Похожие записи:

• Помощь многодетным семьям в 2023 году
• Индексация пенсий в 2023 году, в том числе и военных — 5 этапов
• О мерах социальной поддержки детям войны