Признание права собственности на земельный участок в суде
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание права собственности на земельный участок в суде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
На каком основании земля принадлежит собственникам
Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).
Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.
«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», — рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.
Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.
Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.
Так, что нам все это даст?
После оформления земли в собственность вы с соседями сможете:
- самостоятельно принимать решения о строительстве на участке детских площадок, а также благоустраивать его по своему усмотрению, организовывать парковки и т. д.;
- сдавать часть земли в аренду (и получать прибыль);
- гарантировать себе защиту от неожиданного вмешательства в жизнь дома местных властей: без согласия собственников власти не смогут передать придомовой участок под строительство, организовать на нем прокладку новых дорог или коммуникаций;
- регулировать вмешательство на территорию: без согласия собственников будет невозможно организовать коммерческие предприятия (например, открыть автомойку, построить гаражи и т. п.).
Нужно сформировать границы придомового участка. Для этого представители собственников обращаются в местную администрацию (а точнее, в Департамент городского имущества) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о его постановке на кадастровый учет.
Следом необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план территории: в нем отображаются границы земельных участков и их проектные площади. Важно при этом согласовать границы территории с собственниками соседних участков и подписать с ними акт согласования. Если в ходе работ возникнут споры, то решить их может только суд.
После того как границы участка согласованы, межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, его утверждают.
КС РФ признал не соответствующими Конституции РФ часть 3 статьи 16 ФЗ 189 в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
«…Предусмотрев в части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», что в случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован до 1 марта 2005 года, любое уполномоченное общим собранием собственников помещений в этом доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании такого земельного участка, федеральный законодатель преследовал цель обеспечить предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на общее имущество в этом доме, включая земельный участок, предусмотренного частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Между тем в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений, при том, что все они фактически пользуются земельным участком, на котором расположен такой дом, принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает, сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Кроме того, собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, не несут связанное с использованием земельного участка налоговое бремя, хотя, как показывает правоприменительная практика, в некоторых случаях собственники нежилых помещений вынуждены уплачивать арендную плату за пользование этим земельным участком.
Следовательно, вытекающая из части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» зависимость формирования земельного участка под многоквартирным домом (и, следовательно, перехода его в общую долевую собственность) от решения, принимаемого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, ведет к нарушению защищаемых статьями 35 и 36 Конституции Российской Федерации прав собственников, а также к искажению принципа всеобщности и равенства налогообложения (статьи 19 (часть 1) и 57 Конституции Российской Федерации, статья 3 Налогового кодекса Российской Федерации)».
По мнению Конституционного суда, «… Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления».
С момента выхода указанного постановления КС РФ до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления будут являться основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. «…Обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция».
Ну, а федеральному законодателю рекомендовано Конституционным судом РФ следующее: «…с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в настоящем Постановлении, — внести в жилищное законодательство изменения, направленные, как на уточнение порядка рассмотрения заявления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если с таким заявлением обращается собственник жилого или нежилого помещения в этом доме, не уполномоченный на то решением общего собрания, так и на регулирование соответствующих действий органов публичной власти, в том числе в части определения предельных сроков их совершения».
С вопросом о законности ст.36 ЖК РФ и ст.16 ФЗ 189 внесена ясность рассмотренным Постановлением КС РФ. Но сам порядок оформления и согласования границ придомовой территории при МКД, конкретно не прописан в жилищном законодательстве, что не всегда позволяет определить ее размер и оформить право собственности на земельный участок придомовой территории собственникам МКД. Провозглашенное в статье 36 ЖК РФ право собственников помещений на придомовую территорию не конкретизировано более подробно в ЖК и других законах и не всегда реализуемо на практике.
Кто вправе приватизировать
Чаще всего земельные участки сразу приватизируются застройщиками и затем передаются в долевую собственность владельцам квартир. Это если мы говорим о новых домах. Если же вы живете в старом доме, а придомовая территория не была оформлена в собственность, то этим могут заняться сами жильцы.
Участвовать в процедуре приватизации территории под МКД не обязательно должны все собственники жилья. Инициировать переоформление земли под многоквартирным домом могут:
- группа владельцев недвижимости;
- компания-застройщик;
- отдельный собственник;
- управляющая компания либо доверенное лицо, действующее по поручению собрания владельцев недвижимого имущества;
- единое собрание всех собственников квартир в МКД.
Процедура приватизации земельного участка под многоквартирным домом
Приватизация придомовых территорий в 2022 году ничем не ограничена. Это значит, что жильцы домов могут самостоятельно организоваться и оформить землю возле дома в собственность. На сегодняшний день далеко не все земельные участки были приватизированы и более того, многие люди не имеют малейшего представления о том, как происходит процесс.
Сегодня мы расскажем о том, как происходит приватизация земли под многоквартирным домом, какие плюсы и минусы это дает будущим владельцам.
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Приватизация представляет собой передачу права собственности на землю возле жилого дома. Если мы говорим о придомовых территориях, то собственность на участок будут распределена между всеми жильцами дома. Прежде чем решаться на этот шаг, необходимо принять коллективное решение.
Далее мы обсудим плюсы и минусы, проанализировав которые, нужно сделать вывод. Забегая наперед, отметим, что это позволит дополнительно защитить землю и даст возможность свободно распоряжаться участком. Одновременно с этим появятся дополнительные заботы и затраты.
Поскольку речь идет о многоквартирном доме, то собственность будет коллективная. Это значит, что каждый зарегистрированный в доме человек будет наделен частью от общей доли. Отметим, что продать свою часть невозможно.
Как правило, обслуживание делегируется управляющей компании, которая выполняет все необходимые работы за определенную плату.
Суды также отказали заявителю. Они указали:
- когда земельный участок под многоквартирным домом сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ.
- если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Отсюда суды делают вывод, что переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.
При этом каких-либо актов органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в ЕГРН.
Формирование (сейчас – образование) земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (ч. 4 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и другие входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).
Закон не запрещает формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих жилых дома, что предполагает множественность субъектов права собственности на один тот же объект.
На момент возникновения спорных правоотношений действовал Приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 № 943, пунктом 139 которого было предусмотрено, что если жилое помещение входит в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства и (или) эксплуатации исключительно такого многоквартирного дома и принадлежащем застройщику на праве собственности, при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Одновременно в отношении данного земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика.
«Таким образом, законом не предусмотрено как условие прекращения права собственности застройщика на земельный участок, сформированный (предоставленный) для целей строительства и (или) эксплуатации многоквартирного жилого дома и возникновения права общей долевой собственности на него у участников долевого строительства, повторное формирование после введения многоквартирного дома в эксплуатацию того же или нового земельного участка».
Кассационная инстанция отметила, правовое значение для разрешения спора имеют обстоятельства:
— был ли сформирован (предоставлен) соответствующий земельный участок для строительства и (или) эксплуатации конкретного многоквартирного дома,
— или же при его формировании (предоставлении) предполагалось строительство на таком земельном участке других многоквартирных домов, или иных объектов недвижимости, не относящихся к общему имуществу данного многоквартирного дома,
поскольку при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о местоположении границ участка, на котором расположен многоквартирный дом и другие объекты недвижимого имущества, входящие в состав имущества дома, возникает правовая неопределенность по вопросу о том, какой именно земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
На земельном участке, о регистрации права общей долевой собственности на который просит заявитель, расположено несколько многоквартирных домов, при этом на государственную регистрацию не были представлены сведения о том,
— проходил ли формирование земельный участок под размещение многоквартирного дома;
— был этот земельный участок сформирован как объект недвижимого имущества, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме;
— соответствует ли участок как общее имущество многоквартирного дома выданному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию и проектной документации;
— весь ли участок необходим для обслуживания расположенных на нем многоквартирных домов либо подлежит формированию новый земельный участок как общее имущество в многоквартирном доме для всех 4‑х многоквартирных домов;
— подлежат ли формированию отдельные земельные участки как общее имущество многоквартирного дома под каждым многоквартирным домом, расположенном на спорном земельном участке.
На это заявителю указывало Управлением Росреестра в уведомлении о приостановлении государственной регистрации. Вывод судов о том, что в отсутствие таких сведений у государственного регистратора отсутствовала возможность осуществить регистрацию заявленного права в порядке, установленном частью 5 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, следует признать правомерным», – пришел к выводу кассационный суд.
Дополнительно суд отметил, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (пункт 8 раздела III «Право собственности и другие вещные права» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 6 июля 2016 г.).
Однако спорный земельный участок не передавался в аренду или в пользование застройщику для застройки многоквартирными жилыми домами, а принадлежит ему на праве собственности. Из-за этого в силу части 4 статьи 56 Закона о регистрации недвижимости застройщик должен был подать в Управление Росреестра заявление о прекращении права собственности на участок.
Застройщик обращался с таким заявлением, но ему отказали, и отказ не оспорен. Это является самостоятельным основанием для отказа административному истцу в регистрации права на земельный участок:
- В соответствии с пунктами 3, 9 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам.
- Статьей 27 этого закона установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 закона.
Основание для перехода земли под МКД в собственность владельцев помещений.
Законодательство РФ предлагает добровольно оформлять в собственность землю под жилыми зданиями. Зачастую не оформленная территория удобна муниципальным органам. Власть получает возможность распоряжаться землей по своему усмотрению, не считаясь с интересами жильцов.
Но и владельцам квартир выгодно приватизировать землю и распоряжаться ей на свое усмотрение. Это даст возможность построить на своей территории парковку, детскую площадку, снести старые и непригодные сооружения. Кроме того, они будут защита от самовольного захвата и точечной несогласованной застройки.
Необходимо понимать, если человек является собственником помещения в МКД – это уже веское основание стать законным собственником земли под домом. При этом надо знать, что любая недвижимость требует оформления и должна учитываться в кадастровом реестре. Каждый из владельцев квартир может обратиться с заявлением о формировании участка.
Правовые основания для оформления земли под многоквартирными домами.
В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Так, согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД).
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Переход земельного участка под домом в собственность владельцев помещений в МКД
Важное значение отводится году постройки дома. В ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» утверждены условия и порядок перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД, который находится на нём.
Из этого следует:
- если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и состоит на государственном кадастровом учёте, то он переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в доме (ч.2 ст.16 ФЗ №189).
- собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, могут самостоятельно обратиться в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления с письменным заявлением об их формировании. Заявление будет служить основанием для осуществления органом госвласти формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учёт (п.3 Постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П).
Построенные после вступления в силу ЖК РФ жилые дома вводятся в эксплуатацию только, если данные о местоположении границ земельного участка под МКД внесены в государственный кадастр недвижимости. Земельный участок под домом переходит в общее имущество собственников жилья с момента постановки его на государственный кадастровый учёт.
Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П, взаимосвязанные положения частей 2 и 5 ст.16 и ч.1 и.2 ст.36 Жилищного кодекса РФ признаны соответствующими Конституции РФ. Они предусматривают переход в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД земельного участка, сформированного под домом и поставленного на кадастровый учёт, без принятия органами госвласти или органами местного самоуправления решения о предоставлении его в собственность и без госрегистрации перехода права собственности на него.
Как оформить землю у дома в собственность
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.
Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.
Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.
Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.
Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.
Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30–40 тыс. руб. с одного дома.
После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.
Зачем нужна собственность на прилегающую к дому землю
Жильцы дома становятся полноправными владельцами земельного участка, следовательно, они могут им распоряжаться. Юристы отмечают, что права собственности на землю не ограничиваются. Они имеют право по общему решению и в соответствии с законом построить на участке дополнительное сооружение или передать его часть в аренду.
По словам Марии Литинецкой, владельцы квартир могут поделить между собой землю и организовать во дворе стоянку для автомобилей, снести или построить элементы благоустройства, оградить территорию дома, установить шлагбаум на въезде во двор или сдать часть участка в аренду. Кроме того, это позволит исключить точечную застройку в окрестностях дома, поскольку муниципалитет может отдать часть земли, находящейся в его собственности, под строительство, а это не в интересах жильцов.
Однако, кроме прав, у собственников помещений в МКД возникают и обязанности: в частности, им придется самостоятельно решать все вопросы, связанные с обслуживанием имущества (парковочные места, досуговые зоны, тротуары и дороги), добавляет эксперт.
Выдел доли в натуре в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом
Адвокат Бакуменко Игорь Александрович
Позвоните сейчас и получите предварительную консультацию:
8-919-865-42-20 8
По существу заданного вопроса сообщаем следующее.
Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (далее по тексту — ЗК РФ) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее по тексту — ЖК РФ) к жилым помещениям относятся, в том числе, квартира.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Как указал Верховный Суд Российской Федерации в п. 35 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.
Таким образом, на основании действующего законодательства и сложившейся судебной практики, не допустим выдел в натуре доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
На каком основании земля принадлежит владельцам помещений
По словам представителя Росреестра, если земельный участок был сформирован и занесен в кадастр раньше, чем начал действовать Жилищный кодекс РФ (то есть до 1 марта 2005 года), то собственники квартир в МКД считаются ее владельцами с момента вступления кодекса в силу.
Право совместной собственности на участки, которые были сформированы и поставлены на кадастровый учет, возникают на основании закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Эксперт добавил, что суды, ведомства и министерства России много раз подтверждали его положения.
Как говорят юристы, согласно закону о государственной регистрации недвижимого имущества, права на недвижимость доказывает государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). По словам экспертов, чтобы право собственности на земельный участок было официальным, необходимо оформить его и внести соответствующие сведения в государственный реестр.
Однако юристы предупреждают, что оформить участок под МКД в столице непросто – как правило, это приходится делать в судебном порядке. Эксперты отмечают, что на кадастровой карте Москвы под многими МКД не сформированы участки, не определены их границы – это становится основной проблемой.
Согласно Закону № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года, за формирование земельного участка под МКД отвечают органы государственной власти или местного самоуправления. В столице этим занимается департамент городского имущества – если земельный участок размежеван, орган в рамках своих полномочий утверждает его границы на кадастровой карте территории.
Если же земельный участок не размежеван, то определить его границы может кадастровый инженер: для этого специалист составит межевой план земельного участка. Также кадастровый инженер должен ввести сведения об участке в электронную систему ведения реестра прав на недвижимое имущество.
Чтобы оформить документы на участок, необходимо обратиться в Росреестр. Необходимо подать предусмотренные Законом о государственной регистрации недвижимости документы: в частности, заявление, решение общего собрания владельцев помещений о формировании земельного участка и определении долей, план земельного участка и прочие.
Дмитрий Шевченко поясняет, что участок нельзя оформить в общую долевую собственность без проведения описанных выше процедур – следовательно, у владельцев квартир в МКД не будет полномочий собственника в отношении земли. В таком случае жильцы не будут иметь право распоряжаться земельным участком.
Какие документы нужны
Согласно закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года и другими законодательными нормами, для государственной регистрации прав на землю под МКД нужны следующие документы:
- заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- удостоверяющие личность заявителя документы (заявление может подавать уполномоченное им лицо – тогда также потребуется доверенность, удостоверенная нотариусом);
- решение общего собрания владельцев помещений в МКД о формировании участка, на котором возведен дом;
- документы о формировании участка под МКД (межевой план и прочие;
- решение или протокол общего собрания владельцев помещений в МКД об определении долей земельного участка;
- правоустанавливающие документы, которые подтверждают наличие прав владельцев помещений в МКД, возникших до 31 января 1988 года.