Глава 34 ГК РФ. Аренда (действующая редакция)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Глава 34 ГК РФ. Аренда (действующая редакция)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Статья 612 ГК РФ, предоставляя арендатору ряд прав при обнаружении недостатков, препятствующих пользованию имуществом, не устанавливает его обязанности уведомлять арендодателя о таких недостатках. Однако этой же статьей предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что, естественно, он может сделать, только получив соответствующее уведомление. Таким образом, при обнаружении недостатков имущества возникает коллизия прав и обязанностей сторон.
По вопросу о возможности требовать уменьшения арендной платы (возврата внесенной арендной платы) в связи с наличием недостатков в арендуемом имуществе см. п. 12 материалов к ст. 614 ГК РФ.

Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков

3.1. Вывод из судебной практики: Право арендатора на возмещение расходов, связанных с устранением недостатков арендованного имущества, возникает при условии уведомления арендодателя об этих недостатках.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2006 по делу N А05-19192/2005-6
“…Между ФГУП “Завод “Рейд” (арендодатель) и ФГУП “Северный Рейд” (арендатор) заключен договор от 11.07.2002 N 4С аренды оборудования, количество и наименование которого указано в перечнях, являющихся неотъемлемой частью договора. Оборудование передано по акту от 30.10.2002.
Как установлено судом первой инстанции, часть арендованного оборудования была неисправна и требовала ремонта.
Арендатор отремонтировал неисправное оборудование за свой счет и направил арендодателю акт на выполненные работы по ремонту оборудования на сумму 522112 руб.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что арендатор не выполнил требования статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении арендодателя, лишив его права безвозмездно устранить недостатки имущества или произвести его замену аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, в связи с чем не имеется правовых оснований для включения стоимости ремонтных работ в счет неоплаченных арендных платежей…”

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд обосновывает появление права арендатора на возмещение расходов по устранению недостатков арендованного имущества только после направления предварительного уведомления арендодателю тем, что при отсутствии уведомления арендодатель лишается возможности безвозмездно устранить данные недостатки или заменить имущество аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

• при установлении в тексте договора срока его действия;
• при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
• при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Другой комментарий к статье 612 Гражданского Кодекса РФ

1. Основной обязанностью арендодателя по договору аренды является обязанность передать имущество арендатору в надлежащем состоянии в надлежащий срок с принадлежностями и необходимыми документами (см. комментарий к ст. 611 ГК).

Недостатками, при которых наступают последствия, предусмотренные в комментируемой статье, являются такие, которые препятствуют пользованию объектом полностью или частично, т.е. при которых не достигается основная цель договора аренды. Эти недостатки могли быть известны как до момента заключения договора, так и после его заключения, в том числе недостатки, которые выявились в ходе исполнения договора. В качестве основного критерия таких недостатков признается невозможность использования имущества по целевому назначению.

Так, Определением ВАС РФ от 26 февраля 2008 г. N 1897/08 по делу N А43-34189/2006-2-655 было установлено, что по договору аренды передано помещение для размещения в нем магазина, причем договором были предусмотрены обязанность арендатора использовать арендуемую недвижимость строго по целевому назначению, а также ответственность в виде штрафа за использование помещения не по целевому назначению.

Между тем спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не могло быть использовано под магазин без реконструкции. В то же время проведение реконструкции этого помещения запрещено в связи с отнесением его к объектам гражданской обороны, что свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью, что повлекло применение последствий комментируемой статьи.

Учитывая, что имущество должно быть передано вместе с принадлежностями (ст. 611 ГК), требования о надлежащем качестве и отсутствии недостатков предъявляются и к принадлежностям. Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 9 июля 2010 г. по делу N А29-3201/2009 применительно к помещению как объекту договора аренды с иными видами объектов как принадлежностей определено, что если из договора не следует, что помещение передается арендатору вместе с электрооборудованием, то отключение электричества из-за остановки электрооборудования не свидетельствует о невозможности использования такого помещения по целевому назначению, поэтому арендатор не освобождается от внесения арендных платежей.

2. Недостатки арендованного имущества как такового необходимо отличать от исполнения иных обязанностей арендодателя, которые могут быть связаны с договором аренды. Так, например, с целью обеспечения надлежащего функционирования помещения необходимым является исполнение обязанности по заключению договора энергоснабжения. В Определении ВАС РФ от 30 июня 2009 г. N ВАС-7741/09 по делу N А40-51554/08-82-445 отмечено, что после передачи арендатору помещения в нем обнаружилось отсутствие электроэнергии, за что, по мнению арендатора, арендодатель несет ответственность на основании норм комментируемой статьи. Отказывая в иске, суды исходили из того, что положения комментируемой статьи, предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, к спорным правоотношениям неприменимы, поскольку в данном случае спор возник не из-за недостатков арендованного имущества как такового, а в связи с неисполнением арендодателем обязанности по заключению договора энергоснабжения с целью обеспечения надлежащего функционирования помещения.

3. Пункт 1 комментируемой статьи содержит перечень прав арендатора в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, но не устанавливает его обязанность уведомлять арендодателя о таких недостатках. Однако в этой же статье предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что он может сделать, только получив соответствующее уведомление. При отсутствии такого уведомления арендатор лишается права на возмещение своих расходов на устранение недостатков товаров, а также на удержание суммы понесенных расходов из арендной платы. Что касается согласия арендодателя, то оно не требуется для устранения арендатором недостатков арендованного имущества.

4. Последствия, предусмотренные в п. 1 комментируемой статьи, не возникают, если имеет место одно из следующих оснований:

— недостатки сданного в аренду имущества были оговорены при заключении договора аренды;

— недостатки были заранее известны арендатору;

— недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества;

— недостатки должны были быть обнаружены во время заключения договора или передачи имущества в аренду.

Таким образом, для применения последствий, установленных п. 1 комментируемой статьи, арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми.

Спорным является вопрос о праве арендатора отказаться от внесения арендной платы, если недостатки имущества, о которых он был извещен при приемке, препятствуют использованию этого имущества.

Из Определения ВАС РФ от 25 декабря 2007 г. N 14231/07 следует вывод, что арендатор не вправе отказаться от внесения арендной платы (потребовать ее уменьшения или возврата), если при приемке ему было или должно было быть известно о ненадлежащем состоянии арендуемого имущества.

В том случае, если арендатор извещен при приемке имущества о его недостатках и к тому же в его обязанности по договору аренды входит производство капитального ремонта, он не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту, а арендодатель не несет ответственность за явные недостатки передаваемого имущества (см., например, Постановления ФАС Уральского округа от 5 декабря 2007 г. N Ф09-10081/07-С6 по делу N А50-3854/2007-Г12, ФАС Восточно-Сибирского округа от 26 августа 2010 г. по делу N А19-14395/09, Определение ВАС РФ от 12 сентября 2011 г. N ВАС-11439/11 по делу N А59-2123/2010).

5. В правоприменительной практике возникают ситуации, когда недостатки выявляются в отношении части имущества, переданного по договору аренды. Так, при исполнении договора аренды арендатор использовал часть здания, за исключением последнего этажа, по причине существенного ухудшения состояния имущества, произошедшего после заключения договора. При этом выплата арендных платежей производилась в полном объеме, и арендатор потребовал от арендодателя возврата переплаты. Арендодатель отказал арендатору, мотивируя это тем, что арендатор фактически использовал имущество и, следовательно, основания для уменьшения арендной платы отсутствуют. Однако требование арендатора о взыскании с арендодателя переплаты может быть удовлетворено в судебном порядке, учитывая положения п. 1 комментируемой статьи об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, а также п. 4 ст. 614 ГК РФ, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились .

———————————
Консультация эксперта Минфина России. 2010; Постановление ФАС Центрального округа от 5 ноября 2008 г. по делу N А14-16244/2007-541/13 // СПС «КП».

Статья 607 ГК РФ. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
   Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
   Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
   К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Распространенная ошибка многих договоров аренды.

Необходимо различать право на односторонний отказ от договора и право требовать расторжения договора. Если в первом случае договор расторгается во внесудебном порядке, по воле одной стороны обязательства, то во втором случае договор будет считаться расторгнутым только в случае принятия судом решения о его расторжении и после вступления в силу такого решения (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Зачастую, желая предусмотреть именно право на односторонний отказ от исполнения договора, стороны именуют такое право «правом на досрочное расторжение договора» или «правом на одностороннее расторжение договора» и так далее. Вызвано это, во-первых, недоверием к формулировке «отказ от исполнения договора», и в то же время, желанием прямо указать на внесудебный характер досрочного расторжения договора. В итоге, это приводит к тому, что в случае спора подобный договор будет расторгаться только в судебном порядке – на это прямо указывает судебная практика Верховного суда РФ (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 августа 2015 г. N 310-ЭС15-4004, постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2011 г. N 9615/11). Мы рекомендуем при согласовании условия о праве на отказ от исполнения договора использовать следующие формулировки – «право на отказ от договора», «право на отказ от исполнения обязательства» и т.п.

Как и односторонний отказ от договора, так и расторжение договора судом по требованию одной из сторон, не может быть безмотивным, то есть инициатору расторжения договора потребуется доказать наличие предусмотренных законом или согласованных в договоре оснований.
Для обхода этой нормы, в договоре рекомендуется прямо указать на «односторонний внесудебный отказ от исполнения договора без объяснения причин».

Рекомендуется также согласовать и порядок возмещения произведенных улучшений помещения в случае расторжения договора. По общему правилу стоимость таких улучшений должна возмещаться арендатору, однако на практике Арендодатель зачастую предусматривает в договоре обратное.

Ответственность арендодателя за деятельность арендатора

Вопрос: В соответствии с договором аренды офиса арендатор несет ответственность за соблюдение норм пожарной безопасности. Правомерно ли возлагать обязанность по соблюдению норм пожарной безопасности на арендатора? Кто будет нести ответственность в случае выявления нарушений — арендодатель (собственник помещения) или арендатор?

Ответ: В соответствии с действующим законодательством ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в равной мере может быть возложена как на собственника, так и на арендатора помещения.
При этом законодательство прямо не предусматривает обязанности арендодателя предоставлять по договору аренды помещение, соответствующее всем противопожарным требованиям.

В то же время, в случае если из договора аренды или назначения арендуемого помещения вытекает необходимость предоставления помещения, соответствующего противопожарным требованиям, арендодатель обязан предоставить помещение, соответствующее всем этим требованиям, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, за исключением случаев, когда арендатор осведомлен о таких недостатках.
Однако, поскольку в договоре аренды указано, что соблюдение норм пожарной безопасности является обязанностью арендатора, последний считается осведомленным о недостатках помещения и, заключая договор аренды, принимает на себя добровольные обязательства по соблюдению норм пожарной безопасности.

Следовательно, в случае проверки именно арендатор несет ответственность за их несоблюдение.

[2]

Обоснование: В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы существенными в правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:

• в договоре не указан срок аренды;
• срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
• истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.

Незаконная деятельность арендатора

Написать комментарий

Ocyщecтвлeниe пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти бeз peгиcтpaции имeeт мecтo, кoгдa в Eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe юpидичecкиx лиц и Eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe индивидyaльныx пpeдпpинимaтeлeй oтcyтcтвyeт зaпиcь o coздaнии тaкoгo юpидичecкoгo лицa или пpиoбpeтeнии физичecким лицoм cтaтyca индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля либo coдepжитcя зaпиcь o ликвидaции юpидичecкoгo лицa или пpeкpaщeнии дeятeльнocти физичecкoгo лицa в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля. Taкaя cитyaция мoжeт cлoжитьcя, ecли лицo: зaнимaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью бeз oбpaзoвaния юpидичecкoгo лицa или coздaeт кoммepчecкyю opгaнизaцию бeз oбpaщeния зa peгиcтpaциeй в opгaны нaлoгoвoй инcпeкции, пoдaeт дoкyмeнты нa гocyдapcтвeннyю peгиcтpaцию пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти и зaнимaeтcя eю, нe дoжидaяcь пpинятия peшeния пo eгo вoпpocy, пoлyчaeт oткaз (кaк зaкoнный, тaк и нeзaкoнный) в гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, и, тeм нe мeнee, пpoдoлжaeт ocyщecтвлять пpeдпpинимaтeльcкyю дeятeльнocть.

Нe oтpицaя и нe oпpoвepгaя пoзицию aвтopa, чтo тaкaя дeятeльнocть нaпpaвлeнa нa cиcтeмaтичecкoe извлeчeниe пpибыли, зaмeтим, чтo дoгoвop бытoвoгo пpoкaтa нeпpимeним к apeндe здaний и coopyжeний, пpeдycмoтpeннoй cт. 650 ГК PФ. B дoгoвope пpoкaтa, кaк извecтнo, cyбъeктoм пpaвooтнoшeний (apeндaтopoм) являeтcя индивидyaльный пpeдпpинимaтeль, чтo нaпpямyю cлeдyeт из coдepжaния cт. 625 ГК PФ, a в cт. 650 тaкoгo тpeбoвaния нe coдepжитcя. Ccылкa нa Oбщepoccийcкий клaccификaтop видoв экoнoмичecкoй дeятeльнocти, пpoдyкции и ycлyг (OК 004-93, дaлee – Клaccификaтop), yтвepждeнный пocтaнoвлeниeм Гoccтaндapтa Poccии oт 06.08.1993 № 17, в кoтopoм тaкoй вид дeятeльнocти пpeдycмoтpeн, eщe нe являeтcя дoкaзaтeльcтвoм тoгo, чтo физичecкoe лицo дoлжнo зapeгиcтpиpoвaтьcя в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля. Кaк cлeдyeт из пpeaмбyлы Клaccификaтopa, oн пpeднaзнaчeн для иcпoльзoвaния в кaчecтвe eдинoгo языкa oбщeния пpoизвoдитeлeй и пoтpeбитeлeй видoв пpoдyкции и ycлyг, a тaкжe для oпиcaния и peгyлиpoвaния нaциoнaльнoй экoнoмики PФ.

B нayчныx пyбликaцияx выcкaзывaютcя и пpoтивoпoлoжныe мнeния o cдaчe внaeм нeжилoй нeдвижимocти. Нaпpимep, C.Н. Шaляeв пpиxoдит к вывoдy, чтo дeйcтвyющим зaкoнoдaтeльcтвoм в нacтoящee вpeмя нe пpeдycмoтpeны ocoбыe cлyчaи, кoгдa физичecкиe лицa, cдaющиe в apeндy жилыe пoмeщeния, oбязaны зapeгиcтpиpoвaтьcя в нaлoгoвыx opгaнax пo мecтy житeльcтвa в кaчecтвe индивидyaльныx пpeдпpинимaтeлeй. Oни мoгyт этo cдeлaть тoлькo в дoбpoвoльнoм пopядкe4.

Чтoбы пoнять, являeтcя ли cдaчa нeжилыx пoмeщeний пo дoгoвopaм apeнды пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью и тpeбyeт ли oнa peгиcтpaции физичecкoгo лицa в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля, oбpaтимcя к дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy и eгo пpимeнeнию.

Paзъяcнeния Mинфинa Poccии. Нopмa cт. 171 УК PФ, кaк извecтнo, являeтcя блaнкeтнoй. Oнa oтcылaeт нac к yпoмянyтoй cт. 2 ГК PФ. Oднaкo п. 3 cт. 2 ГК PФ нe дaeт oднoзнaчнoгo oтвeтa нa пocтaвлeнный вoпpoc. Pacкpывaть ee coдepжaниe пpимeнитeльнo к paзличным видaм дeятeльнocти cлeдyeт, oпиpaяcь нa paзъяcнeния opгaнoв влacти PФ, нaдeлeнныx пpaвoм дaвaть пoдoбныe paзъяcнeния в cooтвeтcтвии c иx пoлнoмoчиями. Taкиe paзъяcнeния, в чacтнocти, дaны в пиcьмax Mинюcтa и Mинфинa Poccии.

3aбeгaя впepeд, мoжнo cкaзaть, чтo и aнaлиз пиceм Mинфинa Poccии, кoтopый бyдeт пpивeдeн нижe, нe пoзвoляeт дaть oднoзнaчный oтвeт нa пocтaвлeнный вoпpoc. Taк, xapaктepнo пиcьмo Mинфинa Poccии oт 14.01.2005 № 03-05-01-05/3, oтвeчaющee нa вoпpoc нaлoгoплaтeльщикa, oбязaн ли гpaждaнин, являющийcя coбcтвeнникoм нeжилoгo пoмeщeния в мнoгoэтaжнoм жилoм дoмe и cдaющий eгo в apeндy пo дoгoвopy кoммepчecкoй фиpмe, зapeгиcтpиpoвaтьcя в кaчecтвe пpeдпpинимaтeля и yплaчивaть нaлoг. B пиcьмe oтмeчaeтcя, чтo «…зaкoн cвязывaeт нeoбxoдимocть peгиcтpaции физичecкoгo лицa в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля c ocyщecтвлeниeм им дeятeльнocти ocoбoгo poдa, a нe пpocтo c coвepшeниeм вoзмeздныx cдeлoк. Caмoгo пo ceбe фaктa coвepшeния гpaждaнинoм cдeлoк нa вoзмeзднoй ocнoвe для пpизнaния гpaждaнинa пpeдпpинимaтeлeм нeдocтaтoчнo, ecли coвepшaeмыe им cдeлки нe oбpaзyют дeятeльнocти.…O нaличии в дeйcтвияx гpaждaнинa пpизнaкoв пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти мoгyт cвидeтeльcтвoвaть, в чacтнocти, cлeдyющиe фaкты: изгoтoвлeниe или пpиoбpeтeниe имyщecтвa c цeлью пocлeдyющeгo извлeчeния пpибыли oт eгo иcпoльзoвaния или peaлизaции, xoзяйcтвeнный yчeт oпepaций, cвязaнныx c ocyщecтвлeниeм cдeлoк, взaимocвязaннocть вcex coвepшeнныx гpaждaнинoм в oпpeдeлeнный пepиoд вpeмeни cдeлoк, ycтoйчивыe cвязи c пpoдaвцaми, пoкyпaтeлями, пpoчими кoнтpaгeнтaми.

Пpи нaличии дocтaтoчныx ocнoвaний cчитaть, чтo вышeyкaзaнныe пpизнaки имeютcя в нaличии, физичecкoe лицo oбязaнo зapeгиcтpиpoвaтьcя в кaчecтвe пpeдпpинимaтeля бeз oбpaзoвaния юpидичecкoгo лицa. Taким oбpaзoм, ecли cдaчa имyщecтвa в apeндy ocyщecтвляeтcя пpи нaличии вышeyкaзaнныx пpизнaкoв пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти, физичecкoe лицo oбязaнo зapeгиcтpиpoвaтьcя в кaчecтвe пpeдпpинимaтeля бeз oбpaзoвaния юpидичecкoгo лицa и yплaчивaть нaлoг c cooтвeтcтвyющиx дoxoдoв в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля…».

Oтвeт, coдepжaщийcя в пиcьмe, cтaл oбpaзцoм для oтвeтoв гpaждaнaм oбpaщaвшиxcя зa paзъяcнeниями в Mинфин, Mинюcт и нaлoгoвыe opгaны c пoдoбными вoпpocaми5.

Apбитpaжнaя пpaктикa. Пepeчeнь пpизнaкoв пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти в cвязи co cдaчeй в apeндy нeжилoгo пoмeщeния вocпpoизвeдeн в pядe пocтaнoвлeний фeдepaльныx apбитpaжныx cyдoв6.

Paзъяcнeния нaлoгoвыx opгaнoв. Кaк cлeдyeт из пиcьмa УФНC Poccии пo г. Mocквe oт 25.01.2008 № 18-12/3/005988, физичecкиe лицa, yчacтвyющиe в apeндныx oтнoшeнияx и (или) cдeлкax пo кyплe-пpoдaжe пpинaдлeжaщeгo им нa пpaвe coбcтвeннocти имyщecтвa, нe oбязaны пoлyчaть cтaтyc индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля. УФCН yкaзывaeт, чтo дoxoды, пoлyчaeмыe физичecкими лицaми oт cдaчи в apeндy (внaeм) и (или) peaлизaции движимoгo или нeдвижимoгo имyщecтвa, yкaзaны в cт. 208 НК PФ кaк caмocтoятeльный вид дoxoдoв, являющийcя oбъeктoм нaлoгooблoжeния НДФЛ. B пиcьмe ФНC Poccии oт 04.05.2008 № 04-2-03/2113 имeeтcя ccылкa нa cт. 608 ГК PФ, кoтopaя oпpeдeляeт, чтo пpaвo cдaчи имyщecтвa в apeндy пpинaдлeжит eгo coбcтвeнникy и никaкиx иныx тpeбoвaний к cтaтycy apeндoдaтeля гpaждaнcким зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.

B пиcьмe УФНC Poccии пo г. Mocквe oт 25.01.2008 № 18-12/3/005988 тaкжe гoвopитcя, чтo «экoнoмичecкaя дeятeльнocть имeeт мecтo в тoм cлyчae, кoгдa pecypcы, oбopyдoвaниe, paбoчaя cилa, тexнoлoгии, cыpьe, мaтepиaлы, энepгия (инфopмaциoнныe pecypcы) oбъeдиняютcя в пpoизвoдcтвeнный пpoцecc, цeлью кoтopoгo являeтcя пpoизвoдcтвo пpoдyкции (oкaзaниe ycлyг). Экoнoмичecкaя дeятeльнocть xapaктepизyeтcя зaтpaтaми нa пpoизвoдcтвo, пpoцeccoм пpoизвoдcтвa и выпycкoм пpoдyкции (oкaзaниeм ycлyг). Oб этoм гoвopитcя в Oбщepoccийcкoм клaccификaтope видoв экoнoмичecкoй дeятeльнocти OК 029-2001 (КДEC Peд. 1), yтвepждeннoм пocтaнoвлeниeм Гoccтaндapтa Poccии oт 06.11.2001 № 454-cт.».

Арендодатель за арендатора не в ответе

Арендодатели, ведущие свою деятельность без договора, могут стать жертвами жилищных афер.

Мошенничество с недвижимостью – дело весьма прибыльное, недобросовестные съемщики становятся все более изобретательными с каждым годом.

Чаще всего используются две схемы.

Незаконное распоряжение недвижимостью. Схема пользуется популярностью у опытных аферистов. Они изготавливают поддельные документы, по которым приватизируют или продают землю или недвижимость.

Даже если на протяжении долгого времени наниматель жилья вел себя хорошо и квартира была в полном порядке, «сюрпризы» обнаружиться могут после того, как жилец съедет.

Например, он может забрать с собой бытовую технику или всю мебель. Все, что сможет сделать хозяин – пытаться найти недобросовестного съемщика самостоятельно и попросить у него все вернуть.

Совет юриста: избежать похищения материальных ценностей поможет официальный акт приема-передачи, в котором будет прописано все имущество, находящееся в квартире.

Когда действие договора аренды будет прекращено, владелец квартиры может тщательно все проверить и, при необходимости, взыскать с постояльца стоимость поврежденных вещей. Также заранее можно взять депозит, который будет удержан при нарушении прописанных правил пользования.

Отношения сторон, которые возникают при предоставлении объекта жилого фонда во временное пользование на возмездной основе описаны в Гражданском кодексе Российской Федерации, главах 34 и 35.

Еще один документ, регулирующий этот вид сделок с недвижимостью – Налоговый Кодекс, так как в соответствии с договором найма владелец жилья получает доход за сдачу внаем, то есть отношения носят возмездный характер.

В зависимости от того, какой правовой статус имеет владелец квартиры, доход облагается:

1. В соответствии с главой 23 НК РФ – налогом на доходы физических лиц.
2. В соответствии с главой 25 НК РФ – налогом на прибыль организаций.
3. В соответствии с главами 26 часть 2 и 26 часть 5 Налогового Кодекса Российской Федерации – налогами, определенными в рамках специальных режимов налогообложения, в том числе упрощенной и патентной системы.

Рекомендация: Детально про налоги при сдаче квартиры читайте в этой статье.

Указанные лица могут быть привлечены за правонарушения в области пожарной безопасности к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности.

Аналогично в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее — Закон N 123-ФЗ) каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, должны в рамках реализации мер пожарной безопасности в соответствии со ст. 64 Закона N 123-ФЗ разработать и представить в уведомительном порядке декларацию пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, представившие декларацию пожарной безопасности, несут ответственность за полноту и достоверность содержащихся в ней сведений в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Субаренда нежилого помещения

Субаренда нежилых помещений — явление, при котором арендатор сдает помещение, которое сам снимает, третьему лицу.

Она относится к предусмотренному ГК РФ виду правоотношений. Собственник недвижимости и арендатор составляют и заключают новый договор с еще одним физическим или юридическим лицом. Подробнее о субаренде расскажем в этом материале.

К нежилым объектам, которые можно сдавать в субаренду, относятся:

• склады;
• гаражи;
• цеха;
• офисы;
• залы и т.д.

Обратите внимание!

Субаренда нежилого строения или его части возможна только с согласия собственника данного помещения.

Сделка может быть признана неправомерной, если состоялась только с участием арендатора и третьего лица, но без информирования собственника.

Ранее для лиц, которые заключили договоры субаренды до 2012 г., налогообложение было упрощенным. Теперь система налогообложения для них общая.

Для данного вида деятельности предусмотрен отдельный код из общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) — 68.20.2.

Вот как на деле может выглядеть субаренда. Составляется договор, по которому помещение или его часть сдается повторно за деньги. Сначала партнер может арендовать у собственника объект или его часть, а затем провести сделку с другим физическим или юрлицом, сдав нежилое помещение за более крупную сумму. Но при этом обязательно нужно согласие владельца.

Вот какими полномочиями наделен арендатор:

• передать нежилое помещение в безвозмездное пользование;
• сдать объект полностью или частично в субаренду;
• передать или продать третьему лицу свои права.

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Похожие записи:

• Налоговый вычет за обучение в автошколе
• Коллекторское агентство ФАСП Финансовое агентство по сбору платежей
• Как создать квитанцию по оплате страховых взносов для ИП в 2022 году