Арендные и лизинговые платежи на УСН

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендные и лизинговые платежи на УСН». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Итак, по условиям договора «коммуналка» может быть включена в состав арендной платы. При этом последняя может быть установлена как в фиксированной сумме, так и в разбивке на постоянную (непосредственно плата за аренду) и переменную (стоимость фактически потребленных коммунальных услуг) составляющие. В любом случае соответствующие платежи также в составе арендной платы будут увеличивать доходы арендодателя при расчете единого налога на дату поступления на его расчетный счет (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК).

Как принимаются расходы на аренду офиса при ОСНО?

Для того чтобы принять любые затраты при исчислении налога на прибыль, они должны быть (ст. п. 1 ст. 252 НК РФ):

— экономически обоснованными;

— документально подтверждёнными;

— не перечисленными в ст. 270 НК РФ.

Если эти условия соблюдаются, то арендная плата за офис принимается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией. Основание — норма подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.

Если же аренда офиса не связана с производством или реализацией, но связана с иной деятельностью, с которой компания получает прибыль, то арендные платежи принимаются во внереализационных расходах. Основание — норма подп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Также нельзя будет принять затраты по незарегистрированному договору, если срок договора аренды более года. Арендные затраты по такому договору рискуют быть расценены налоговиками как не соответствующие условиям п. 1 ст. 252 НК РФ.

Момент учёта поставлен в зависимость от метода — кассовый или начисления.

При использовании метода начисления затраты в виде арендных платежей принимаются независимо от факта оплаты на наиболее раннюю из дат (подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ, Письмо Минфина России от 28.06.2012 № 03-03-06/1/328):

— на последнее число месяца (или иного расчётного периода, прописанного в договоре);

— последнее число отчётного (налогового) периода.

К примеру, если аренда перечислена единой суммой за весь год вперёд, то арендные расходы признаются равномерно в течение всего года.

С консультационными расходами при УСН «доходы минус расходы» дело обстоит так: без опаски учесть эти расходы можно только по трем видам консультационных услуг, перечисленным в пп. 15 п. 1 ст. 346.16 НК РФ – в рамках бухгалтерских, аудиторских и юридических услуг.

Расходы на другие платные консультации (например, оплата консультирования в рамках маркетинговых исследований) упрощенец при расчете УСН-налога учесть не вправе.

Если же компания или ИП, применяющая УСН, оплачивает консультационные услуги, связанные с покупкой ОС или МПЗ, такие расходы можно учесть в расходах в составе стоимости этих активов, уменьшив тем самым налоговые обязательства. Но придется доказывать контролерам, что без таких услуг нельзя было обойтись.

Кто обязан платить за коммуналку

Обычно арендаторы пользуются коммунальными услугами по тому же тарифу, что и сами владельцы помещения. Отсюда напрашивается вывод, что экономической выгоды непосредственно от возмещения им стоимости этих услуг (в части, приходящейся на арендатора) арендодатели не получают. В этом случае не должно быть и дохода, облагаемого налогом при УСНОст. 41 НК РФ. Так, кстати, считали ранее и некоторые судыПостановление ФАС УО от 04.08.2009 № Ф09-4747/09-С2.

Однако в данном случае для налоговых целей важно, кто в соответствии с договором обязан обеспечивать отопление помещения, электроснабжение и т. д.:

• арендодатель, а так чаще всего и бывает, то и расходы на оплату таких услуг должен нести тоже он (и рассчитывать исходя из этого стоимость аренды). Компенсируя арендодателю его расходы, арендатор освобождает его от затрат по договору. Тут и возникает экономическая выгода — сумму компенсации надо включать в доходы (вариант 4). Этот подход поддержал ВАСПостановление Президиума ВАС от 12.07.2011 № 9149/10, и теперь суды не будут принимать иные решения;
• арендатор, то и проблем нет: соответствующие затраты доходом арендодателя не являются. Да и вопрос о налогообложении снимается для него сам собой: все расчеты по коммунальным платежам, касающиеся арендованного помещения, происходят без участия арендодателя (вариант 1). В учете у него эти операции не отражаются, и об уплате налогов по ним беспокоиться не нужно. Кстати, если в договоре ничего не сказано о том, кто оплачивает коммуналку по помещению, то это должен делать арендаторп. 2 ст. 616 ГК РФ.

УСН: коммунальные расходы арендаторов

В наше время свое помещение для многих организаций — недоступная роскошь. Вот и прибегают они к аренде. Кроме арендной платы, арендатор, как правило, оплачивает еще и коммунальные услуги. В статье речь пойдет о том, что нужно сделать упрощенцу-арендатору (естественно, с объектом «доходы минус расходы»), чтобы учет коммунальных платежей в расходах не обернулся налоговыми проблемами.

Арендатор может оплачивать коммунальные услуги по-разному. Все зависит от того, как оформлены его отношения с арендодателем. Основные варианты, примерные формулировки, которые можно использовать в договорах, а также виды налоговых расходов, которые появятся в каждом случае, приведены в таблице. Отдельный столбец посвящен документам (помимо платежных (Пункт 2 ст. 346.17 НК РФ)), которыми можно будет подтвердить обоснованность учета коммунальных платежей в расходах (Пункт 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ).

Департамент общего аудита по вопросу перевыставления коммунальных платежей по договору субаренды

Ответ Как следует из представленной Вами информации и документов Ваша организация (Арендатор) с согласия Арендодателя сдает в субаренду нежилые помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду

(поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Коммунальные платежи: как включить в затраты

А с другой стороны — при применении общего режима налогообложения суммы коммунальных расходов принимаются в затраты, однако в главе 25 НК РФ нет особой статьи или пункта, специально регламентирующего принятие таких расходов в затраты. Следовательно, и при применении общего режима налогообложения отнесение коммунальных расходов в затраты базируется на общих принципах отнесения затрат к расходам, принимаемым в целях налогообложения (см. выше).

В соответствии с пп.5 п.1 ст.254 Кодекса в составе материальных расходов принимаются к вычету из налоговой базы расходы на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии.

Компенсация коммунальных расходов при УСН

Обычно арендодатель сам оплачивает стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором (горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, водоотведение и др.) коммунальным службам. А арендатор компенсирует ему все эти расходы.

Условие о возмещении коммунальных платежей может быть предусмотрено в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему. Причем независимо от того, каким документом закреплена компенсация «коммуналки», отношения сторон в этом случае не являются отношениями по договору поставки коммунальных услуг. Поскольку, в соответствии со статьей 539 Гражданского кодекса, арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Рассмотрим подробно учет компенсации коммунальных расходов у арендодателя и арендатора, применяющих УСН.

Порядок признания расходов на УСН

Чтобы вычесть из доходов какой-либо расход, фирма или ИП на УСН 15% должны соблюсти три правила.

Расходы, принимаемые к учету, должны быть:

• поименованы в перечне из статьи 346.16 НК РФ;
• экономически обоснованы, то есть связаны с извлечением прибыли. Если налоговики при проверке усомнятся в нужности расхода для бизнеса, а предприниматель не сможет обосновать, этот расход снимут, а налог доначислят.
  Пример: Транспортная компания может смело включать в расходы, учитываемые при исчислении налоговой базы, покупку грузовика, а вот затраты на спальный гарнитур обосновать вряд ли получится.
• документально подтверждены. Если нет документа, подтверждающего расход, упрощенец не имеет право учитывать его для налогообложения.

Порядок признания расходов прописан в статье 346.17 НК РФ. Учитывать их можно, когда будут выполнены два условия:

• вы перевели деньги за товары или услуги;
• товары вам отгрузили, а услуги оказали.

Коммунальную обязанность – в арендный договор

Практика показывает, что самым выгодным в плане налогообложения является способ, при котором коммунальные расходы включают в сумму арендной платы. В этом случае все поступления от арендатора (в том числе по коммуналке) можно расценивать как расчет за услуги по сдаче помещения в аренду. Со всеми вытекающими благоприятными налоговыми последствиями. Главное – не упустить из виду специфику арендных отношений при составлении договора.

Как известно, реальная стоимость ежемесячных затрат на коммуналку – величина переменная, поскольку объемы потребляемых арендатором услуг из месяца в месяц будут разными. В то же время размер арендной платы можно изменять по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Таково требование гражданского законодательства (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Тем не менее выход из данной ситуации есть. Правда, для этого необходимо, чтобы собственник недвижимости пошел навстречу арендатору и согласился соответствующим образом оформить арендные отношения.

Арендную плату в договоре нужно установить в двух частях – основной и дополнительной. Первая из них будет представлять собой фиксированную величину ежемесячной платы непосредственно за пользование помещением. А вторая, переменная, отразит стоимость реально потребленных арендатором коммунальных услуг. Заметим, что нарушения законодательных норм не произойдет, если в договоре будет описан единый постоянный алгоритм расчета стоимости каждой из услуг за месяц (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). При этом в контракте желательно также указать стоимость единицы измерения каждой компенсируемой коммунальной услуги. Либо сделать ссылку на документы, которые содержат соответствующие тарифы.

По итогам каждого месяца арендодатель будет выставлять арендатору счета на оплату аренды с разбивкой на две части: основную и дополнительную. Причем упоминание в счетах о затратах на коммунальные услуги недопустимо. При выполнении указанных условий ничто не помешает арендатору без опаски учесть коммунальные затраты в составе арендной платы и – как следствие – прочих расходов. Следует заметить, что и НДС-вычет по таким издержкам будет абсолютно законен (конечно, при условии, что арендодатель выставит счет-фактуру на обе части арендной платы).

Перечень расходов по УСН 2021 года

С учетом требований норм гл. 26.2 НК РФ объект для начисления налога при рассматриваемом спецрежиме необходимо определять одним из двух способов:

Для первого способа вопрос расходов для целей налогообложения значения не имеет, а для второго играет очень важную роль.

О том, как сменить объект налогообложения на упрощенке, читайте в этой статье.

О порядке списания основных средств на расходы при УСН читайте здесь.

Какие услуги, оказываемые кредитными организациями, могут быть учтены в расходах при УСН, читайте в статье «Учет услуг банка при УСН «доходы минус расходы» (нюансы)».

Об отражении НДС при УСН читайте здесь и в материале «Как учитывать входной НДС при УСН?».

Можно ли учесть консультационные расходы при УСН, узнайте из материала «Консультационные расходы при УСН доходы минус расходы»

Можно ли участие в конференции считать затратами на подготовку и переподготовку кадров, узнайте из публикации «Участие работников в конференциях — расход по УСН?».

В 2021 году перечень расходов по УСН дополнен двумя новыми подпунктами, разрешающими учитывать:

Учесть эти затраты можно уже в налоговой базе 2021 года (п. 8 ст. 10 закона от 02.07.2021 № 305-ФЗ).

Советуем также посмотреть рекомендации по учету расходов, понесенных из-за эпидемии COVID-19, от экспертов КонсультантПлюс. Пробный доступ к правовой системе вы можете получить бесплатно.

Подробный перечень расходов при УСН приведен в ст. 346.16 НК РФ. Он является закрытым, то есть другие расходы, которые не указаны в этом списке, уменьшить налогооблагаемую базу по УСН не могут.

О том, какие требования предъявляются к расходам, учитываемым при УСН, читайте в этой статье.

Заполнение декларации при УСН

В соответствии с НК РФ представление декларации осуществляется 1 раз за год после его окончания не позднее:

Форма и порядок заполнения декларации по УСН с отчета за 2021 год новая, утв. приказом ФНС от 25.12.2020 № ЕД-7-3/958@. За более ранние периоды сдавали форму из приказа ФНС от 26.02.2016 № ММВ-7-3/99@.

Заполняя бланк декларации по УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы», необходимо обратить внимание на раздел 2.2, который содержит информацию о полученных доходах и затратах налогоплательщика.

Бланк декларации по УСН и примеры ее заполнения смотрите и скачивайте в этом материале.

Уплата налога производится авансовыми платежами по итогам каждого из отчетных периодов (кварталов) не позднее 25-го числа месяца, наступающего по завершении отчетного квартала. При этом срок уплаты налога по году соответствует срокам представления отчетности за указанный период.

Подробнее о сроках подачи отчетности и уплаты налога читайте в статье «Какие установлены сроки сдачи декларации по УСН?».

Перечень расходов при УСН «доходы минус расходы»

Расходы при УСН – доходы минус расходы подчиняются требованиям, закрепленным в гл. 26.2 «УСН», ряд которых отсылает к положениям гл. 25 «Налог на прибыль» НК РФ. Рассмотрим перечень расходов УСН, а также особенности их признания.
Перечень расходов по УСН 2021 – 2021 годов

Ставки по УСН — 6 или 15%

Признание материальных расходов при УСН, а также других видов расходов

Расходы, которые нельзя учесть при УСН «доходы минус расходы»

Что делать, если расходы превышают доходы при УСН?

Учет расходов на электроэнергию и телефонию при УСН

Применяя упрощенную систему налогообложения (далее – УСН) с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», индивидуальный предприниматель при определении налоговой базы уменьшает полученные доходы на расходы, перечисленные в п. 1 ст. 346.16 НК РФ (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).

Так, расходы на почтовые, телефонные, телеграфные и другие подобные услуги, расходы на оплату услуг связи могут быть учтены налогоплательщиком на основании подп. 18 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. По данному основанию признаются и расходы на Интернет, поскольку в соответствии с п. 30, 32 ст. 2, п. 1 ст. 57 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи» услуги по передаче данных и предоставлению доступа к информационно­телекоммуникационной сети Интернет относятся к услугам связи (письма Минфина России от 27.03.2006 № 03-11-04/2/70, УФНС России по г. Москве от 14.09.2010 № 16-15/096615@).

Кроме того, в соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщик может уменьшить полученные доходы на материальные расходы. В силу п. 2 ст. 346.16 НК РФ материальные расходы принимаются применительно к порядку, предусмотренному для исчисления налога на прибыль организаций в ст. 254 НК РФ.

Согласно п. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ к материальным расходам относятся затраты налогоплательщика на приобретение топлива, воды, энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на производство и (или) приобретение мощности, расходы на трансформацию и передачу энергии.

Таким образом, затраты на приобретении электроэнергии могут признаваться при УСН на основании подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Вместе с тем указанные в п. 1 ст. 346.16 НК РФ расходы принимаются лишь при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные (экономически оправданные) и документально подтвержденные затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Затраты, не соответствующие приведенным критериям, не могут быть учтены в составе расходов.

Иными словами, расходы на оплату услуг связи (стационарного телефона, Интернета), а также стоимость приобретенной электроэнергии могут быть учтены индивидуальным предпринимателем только при условии, что расходы, произведенные непосредственно для осуществления предпринимательской деятельности, документально подтверждены и при этом обоснованы. Заметим, что в таком же порядке признаются и затраты индивидуального предпринимателя на мобильную связь (письмо Минфина России от 11.03.2012 № 03-11-11/74).

Выполнить установленные п. 1 ст. 252 НК РФ условия не составило бы труда в случае использования налогоплательщиком в качестве офиса арендованного нежилого помещения.

Однако в рассматриваемой ситуации для осуществления предпринимательской деятельности используется жилое помещение.

Бухгалтерский учет коммунальных услуг у арендатора — особенности

Важно! Чтобы с точностью определить, сколько за расчетный период в компании было использовано коммунальных услуг, устанавливаются приборы индивидуального учета (счетчики). Тем фирмам, руководители которых не позаботились об установке приборов, придется платить по общему тарифу, установленному законом.

Бухгалтерские проводки должны быть отражены на основании договора о поставке коммунальных услуг со снабжающей организацией и квитанций об оплате счетов:

Учет коммунальных услуг у арендатора

Важно! Фирма, являющаяся арендатором постройки или помещения, вправе принимать к вычету «входной» НДС на основании счет-фактуры. Однако, если оплата электричества не включена в арендную плату, арендодатель не выставляет счет-фактуру.

Чтобы учесть «входной» НДС, бухгалтер должен отразить операции следующими проводками:

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 609 НК РФ).

Если договор аренды недвижимости, заключенный на срок более года, не прошел государственную регистрацию, он может быть признан недействительным. Следовательно, арендные платежи в рамках такого договора в состав расходов, учитываемых при расчете единого налога, не включаются (см. письма Управления ФНС России по г. Москве от 01.10.2003 № 21-09/54682, от 13.10.2005 № 22-19-И/0227 и МНС России от 18.02.2004 № 22-2-14/272).

Во избежание споров с налоговыми органами лучше заключать договоры аренды недвижимости сроком на 11 месяцев, а затем продлевать их. В этом случае гражданское законодательство не требует государственной регистрации договора аренды. Поэтому все расходы на оплату аренды можно учесть при расчете единого налога.

Чтобы каждый раз не продлевать договор дополнительным соглашением, можно сразу оговорить, что договор автоматически пролонгируется на тот же срок, если стороны не возражают против этого.

Организация, выбравшая в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, вправе учитывать платежи за аренду земли в составе расходов, учитываемых при определении объекта налогообложения, по мере их фактической оплаты (письмо Минфина России от 15.01.2007 № 03-11-04/2/9).

В то же время плата за оформление договора аренды земли не включается в состав расходов в целях налогообложения.

Похожие записи:

• Как изменить размер алиментов?
• Налоговый вычет по процентам по ипотеке
• Когда гражданина могут привлечь к уголовной ответственности за неуплату налогов?