Как продать квартиру после вступления в наследство
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру после вступления в наследство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Налог при продаже квартиры, полученной по наследству
Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.
«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.
Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.
Нужно ли платить налог?
Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.
Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.
Важно! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на доход от его продажи.
Однако российское законодательство предусматривает, что в отдельных случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации дохода и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но уплачивает налог лишь в случае, если размер вычета не покрывает сумму налога.
Удостоверение нотариусом сделки с продажей долей
С 2016 года сделку по продаже квартиры в долевой собственности необходимо заверять у нотариуса. Это требование не обязательно только в том случае, когда наследники продают все доли одновременно. Требование обусловлено тем, что в сфере недвижимости развито множество мошеннических схем. Удостоверение сделки у нотариуса гарантирует соблюдение всех законодательных норм. Если долевая квартира отчуждается всеми сособственниками одновременно — такую сделку можно сделать в простой письменной форме.
Так, чтобы обойти условие о соблюдении преимущественного права покупки доли квартиры участниками долевой собственности, часто использовалась схема дарения. В этом случае не обязательно предупреждать сособственников, чем и пользовались недобросовестные продавцы. Для покупателя такая сделка нежелательна. Если в суде будет доказано, что «дарение» было за деньги, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями.
Налог с продажи наследственной квартиры
Налог с унаследованного имущества по закону в нашей стране не взимается, его заменила уплата государственной пошлины при оформлении наследства у нотариуса. Что касается сделки по продаже полученной по наследству квартиры, то она облагается НДФЛ по общим правилам.
- Если продается недвижимость, находящаяся в собственности продавца менее 3-х лет, то с дохода, полученного от продажи нужно уплатить налог в размере 13 % от полученной суммы.
- Если с момента наследования квартиры прошло три года и более, сделка не подлежит налогообложению. Срок отсчитывается с момента возникновения права на имущества, то есть со дня смерти наследодателя.
В первом случае продавец обязан по истечении налогового периода, в котором была совершена сделка (год), подать в ФНС декларацию и перечислить самостоятельно рассчитанную сумму до 1 июля следующего года. С 2016 года общий минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет. Однако в отношении продажи квартир, основанием приобретения которых является наследование, сделано исключение (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). При продаже унаследованной недвижимости предоставляется налоговый вычет на сумму 100 000 000 рублей.
Как зарегистрировать сделку в установленном порядке?
Для того чтобы произошел переход права собственности от продавца квартиры к ее покупателю, необходимо зарегистрировать договор в предусмотренном законом порядке. Для этого новый владелец обращается (можно лично, можно по почте, а можно и через многофункциональный центр) с заявлением, прилагая к нему установленный требованиями действующего законодательства пакет документов. В их число входит:
- подписанный сторонами договор купли-продажи;
- акт, подтверждающий факт приема-передачи жилого помещения (является неотъемлемой частью соглашения);
- паспорт покупателя и продавца;
- квитанцию, подтверждающую факт оплаты государственной пошлины в установленной сумме.
Как правило, на проведение процедуры государственной регистрации законом отводится 10 дней. Данный срок отсчитывается с момента, когда было принято заявление с пакетом документов от заинтересованного лица.
Когда можно продавать наследственную недвижимость?
По закону преемники становятся собственниками со дня смерти наследодателей. Даже если он еще не полностью оформил наследство и не имеет свидетельства на руках, он все равно уже собственник. Можно даже сказать, что собственник «задним числом». Ведь с кого спрашивать налоги наряду с коммуналкой и прочими платежами за период, когда происходит наследственный процесс, который может длиться от полугода и даже больше?
Как продать квартиру? Официально распоряжаться полученной недвижимостью с правами на ее продажу, дарение и тому подобное новый хозяин может только после оформления титула собственника согласно всем правилам. Иначе сделку не удастся провести в регистрационном органе, в котором даже не примут документы. В таком случае наследник попросту будет считаться неуполномоченным продавцом. Какой срок продажи квартиры, полученной по наследству?
С каждым годом фиксируется все меньше хитроумных подтасовок в целях экономии на налоге, что связано со следующими факторами:
- Практически вся недвижимость в нашей стране была оценена. Теперь она обладает кадастровой стоимостью, очень близкой к рыночной цене, по которой жилье продается.
- На сегодняшний день договорная цена сравнивается с кадастровой стоимостью. В том случае, если она меньше семидесяти процентов, налог будет рассчитываться не от суммы по договору, а от кадастровой стоимости.
- Сомнительная отчетность инспекцией может быть выявлена еще на стадии запроса сведений о жилом помещении в российском реестре.
- Кроме того, может грозить налоговая проверка выездная либо, к примеру, камеральная. По результатам проверки могут начислить больший налог или приплюсовать штраф и пени.
Специалистами в сфере минимизации налогообложения рекомендуется делать отчетность как можно прозрачнее, а к оплате относиться более серьезно. При возникновении затруднительных вопросов следует обращаться в местную инспекцию за разъяснениями.
Продажа наследственной квартиры: оформление
Безопаснее всего сделку оформить нотариально. Желательно сделать это у того же нотариуса, который оформлял это наследство. В том случае, если объект продаваемой квартиры долевой, то нотариальное удостоверение считается обязательным требованием для законности сделки. Подобная форма договора исключает множество рисков, ввиду того что нотариус уже в курсе событий. Помимо этого нотариусом проверяется законность сделки и ее юридическая чистота.
Не менее важным этапом является обсуждение условий наряду с заключением договора. Отражать в тексте следует только реальные цифры с датами, в особенности это касается стоимости. Нельзя занижать цену покупки, какими бы трогательными просьбы ни были. Убедительные доводы продавца в этом случае внимания не стоят. В том случае, если по каким-либо причинам сделку признают недействительной, то рассчитывать стоит только на те денежные средства, размер которых был указан в документе.
Весьма предусмотрительным ходом может стать встреча со всеми наследниками, а также прочими заинтересованными в судьбе недвижимости лицами наряду с получением от них расписок касательно отсутствия претензий или каких-либо возражений к готовящейся сделке по купле-продаже. Подобные согласия и одобрения законом не требуются, но пара предложений на бумаге могут гарантировать спокойствие и уверенность. Мы рассмотрели правила продажи квартиры, полученной по наследству.
Пошлина при оформлении наследства
Еще один актуальный вопрос – сколько налога правопреемнику придется заплатить в казну после того, как он узаконит право на имущество умершего родственника?
Уточним сразу: платят за наследство не налоги, а пошлины. Налог упразднен в 2006 году. Впрочем, разница актуальна скорее для ФНС, чем для плательщика.
Государственная пошлина на наследство имеет разный размер: 0,3% от стоимости для близких родственников (двух первых очередей), 0.6% — для всех прочих. От пошлины освобождаются:
- Лица, постоянно проживающие в наследуемой недвижимости.
- Несовершеннолетние наследники.
- Недееспособные граждане.
- Некоторые льготные категории (ветераны и т.д.).
Как продать жилье при наличии нескольких наследников
Если квартира передана в наследство сразу нескольким родственникам или наследникам по завещанию, возникают некоторые нюансы, связанные с согласованием сделки.
Если несколько владельцев, возникает два варианта продажи:
- Доли в собственности с приоритетом права выкупа у остальных сособственников объекта. По закону, продавец обязан предложить свою долю остальным, а в случае отказа искать продавца на стороне.
- Квартиры полностью, если все наследники согласны избавиться от квартиры и получить свою часть от вырученной суммы согласно долевому распределению.
В обоих вариантах предполагается согласованность действий всех совладельцев. При совместной продаже всей квартиры целиком рекомендуется определить одного человека, который будет заниматься переговорами с продавцами и подготовкой сделки. От остальных требуется своевременное погашение квитанций ЖКХ и выписка накануне сделки.
Когда можно продать наследственную квартиру?
По закону преемник становится собственником со дня смерти наследодателя. Даже если не дооформлено наследство (нет свидетельства о праве на наследство, нет регистрации права в госреестре), но он все равно собственник. То есть подал заявление нотариусу на наследство, значит пользуешься имуществом. Соответственно с такого наследника-собственника будут спрашивать налоги, коммуналку и прочие платежи за время, когда идет наследственная процедура, которая может длиться от полугода и более?
Но фактически продавать и дарить новоявленный хозяин может после официального получения титула собственника. Иначе наследник будет неуполномоченным продавцом.
Некоторые объекты недвижимости находятся под залогом, который переходит к преемнику. И пока залогодержатель (обычно это банки по кредитным договорам) не даст письменное согласия на продажу, действия продавца будут незаконны.
Итак, чтобы стала возможной продажа квартиры наследником, требуется:
- получить свидетельство о наследстве;
- поставить недвижимость на кадастровый учет (если его не было) или актуализировать данные кадастра (внести изменения);
- зарегистрировать права на жилье в Росреестре;
- получить согласие на заключение договора у залогодержателя или погасить ипотеку (если был залог).
Порядок продажи квартиры
Владельцу унаследованной квартиры необходимо соблюсти определенный порядок продажи, предусмотренный действующим законодательством:
- Вступить в наследственные права, направив нотариусу письменное заявление в течение шести месяцев.
- Получить свидетельство от уполномоченного нотариального представителя.
- Собрать документы и подать заявление на регистрацию права собственности в уполномоченном органе.
- После официальной регистрации прав новый владелец может осуществить продажу унаследованной квартиры.
- Для отчуждения жилого помещения требуется найти покупателя, заключить с ним договор. Конечным этапом является подача документов и заявления покупателем в регистрирующий орган с заранее оплаченной госпошлиной.
Особенности продажи унаследованной квартиры заключаются в том, что она возможна только после регистрации права собственности на объект недвижимости. Свидетельство, выданное нотариусом — это недостаточное основание для отчуждения жилья, то есть на его основе совершение сделки незаконно.
Когда можно продать квартиру?
Унаследованное жилье можно продавать, дарить, передавать по наследству после осуществления ряда обязательных действий.
Когда можно продавать квартиру после вступления в наследство, рассмотрим детальнее.
После вступления в наследство, продажа квартиры может облагаться налогами или не повлечь за собой уплату обязательных платежей. Законом предусмотрены определенные условия продажи, позволяющие избежать уплаты налогов.
Распределение наследственной массы возможно по закону или завещанию. Права собственника недвижимости приобретаются наследником до полного оформления документов, однако, они не выражены неполноценно. Полноценное осуществление любых операций с объектом возможно после оформления полного пакета документов на квартиру.
Согласно законам Российской Федерации установлен трехлетний срок исковой давности, позволяющий претендентам на собственность оспорить права владения наследственной собственностью через суд. Максимальный срок для решения всех спорных вопросов, связанных с наследством, ограничен десятью годами.
Новый владелец может произвести отчуждение имущества сразу после получения свидетельства на объект и перерегистрации в Государственных органах, однако это повлечет за собой определенные затраты.
Оформление договора купли-продажи
Договор купли продажи квартиры является обязательным документом, подтверждающим совершение сделки между продавцом и покупателем. Документ относится к гражданско-правовым, должен содержать следующие данные:
- Сведения продавца, покупателя, паспортные данные;
- Информация об объекте недвижимости, стоимости;
- Техническая информация, адрес объекта, кадастровые данные;
- Обязанности сторон, права;
- Информация по способу передачи оплаты, сроки;
- Данные по способу и срокам передачи объекта;
- Меры ответственности при несоблюдении условий;
- Дата составления документа, подписи покупателя, продавца.
Договор заверяется нотариально. Сумма указанная договором должна соответствовать действительности. Занижение сумму может позволить сэкономить средства продавцу, однако такой способ представляет риски для покупателя.
Когда можно продавать наследственную квартиру?
Со дня смерти наследодателя наследник получает право собственности на унаследованное имущество. Даже если он еще не оформил соответствующее свидетельство и ничего не зарегистрировал в Росреестре. С него будет спрос за коммунальные платежи по недвижимости и налоги за все время, что идет процедура вступление в наследство, а также далее.
Однако распоряжаться объектом недвижимости наследник сможет только после вступления в наследство и регистрации права собственности, согласно существующим законным правилам. Иначе ни одна сделка не будет оформлена в регистрационном органе. Даже документы сдать не получится, поскольку у наследника не будет необходимого титула уполномоченного продавца.
А некоторые наследуемые объекты и вовсе находятся под переходящим преемнику залогом. И тут, пока залогодержатель, кто бы он ни был, не даст надлежащего согласия, ничего с квартирой или домом нельзя будет поделать — ни продать, ни подарить.
Так что же необходимо сделать наследнику?
- Во-первых, вступить в наследство и получить у нотариуса соответствующее свидетельство.
- Во-вторых, либо поставить недвижимость на кадастровый учет, либо внести актуальные изменения в кадастр (сведения о новом собственнике).
- После зарегистрировать права собственности в Росреестре.
- Потом что-то решать с продажей (и только заручившись согласием залогодержателя или погасив ипотеку, буде что-то такое имеется).