Особенности расторжения договора долевого участия при ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности расторжения договора долевого участия при ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?

Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.

Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.

Как получить деньги после расторжения договора?

При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.

В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.

Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.

Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.

Как расторгнуть договор долевого участия с застройщиком?

В каких случаях и по каким основаниям договор долевого участия подлежит расторжению? Действующее законодательство позволяет сторонам сделки (как дольщику, так и застройщику) расторгнуть договор долевого участия. Расторжение договора может быть произведено либо по обоюдному согласию сторон, либо в одностороннем порядке, либо по решению суда. В любом случае уплаченные денежные средства возвращаются застройщиком на счет дольщика.

Договор долевого участия подлежит расторжению в досудебном порядке, если:

• более двух месяцев застройщик задерживает установленный договором срок передачи объекта недвижимости дольщику;
• после передачи квартиры дольщику застройщик не исправляет предъявленные ему в претензионном порядке дефекты строительства, а также отказывается от возмещения материальных затрат, понесенных дольщиком на самостоятельное устранение выявленных дефектов строительства;
• застройщик при строительстве дома допустил серьезные нарушения установленных законодательством требований к качеству объекта либо дома в целом.

В этих случаях дольщику достаточно направить в адрес застройщика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого договор считается расторгнутым.

В судебном порядке ДДУ подлежит расторжению, если:

• строительство дома остановлено, в результате чего дольщику становится понятно, что застройщик не сможет сдать дом и передать ему объект строительства в установленный договором срок;
• застройщиком значительно изменена проектная документация, в том числе изменена общая площадь квартиры более, чем на 5%;
• застройщиком изменено назначение общего имущества многоквартирного дома.

Особенности расторжения ДДУ с ипотекой

Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк. Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка. При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.

Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:

1. Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
2. Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
3. В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
4. В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.

Возможен вариант, чтобы все средства перечислялись кому-то одному (заёмщику или банку), но, если такие условия отражены в ипотечном договоре. Иногда зачисление производят на счет физлица, а уже потом он самостоятельно гасит свой долг в банке. ДДУ с ипотекой обязательно проходит регистрацию в Росреестре, так же как его расторжение. Помимо этого, необходимо будет погасить запись по ипотеке.

ДДУ расторгается при предоставлении:

• паспорт;
• если есть соглашение;
• если одностороннее расторжение, уведомление;
• нотариально заверенное решение суда.

Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:

• справка о погашении долга из банка;
• общее заявление двух сторон;
• кредитный договор;
• закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
• судебное решение о закрытии кредита.

Аккредитация банком объекта для ускоренной выдачи ипотеки

Некоторые банки по предложению застройщика проверяют документацию по девелоперскому проекту и в случае положительного заключения выдают так называемую «аккредитацию». Это означает отсутствие необходимости проверки аккредитовавшим банком новостройки перед заключением ДДУ с ипотекой. Зачастую проценты по кредиту в такого рода предложениях бывают ниже. Застройщики и банки получают так больше клиентов.

Но если с объектом приключилась проблема и стройка встала, то банк не отвечает по обязательствам застройщика. Следует различать аккредитацию от банковского поручительства. Банковское поручительство – способ обеспечения застройщиком своих обязательств, а аккредитация – формальная проверка банком с целью отсечения очевидно неблагонадёжных строительных компаний.

Как добиться расторжения договора ипотеки?

По идее оно может быть произведено обеими сторонами по обоюдному согласию. На практике финансовая организация будет всеми способами отговаривать клиента от подобного шага. Здесь замешаны интересы самого банка, желающего получить выплату независимо от обстоятельств: страховка обеспечивает гарантию возврата долга, если клиент неожиданно станет неплатежеспособным. В противном случае кредитор изымает залоговое имущество в свою пользу, когда заемщик не может больше платить.

Но окончательно закрытым договор ипотеки признается тогда, когда все кредитные средства вместе с процентами возвращаются в организацию после продажи объекта с торгов. Участник ипотеки, помимо уже имеющихся сложных жизненных обстоятельств, получает в нагрузку плохой отзыв в кредитное бюро и испорченную кредитную историю. Когда он снова захочет взять заемные средства, то вероятность отказа возрастет соответственно. Гуманность в отношениях для большинства финансовых организаций – не главный принцип работы, поэтому связываться с проблемным заемщиком никто не захочет. В первую очередь банк волнует получение собственных доходов.

Судебная практика по вопросам расторжения ипотечных договоров

Важно

В письме дольщику следует указать сроки предполагаемого возврата суммы долга, рассчитав их поправилам, изложенным в 214-ФЗ.

• Дождаться 20 рабочих дней с момента направления уведомления о расторжении ДДУ с ипотекой. Если цена не возвращена, то дольщик вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.

В настоящее время уды общей юрисдикции урезают проценты за пользование ценой на основании статьи 395 ГК РФ, и даже на основании статьи 333 ГК РФ (которая применима к неустойке, но не процентам). В Обществе защиты дольщиков сложилась положительная судебная практика по взысканию процентов и штрафа при расторжении договора долевого участия (в том числе с ипотекой) в полностью и без снижения через арбитраж.

• Некоторые особенности расторжения ДДУ с ипотекой

1. Должен ли дольщик платить проценты по ипотеке, если расторг договоры? Да, пока не погасит сумму долга.

Основания для расторжения ДДУ

Может ли банк расторгнуть договор ипотеки? Да. Процесс регулируется ст. 450-453 ГК РФ. В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ кредиторы требуют досрочного расторжения контракта, если вторая сторона существенным образом нарушает его положения, например:

• установлено нецелевое использование денежных средств. Эта причина относится к маловероятным, но исключать возможность «серых» схем с обналичиванием, покупкой жилья у родственников или взаимосвязанных лиц нельзя;
• заемщик при оформлении заявки предоставил заведомо ложную информацию о себе, своих доходах, месте работы. Служба безопасности может выявить, что предоставленные справки и документы подделаны, предприятие-работодатель не существует, либо заемщик там никогда не работал. Банки прописывают в договоре возможность расторжения в случае выявления заведомо недостоверных сведений. Неприятным дополнительным «сюрпризом» может стать уголовное дело по обвинению в мошенничестве;
• покупатель без согласия кредитора изменил стоимость жилья, провел перепланировку, перенес трубы, сантехнику и т. д. Сюда же относятся попытки перевести помещение в разряд коммерческих, сдача в аренду без уведомления банка и многое другое. Пока не погашена задолженность, заемщик даже прописывать родственников может только после направления в банк соответствующего заявления;
• должник отказывается приобретать или продлевать договор страхования. Если объект покупки будет испорчен или утрачен полностью (пожар, потоп и т. д.), страховая компания не компенсирует убытки.

Расторгая договор ДДУ с ипотекой, нужно заранее знать о рисках. Например, можно не получить денег от застройщика. Тогда дольщик останется без квартиры, но будет платить кредит.

Если застройщик заявит о банкротстве, а договор ДДУ расторгнут, вы не сможете потребовать квартиру, когда дом достроят. Шансы получить хоть какие-то деньги от банкрота невелики. Обычно если что-то и платят, то не больше 20-50%.

Следующий момент: несмотря на то, что вы расторгнули ДДУ и предъявили требование, чтобы девелопер перевел положенную сумму банку, должны банку останетесь вы. Ваш долг не переходит к застройщику. У него нет никаких отношений с банком.

При этом залоговая квартира после расторжения ДДУ перестает быть залогом ипотеки. Банк может потребовать новый залог или иное обеспечение по кредиту.

И наконец, не стоит забывать про скачки цен на квартиры. Может получиться так, что, расторгнув текущий договор, вы сможете купить новую квартиру только гораздо дороже, и потеряете в деньгах.

Особенности договора долевого участия в строительстве, обременённого ипотекой

При покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома с использованием средств ипотечного кредита, в договор включается третья сторона в лице кредитного учреждения. Залогодателем по ДДУ, обременённому ипотекой, выступает участник долевого строительства, а залогодержателем является банк, выдавший кредит. Правоотношения между дольщиком и кредитной организацией регулируются обособленным кредитным договором.

Не смотря на то, что в условиях договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, при его расторжении, может быть прописана обязанность застройщика по возврату банку, выдавшему кредит, денежных средств, перечисленных им застройщику в счёт покупки объекта долевого строительства участником долевого строительства, именно заёмщик отвечает перед банком за возврат ипотечного кредита. Если застройщик по каким-то причинам не вернёт банку денежные средства, то это станет проблемой дольщика.

Когда объект долевого строительства ещё не достроен (не создан) застройщиком предметом залога является право требования его передачи, а после завершения строительства и государственной регистрации участником долевого строительства права на недвижимое имущество – сама квартира. В этой связи, ставка по выданному ипотечному кредиту, как правило, снижается после оформления собственности. В случае неисполнения дольщиком условий кредитного договора, банк может обратить взыскание на предмет залога.

Договор долевого участия в строительстве с ипотекой проходит обязательную государственную регистрацию и получает обременительный статус «ипотека в силу закона». Это означает, что право требования незавершённого объекта долевого строительства или право собственности на квартиру находится в залоге у банка до полного погашения суммы задолженности по ипотечному кредиту участником долевого строительства (заёмщиком) и погашения регистрационной записи об ипотеке со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями.

«Подводные камни» ипотеки в контексте расторжения договора участия в долевом строительстве

1. При расторжении дольщиком договора участия в долевом строительстве с застройщиком, действие ипотечного договора с банком автоматически не прекращается, а, следовательно, обязанность дольщика по выплате всей суммы задолженности по ипотечному кредиту сохраняется до полного исполнения обязательства.
2. В кредитный договор могут быть включены условия, закрепляющие за банком право требования досрочного возврата всей суммы задолженности по ипотечному кредиту в случае расторжения ДДУ, что при неисполнении застройщиком своих обязательств перед дольщиком по возврату цены договора маловероятно.
3. Если ипотечный договор содержит условия о необходимости досрочного погашения кредита при расторжении ДДУ, но при этом дольщик не может погасить кредит ввиду неисполнения застройщиком обязательств по возврате цены договора в соответствии с ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ, то у заёмщика возникает необходимость в уплате пеней за просрочку погашения суммы задолженности банку, которые будут исчисляться за каждый день просрочки и могут составить весьма внушительную сумму.
4. В случае расторжения договора участия в долевом строительстве, приобретённого за счёт заёмных средств, расходы дольщика по открытию и обслуживанию ипотечного кредита в виде страхования (объекта недвижимости, жизни и здоровья заёмщика и т.п.), оплаты услуг оценщика, комиссий (за рассмотрение заявки, выдачу кредита, перевод денежных средств и т.п.) окажутся напрасными и не подлежащими возмещению.
5. Невозможность (мораторий) или ограничения на досрочное погашение кредита, установленные кредитным договором. Так, например, некоторые банки вводят временной период, в который досрочные платежи по ипотеке не допускаются или же допускаются, но с уплатой существенных комиссий или штрафов. Однако наличие подобных условий в договоре с банком противоречит законодательству, в частности положениям ст. 809 и 810 ГК РФ, а значит может быть оспорено в судебном порядке.

Досрочное погашение ипотечного кредита при расторжении ДДУ: возможно или нет?

Поскольку кредитные учреждения крайне не заинтересованы в досрочном погашении заёмщиками кредитов, то многие участники долевого строительства, взявшие ипотеку в банках, сталкиваются со всевозможными препятствиями в этом вопросе. Так, условиями кредитного договора могут быть предусмотрены существенные комиссии и штрафы за досрочное погашение ипотеки или установлен временной период, в который досрочные платежи не допускаются.

Действующее законодательство Российской Федерации предоставляет ипотечным заёмщикам право на досрочное погашение кредита, которое следует из положений № 284-ФЗ от 19.10.2011, № 353-ФЗ от 21.12.2013, а также статей 809 и 810 ГК РФ. При этом любые условия кредитного договора, ограничивающие право досрочного погашения ипотеки признаются судом ничтожными на основании положений ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В каких случаях нужно идти в суд

Закон предоставляет застройщику двадцать дней для возврата денег дольщику и уплаты неустойки. Однако большая редкость, когда удается так просто расторгнуть ДДУ. В подавляющем большинстве случаев застройщики не возвращают деньги добровольно, и решение вопроса переходит в судебный зал.

На пути к долгожданному новоселью дольщики могут столкнуться с еще более серьезными проблемами и спорными ситуациями с застройщиками, которые заставят их принять решение о расторжении договора ДДУ. В законе предусмотрено ряд причин, которые требуют судебного урегулирования.

Дольщик может обратиться в суд с заявлением о расторжении ДДУ, если строительство его дома заморожено, и он реально видит, что в положенный срок компания-застройщик не передаст ему квартиру, а также в том случае, если застройщик по своей инициативе изменил назначение общего и нежилого имущества возводимого объекта.

Нередко при приемке жилья участник обнаруживает, что фактическая площадь его квартиры не соответствует документам. Если в планы дольщика не входит оплачивать лишние квадратные метры или, наоборот, лишаться части оплаченной жилплощади, он также может обратиться в судебные органы для аннулирования договора. Инициировать процедуру в суде можно тогда, когда изменения площади составляют более 5 % в любую сторону.

При обращении в суд нужно учесть два момента: грамотно составить иск и правильно его подать. В заявлении нужно верно отразить свои требования к застройщику и рассчитать все выплаты, которые он должен произвести. Закон позволяет дольщику требовать не только неустойку за пользование его деньгами, которая рассчитывается по ключевой ставке Центробанка, но также и оплату всех своих расходов, взыскание морального вреда и 50 % штраф от всей суммы иска. На исполнение судебного решения застройщику отводится десять дней.

Заявление можно подать:

• по адресу, где зарегистрирована строительная фирма,
• по местонахождению объекта строительства,
• по своему месту проживания.

Иногда без помощи суда в финансовых вопросах просто не обойтись. Когда застройщик игнорирует свои обязательства и ваши договоренности не влияют на него никак, можно смело подавать иск в суд для разрыва ДДУ.

Основания для расторжения ДДУ

В этих случаях, а также других, которые прописаны в договоре долевого участия, вы имеете полное право идти в суд.

Для этого вам понадобится:

1. Копия долевого договора;
2. Документальное подтверждение виновности застройщика в том, что вы вынуждены расторгнуть договор;
3. Расчеты, по которым определяется итоговая сумма для стягивания с застройщика;
4. Копии всех документов, которые составлялись при оформлении договора долевого участия.

После завершения процесса в суде с успехом дольщика, строительная компания на возврат долга имеет всего 10 дней. Если по завершению срока денежные средства не были зачислены на ваш счет, то у вас есть законное право задействовать судебных приставов.

Похожие записи:

• Профессиональные адвокаты по делам несовершеннолетних в Санкт-Петербурге
• ​Как открыть ИП в 2023 году — пошаговая инструкция регистрации
• В 2023 году в России увеличат максимальный размер выплат по больничным листам