Какие договоры подлежат государственной регистрации и как она осуществляется?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие договоры подлежат государственной регистрации и как она осуществляется?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основным органом, который согласно законодательству наделен правом производить регистрационные действия, является Федеральная служба гос регистрации, кадастра и картографии (сокращенно – Росреестр). Для того, чтобы получить данную услугу, нужно обратиться в соответствующий орган Росреестра с заявлением и списком необходимых документов.
Кем осуществляется регистрация?
Подать заявление и документы на регистрацию можно как лично, так и посредством почтовой или электронной связи. Кроме того, в отдельных случаях может быть предоставлена услуга выезда на дом или доставка в регистрирующий орган по запросу клиента. Для ветеранов ВОВ или инвалидов, например, она предоставляется бесплатно.
Однако, обратиться за регистрацией своих прав или договора можно не только в Росреестр и его подразделения. Такую услугу также предоставляют многофункциональные центры.
КАКИЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ НЕ ПОДЛЕЖАТ РЕГИСТРАЦИИ?
Объекты обязательной государственной регистрации по вышеперечисленному перечню имеют общий характер. С его помощью трудно разобраться, какие объекты требуют госрегистрации, а в отношении какого имущества эта процедура не является обязательной. Чтобы разобраться в этом вопросе, стоит обратиться к пояснениям Росреестра.
Сотрудники упомянутого органа напоминают, что права на имущество появляются после регистрации объекта. При этом к категории «недвижимости» относятся сооружения, имеющие тесную связь с земельным участком. Это значит, что перенести объект без нанесения ему значительного вреда не получится. По закону к недвижимости можно отнести ЗУ, различные объекты (жилые и нежилые), недостроенные здания и так далее.
Покупая или создавая недвижимость, люди и юрлица стараются быстрей оформить права на эти объекты, для чего они оформляют заявление, готовят пакет бумаг и передают все это в регистрирующие органы. Но бывает, что регистратор отказывает заявителю с пояснением, что конкретный объект не подлежит госрегистрации. Причина затруднений в том, что в законодательстве нет четких указаний по поводу того, что можно регистрировать, а что — нет.
При получении негативного решения люди обращаются в судебные органы в надежде защитить интересы. В итоге суд выносит аналогичное решение, что приводит к потере времени и денег на разбирательства. Чтобы избежать этого, важно знать, какие объекты подлежат госрегистрации (в том числе в отношении права собственности), а что регистрировать не нужно.
Принципы государственной регистрации прав на недвижимость
Основные правила, служащие базой для всей деятельности, связанной с регистрацией недвижимости, предусмотрены в главе 1 ФЗ и в ст. 131 ГК РФ. В них отсутствует конкретный перечень, содержащий наиболее важные требования.
Действующий порядок строится на следующем:
- единство государственного реестра прав (ст. 2 ФЗ). Требования предусматривают создание одной базы данных. Это упрощает техническое сопровождение и учет. Кроме того, ответственная служба создает алгоритмы, необходимые для предотвращения дублирования записей. Это имеет большое значение, поскольку позволяет получить точные данные, вне зависимости от региона, в котором подается запрос;
- обязательность регистрации (ст. 4 ФЗ). Все объекты, доли и права, связанные с недвижимостью, должны быть отражены в реестре. Исключение составляют лишь те случаи, когда права возникли до того, как стал действовать закон. Их могут подтверждать документы БТИ, а также нотариальные договоры купли-продажи;
- сведения в ЕГРП носят открытый характер (ст. 7 ФЗ). Это означает, что доступны любому желающему. Лицо может получить сведения путем направления соответствующего запроса в федеральный орган власти, ответственный за процедуру.
Госрегистрация является стандартной процедурой, состоящей из нескольких этапов. После того как мы выяснили, какие договоры подлежат государственной регистрации, необходимо разобрать порядок процедуры. Сначала необходимо подать заявление на ее проведение, после чего собрать и предоставить необходимый перечень документов. В течение установленного в законодательстве срока эти бумаги будут рассматриваться, произведутся необходимые проверки, и будет вынесено решение.
В первую очередь проверяется правильность составления соглашения. Затем проверяются на подлинность все оставшиеся документы. Если у сотрудника государственного органа возникает сомнение в их подлинности, он подает заявку на подтверждение требуемых сведений в компетентные органы.
Процедура регистрации договоров не бесплатна. В процессе оформления требуется оплатить пошлину и вместе с остальными бумагами предоставить соответствующую квитанцию.
Регистрация сделки с объектом недвижимого имущества
Регистрация возможна только, если существует соответствующая запись о ранее произведенной госрегистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРП.
Сроки госрегистрации договора, если подача документов на регистрацию контракта и прав производится одновременно:
- касательно отчуждения недвижимых объектов и правовых полномочий на них – в течение календарного месяца с даты предоставления пакета документации заявителем;
- в отношении ипотеки жилых объектов – не позже 5 рабочих дней с даты предоставления документов.
Отказ в приеме документации для обоих вышеуказанных случаев недопустим.
Госрегистрация осуществляется на основании письменного заявления:
- сторон-участниц процесса;
- прочего уполномоченного представителя заявителя при наличии у первого нотариальной доверенности на совершение соответствующих действий;
- судебного пристава, если правовые полномочия появляются на основании решения суда;
- гражданина, в отношении которого был утвержден акт госоргана или органа местной администрации, о возникновении прав собственности;
- нотариуса, если правовые полномочия на объект возникает при нотариальном свидетельствовании сделки.
Проведение государственной регистрации прав
После получения заявления и приложенных к нему документов, работник регистрирующего органа должен провести их анализ. Оценивается полнота представленных документов, их правовая сторона и законность. На осуществление данной проверки отводится всего десять дней.
После их истечения принимается решение об осуществлении регистрации права (сделки), об отказе в регистрации либо ее приостановлении. Приостановить можно при наличии недостатков, которые могут быть устранены. Для этого такое решение отправляется заявителю с предложением в указанный срок их исправить. В зависимости от предпринятых им действий, регистрация может быть возобновлена, либо прекращена.
По итогам регистрации вносится соответствующая запись в единый реестр прав. Ранее на сновании сделанной записи выдавались свидетельства, удостоверяющие право (сделку) и подтверждающие их регистрацию. Однако, с недавнего времени их выдача прекращается. Теперь единственным подтверждением будет являться сама запись в реестре и выдаваемые на основании заявления выписки из него.
Рекомендации физическим лицам
Если приобретать в собственность помещение, следует проверить сведения о нем. Для этого применяется выписка из ЕГРП. Она позволит определить, является ли конкретный человек собственником или нет. Также документ позволит установить, если ли ограничения на объект.
Собственник может предъявить свидетельство о регистрации, но, вероятно, объект заложен. А в государственном кадастре получится узнать сведения об объекте и правах, относящихся к нему.
Сделки по покупке, передаче в аренду желательно проводить с помощью специалиста, ведь в таких процедурах могут быть и мошеннические действия. Только специалист может определить подлинность документов, а также законность сделки. Тогда процедура будет законной и правильно оформленной.
Госрегистрация является стандартной процедурой, состоящей из нескольких этапов. После того как мы выяснили, какие договоры подлежат государственной регистрации, необходимо разобрать порядок процедуры. Сначала необходимо подать заявление на ее проведение, после чего собрать и предоставить необходимый перечень документов. В течение установленного в законодательстве срока эти бумаги будут рассматриваться, произведутся необходимые проверки, и будет вынесено решение.
В первую очередь проверяется правильность составления соглашения. Затем проверяются на подлинность все оставшиеся документы. Если у сотрудника государственного органа возникает сомнение в их подлинности, он подает заявку на подтверждение требуемых сведений в компетентные органы.
Процедура регистрации договоров не бесплатна. В процессе оформления требуется оплатить пошлину и вместе с остальными бумагами предоставить соответствующую квитанцию.
Что еще нужно знать при регистрации договоров
Чтобы все действия и процессы, сопровождающие сделки, которые подлежат обязательной регистрации, были выполнены с соблюдением законов и были легитимны, нужно обратить внимание на такие важные моменты:
- При передаче права собственности на недвижимое имущество или его части выполняется сразу два процесса: регистрация самого факта такой договоренности (сделки) и регистрация новых прав на объект.
- При переходе, передаче, покупке построек (их составляющих) данный факт удостоверяется специальным сертификатом (свидетельством), которое выдается компетентным государственным органом.
- Есть такие соглашения (например, об аренде), которые не предполагают передачу прав, а лишь их временное, частичное прекращение.
Какие договоры подлежат государственной регистрации 2016?
Проведение государственной регистрации прав
После получения заявления и приложенных к нему документов, работник регистрирующего органа должен провести их анализ. Оценивается полнота представленных документов, их правовая сторона и законность. На осуществление данной проверки отводится всего десять дней.
После их истечения принимается решение об осуществлении регистрации права (сделки), об отказе в регистрации либо ее приостановлении. Приостановить можно при наличии недостатков, которые могут быть устранены. Для этого такое решение отправляется заявителю с предложением в указанный срок их исправить. В зависимости от предпринятых им действий, регистрация может быть возобновлена, либо прекращена.
По итогам регистрации вносится соответствующая запись в единый реестр прав. Ранее на сновании сделанной записи выдавались свидетельства, удостоверяющие право (сделку) и подтверждающие их регистрацию. Однако, с недавнего времени их выдача прекращается. Теперь единственным подтверждением будет являться сама запись в реестре и выдаваемые на основании заявления выписки из него.
Особенности государственной регистрации недвижимости
Можно выделить следующие особенности:
- государственная регистрация прав на недвижимость – это юридический акт. Его понятие содержится в теории гражданского права. Под ними подразумеваются действия, направленные на достижение результата. В данном случае, речь идет о результативном акте, поскольку вся деятельность, которую ведет федеральный орган, осуществляющий ее, направлена на фиксацию новых сведений в ЕГРП либо отказ в ней. Отмена возможна только в судебном порядке;
- одним из результатов процесса становится признание права собственности либо обременения государством. Это означает, что все органы государственной власти РФ должны принимать и уважать права лица на тот или иной недвижимый объект или доли;
- другим результатом выступает подтверждение факта наличия права на объект для 3-х лиц. Согласно этому положению, наличие подтверждения, которое дал федеральный орган, осуществляющий регистрацию, служит основанием для принятия и уважение прав лица на отдельно взятые объекты или доли;
- понятие предусматривает эксклюзивность подтверждения прав на недвижимость со стороны государства. Юридическое значение имеет только такая процедура, которая обязательна для всех. Никто другой не вправе дублировать функции, которыми обладает федеральный орган, осуществляющий регистрацию прав и вносящий сведения в ЕГРП.
Сделки, не подлежащие государственной регистрации
Из общего порядка об исключительной обязательности осуществления регистрации правовых полномочий на объекты имущества есть определенные исключения.
Некоторые контракты не подлежат обязательному проведению процедуры:
- сделки, исходящие из контрактов социального, коммерческого и других видов найма;
- граждане, являющиеся участниками жилищно-строительных, дачных, гаражных или прочих разновидностей кооперативов, могут претендовать на имущество в установленном порядке после внесения соответствующего паевого взноса в пользу кооператива, а не с момента госрегистрации;
- сделки по контрактам о безвозмездном пользовании;
- контракты аренды нежилых площадей со сроком действия менее 1 календарного года.
В некоторых случаях ГК РФ разграничивает понятия:
- государственная регистрация сделок;
- приобретение правовых полномочий на объекты недвижимости.
Процесс регистрации контракта и перехода собственности осуществляются раздельно для:
- договоров, предусматривающих покупку или продажу, мену жилья, предприятия;
- договоров дарения любой разновидности недвижимой собственности;
- договоров ренты.
Госрегистрация только перехода права собственности, без необходимости регистрации договора, осуществляется для:
- процедуры наследования недвижимости;
- контрактов доверительного управления имуществом.
Регистрация сделки с объектом недвижимого имущества
Регистрация возможна только, если существует соответствующая запись о ранее произведенной госрегистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРП.
Сроки госрегистрации договора, если подача документов на регистрацию контракта и прав производится одновременно:
- касательно отчуждения недвижимых объектов и правовых полномочий на них – в течение календарного месяца с даты предоставления пакета документации заявителем;
- в отношении ипотеки жилых объектов – не позже 5 рабочих дней с даты предоставления документов.
Отказ в приеме документации для обоих вышеуказанных случаев недопустим.
Госрегистрация осуществляется на основании письменного заявления:
- сторон-участниц процесса;
- прочего уполномоченного представителя заявителя при наличии у первого нотариальной доверенности на совершение соответствующих действий;
- судебного пристава, если правовые полномочия появляются на основании решения суда;
- гражданина, в отношении которого был утвержден акт госоргана или органа местной администрации, о возникновении прав собственности;
- нотариуса, если правовые полномочия на объект возникает при нотариальном свидетельствовании сделки.
Есть лишь одна организация, занимающаяся регистрацией сделок с домами и квартирами – это Федеральная регистрационная служба (Росреестр).
Документы следует подавать в территориальное отделение Росреестра в той области, где находится объект недвижимости, либо в местный отдел МФЦ.
Никакие другие организации не вправе проводить процедуру госрегистрации сделок – если к вам обратились с таким предложением, вам следует знать, что вы имеет дело с мошенниками.
Обращение в МФЦ предпочтительнее, нежели визит в отделение Росреестра, так как в МФЦ предоставляется более полный перечень услуг: прямо в Многофункциональном центре можно оплатить государственную пошлину и обратиться к специалистам для проверки подлинности документов. В отделениях Росреестра подобные услуги не оказываются, поэтому после обращения туда гражданину приходится еще «поколесить» по городу.
Регистрация сделок в МФЦ имеет и значимый минус: очереди в отделениях центров, как правило, внушительные. В МФЦ действуют три системы очередей: «живая», по талонам и по предварительной записи.