Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

Может ли аренда быть безвозмездной?

На основании ст. 606 ГК договор аренды предполагает, что собственник имущества передает его другому участнику сделки для временного использования. Владелец помещения является арендодателем, а получателем жилья выступает арендатор. К особенностям такой сделки относится:

• допускается отсутствие платежей, поэтому арендодатель не получает никакой прибыли от такого сотрудничества;
• разрешается прописывать возможность выкупа имущества;
• стороны соглашения могут самостоятельно решать, каков будет размер оплаты, а также каков будет порядок расчетов;
• если отсутствует оплата, то такой договор классифицируется как контракт безвозмездного пользования определенным имуществом;
• на основании пунктов соглашения требуется, чтобы арендатор вернул имущество в прежнем состоянии, но с учетом нормального износа.

Если при отсутствии платежей составляется договор аренды, а не безвозмездного пользования, то это не является каким-либо нарушением законодательства. Хотя многие юристы уверяют, что такое оформление отношений является неграмотным.

Какие требуются документы?

Даже если передается помещение в безвозмездную аренду, необходимо грамотно оформить сделку. Для этого подготавливается следующая документация:

• правоустанавливающие документы, на основании которых право собственности перешло к арендодателю, причем они могут быть представлены договором купли-продажи, дарственной или свидетельством о наследстве;
• паспорта обоих участников сделки;
• если одна из сторон представлена компанией, то подготавливается учредительная документация, свидетельство о постановке на учет и регистрации, а также другие документы фирмы;
• если процедура выполняется доверенными лицами, то у них должны иметься действующие доверенности, заверенные нотариально.

Если срок действия соглашения превышает 12 месяцев, то он подлежит регистрации. Для этого оба участника должны прийти в отделение Росреестра или МФЦ с грамотно составленным документом. На месте заполняется заявление и уплачивается госпошлина, после чего вносятся нужные изменения в ЕГРН.

Пользование имуществом без арендной платы: нюансы

При оформлении договора аренды без арендной платы следует учитывать такие нюансы:

• Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ, в договоре аренды здания или сооружения прописывается размер арендной платы. В противном случае он считается незаключенным. Указание на оплату арендатором коммунальных платежей не является согласованием арендной платы, поскольку внесение таких платежей само по себе не означает, что сторонами заключен возмездный договор (п. 12 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
• Жилищное законодательство не устанавливает ограничений для собственника по предоставлению принадлежащего ему жилья во временное пользование другим лицам только на платной основе. Возможно предоставление помещения как на основании договора найма, так и на ДБП или на ином законном основании (апелляционное определение Свердловского облсуда от 05.09.2018 по делу № 33-14890/2018).
• Если сумма арендной платы определена согласно размерам, установленным нормативными правовыми актами, плата, внесенная в большем размере, будет неосновательным обогащением и подлежит возврату (определение ВС РФ от 12.10.2018 № 309-ЭС18-15893 по делу № А50-22019/2017).

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Основные права и обязанности сторон по договору аренды

Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:

• предоставления таких принадлежностей и документов;
• расторжения договора;
• возмещения убытков.

За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.

При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:

• потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
• потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
• досрочно расторгнуть договор аренды.

Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).

Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества,иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

• при установлении в тексте договора срока его действия;
• при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
• при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Что подразумевает понятие арендных каникул

Основным пунктом любого договора аренды является пункт по внесению денежных средств за предмет аренды. В жизни бывают различные ситуации от банальных – нет денег, до каких-либо реальных трудностей, всего в договоре не предусмотришь. Как раз на различные непредвиденные обстоятельства и существуют арендные каникулы, что говорит о том, что в этот период арендатор будет платить меньшую сумму либо не платить вовсе. Для грамотного заключения договора аренды, наймите юриста для разовой сделки, который подскажет, как правильно составить договор и избежать трудностей в будущем, связанных с налоговой инспекцией.

Основные причины арендных каникул:

• Необходимость перестройки помещения, ремонт, в связи с чем арендатор не может заехать
• Проведение необходимого оснащения, во время которого арендатор не может работать

Как прописать арендные каникулы в договоре аренды

Арендные каникулы в договоре – рискованная сделка как для арендатора, так и для арендодателя. Рисков можно избежать, заключив юридически договор. Есть небольшие хитрости, как правильно прописать «каникулы» в договоре аренды, чтобы ни у одной из сторон не возникло никаких неприятностей, споров и неожиданных претензий ни от налоговой, ни от второй стороны договора.
Итак, арендатор желает прописать в договоре «арендные каникулы». Для этого требуется, для начала, определить, в чем будут заключаться «каникулы», например, это понятие может включать в себя:

• ремонт (косметический или капитальный) объекта недвижимости;
• 100% скидку на определенный период аренды для привлечения арендатора к долгосрочному сотрудничеству;
• переоборудование объекта недвижимости при смене его целевого назначения для нужд арендатора;
• ремонт, новая планировка или переоборудование объекта по техническому заданию арендодателя с последующей арендой.

Не лишним станет и согласование сторонами конкретных помещений (если планируется арендовать несколько объектов недвижимости), в которых арендатор обязуется провести утвержденные сторонами договора аренды работы.
Стороны самостоятельно определяют, что станет «арендными каникулами» в каждой конкретной ситуации, и на какой срок они будут предоставлены.

Ответы на распространенные вопросы

За период доступа в помещения до даты начала аренды арендная плата не начисляется и не уплачивается. Очевидно, что такой вариант оформления отношений сторон допустим в ситуации, когда предполагаемый период отделочных работ совпадает с периодом «арендных каникул».

Арендные каникулы – это возможность использования арендатором помещения без арендной платы или оплаты по сниженной ставке. Как правило, арендные каникулы используются в случае, если сдаваемое помещение требует ремонта, реконструкции или перепланировки.
Стоит обратить внимание на то, как прописать каникулы в договоре аренды, чтобы минимизировать налоги сторон, уплачиваемые в налоговую службу. Существует несколько удачных формулировок, которые позволят представить налоговикам сделку аренды нежилого коммерческого помещения с «арендными каникулами» как законное соглашения сторон, а сторонам избежать неприятных разбирательств с инспекторами.

Налоговые последствия каникул для арендатора

Уменьшение суммы арендной платы влечет за собой возможное для арендодателя снижение величины налога на прибыль, УСН, НДФЛ или НДС в зависимости от особенностей налогового режима, применяемого арендодателем. Крайне важными здесь оказываются обоснованность уменьшения и адекватность уменьшенных платежей по аренде.

Полный отказ от взимания арендной платы на период действия арендных каникул будет сочтен проверяющими как отношения, существующие на условиях безвозмездности. А это означает, что арендодатель:

• не сможет начислять амортизацию по переданному в аренду объекту (п. 3 ст. 256 НК РФ);
• несмотря на отсутствие дохода, должен будет уплачивать НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ), исчисляя его с рыночной стоимости услуг по сдаче в аренду аналогичного объекта (п. 2 ст. 154 НК РФ).

Как принимаются расходы на аренду офиса при ОСНО?

Для того чтобы принять любые затраты при исчислении налога на прибыль, они должны быть (ст. п. 1 ст. 252 НК РФ):

— экономически обоснованными;

— документально подтверждёнными;

— не перечисленными в ст. 270 НК РФ.

Если эти условия соблюдаются, то арендная плата за офис принимается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией. Основание — норма подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.

Если же аренда офиса не связана с производством или реализацией, но связана с иной деятельностью, с которой компания получает прибыль, то арендные платежи принимаются во внереализационных расходах. Основание — норма подп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Также нельзя будет принять затраты по незарегистрированному договору, если срок договора аренды более года. Арендные затраты по такому договору рискуют быть расценены налоговиками как не соответствующие условиям п. 1 ст. 252 НК РФ.

Момент учёта поставлен в зависимость от метода — кассовый или начисления.

При использовании метода начисления затраты в виде арендных платежей принимаются независимо от факта оплаты на наиболее раннюю из дат (подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ, Письмо Минфина России от 28.06.2012 № 03-03-06/1/328):

— на последнее число месяца (или иного расчётного периода, прописанного в договоре);

— последнее число отчётного (налогового) периода.

К примеру, если аренда перечислена единой суммой за весь год вперёд, то арендные расходы признаются равномерно в течение всего года.

Как принимается коммуналка при УСН?

Если у арендатора объект «Доходы», то в затратах коммуналка не признаётся (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если объект «Доходы минус расходы», то порядок учёта коммуналки зависит от того, каким образом арендатор их оплачивает.

Итак, учёт у арендатора на УСН при возмещении коммуналки арендодателю будет зависеть от того, как происходит компенсация. Есть три варианта:

— вариант 1: в составе арендного платежа;

— вариант 2: сверх арендного платежа;

— вариант 3: отдельно от арендных платежей на основе посреднического договора с арендодателем.

Скачать бланк договора аренды жилого помещения

Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.

Нередко встречается формулировка «договор аренды», что для физических лиц при съеме или сдаче жилой недвижимости в наем просто недопустимо. При подмене формулировок, и возникновении спорных ситуаций такой документ признают ничтожным.

Важно: юридически грамотное название для физлиц — договор найма. Если же сделка совершается с организацией, документ оформляют как аренду. Учтите этот момент — иначе сделка по сдаче недвижимости будет признана недействительной.

Сайт договор-аренды.ру изначально создан для повышения правовой грамотности населения в вопросах найма и аренды. Он плавно перетек в площадку, где можно скачать бланки и образцы абсолютно бесплатно, а также изучить все тонкости и нюансы заполнения для заключения юридически чистых и прозрачных договоров, которые служат прекрасным подспорьем в будущем. Перед вами те самые бланки:

Настоятельно рекомендуется дополнительно составить акт приема-передачи квартиры, в котором прописаны нюансы передаваемой в аренду жилой недвижимости.

Это нужно, чтобы документально закрепить опись имущества (мебели и бытовой техники), находящегося в пределах квартиры, оценить состояние его износа, а также зафиксировать показания счетчиков на электроэнергию, воду и иные приборы потребления. Передаточный акт является приложением к договору найма жилья и будет служить дополнительным подспорьем для правильного оформления документов при сдаче в аренду жилого помещения от одного физического лица другому.

Кроме договора с хозяином квартиры нужно подписать акт приема-передачи. Именно с его подписания всё и начинается: с этой даты вы отвечаете за состояние квартиры и платите за нее. Вот что нужно написать в акте:

1. Дату. Это точка отсчета ответственности и платежей.
2. Полное и точное описание квартиры. Писать так же , как это написано в самом договоре: площадь, адрес, этаж, все комнаты.
3. Состояние квартиры. Вносите в акт все недостатки квартиры, которые вы обнаружили: трещины на стенах, разбитое окно, отбитый угол.
4. Вещи наймодателя, которые останутся в квартире. Если это сломанная бытовая техника, обшарпанная мебель или треснувшая посуда, то записывать нужно еще внимательнее: пусть хозяин квартиры подпишется под всеми трещинами и вмятинами, чтобы потом не пришлось доказывать, что это не вы всё сломали и разбили.
5. Сколько ключей и от чего передает наймодатель.

Договор Аренды Без Оплаты Арендной Платы

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Аналогичная возможность предусмотрена ст. 612, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.

В качестве альтернативного способа оплаты может быть предусмотрена передача нанимателем арендодателю доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором в результате пользования имуществом доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другими формами).

Тема: Договор аренды — сумма арендной платы

Может ли изментяться сумма арендной платы по договору аренды а/м из месяца в месяц, если согласно условиям договора размер арендной платы составляет сумму понесенных расходов, т.е. сумма арендной платы каждый месяц изменяется. Ведь согл ГК ст. 614 «размер ар. платы, может изментяься не чаще одного раза в год»?

А с энергетикой — компенсация гораздо удобнее, позволяет у арендодателя проводить суммы мимо счетов реализации. Причем вопрос гражданско-правовой допустимости «уступки энергоресурсов» решается достаточно просто: все арендодатели регулярно согласуют с энергосетями документ «Баланс мощностей» или что-то в этом роде. Энергетики с легкостью соглашаются вписать под «итого» графу «в том числе организации-арендаторы — ххх». И это впоне трактуется как согласие.

Похожие записи:

• Как продать автомобиль: пошаговая инструкция
• Как получить компенсацию за отсутствие места в детсаде
• Что ждет пенсионеров в 2023 году