Как перевести земли ЛПХ в ИЖС?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести земли ЛПХ в ИЖС?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Нужно узнать территориальную зону участка, чтобы определить — является ли ЛПХ в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Такое важно определить заранее, потому что: 1) Если ЛПХ указан как основной, инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, инструкция другая. 2) Если ЛПХ вообще не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, перевести участок не получится.

В каком случае она возможна?

Сменить вид разрешенного землепользования на ЛПХ можно, если на участке, который планируется перевести, такой вид землепользования возможен. Чтобы это узнать, следует обратиться в местный орган самоуправления, в муниципалитет. Собственно, землю возможно перевести в ЛПХ, если для этого нет никаких препятствий.

Невозможность перевода земли в ЛПХ следует по двум причинам:

1. На участке, вид землепользование которого планируется изменить, иного вида землепользования нет, либо его нельзя перевести именно в личное подсобное хозяйство.
2. Данный надел земли является землей особо ценного сельскохозяйственного угодья. Такие земли невозможно ни перевести в другую категорию, ни сменить вид землепользования. Опять же, информацию об участке можно узнать в муниципальном органе.

Стоит ли осуществлять перевод собственности на личное подсобное хозяйство?

Перед тем, как осуществлять перевод земель, нужно обязательно задуматься, какую выгоду из земли пользователь желает извлечь, какой деятельностью планирует на этом участке заниматься.

Если участок размером не больше, чем это установлено в законе, а на личном подсобном хозяйстве собираются работать все члены семьи без использования наемного труда, то семья, владеющая ЛПХ, освобождается от выплаты НДФЛ — подоходного налога (об открытии и налогообложении ЛПХ написано тут). Оформление ИП тоже не требуется для деятельности с целью извлечения некоторой прибыли на участке ЛПХ. Поэтому, целесообразно оформлять ЛПХ, если планируется заниматься сельскохозяйственной деятельностью (что нужно знать при организации ЛПХ?).

При этом стоит помнить о разнице между приусадебным участком (участок ЛПХ в черте города) и полевым (участок на с/х землях). Если на участке планируется возведение жилого дома вида некапитального строительства, то важно знать, что на полевом участке запрещено в принципе возводить какие-либо постройки. При этом на приусадебном участке таковые возводить можно, но земельный налог в границах населенного пункта существенно выше, чем вне их. Поэтому для постройки жилого дома земли лучше переводить не в ЛПХ, а в ИЖС.

Что такое территориальная зона?

В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.

К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.

Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.

Некоторые примеры территориальных зон:

• жилая зона,
• деловая зона,
• промышленная зона,
• сельскохозяйственная.

В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.

Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.

Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.

Никаких разрешений и согласований получать не нужно.

Важный нюанс.

Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.

Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.

Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).

Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.

При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.

Терминология:

• ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
• ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
• СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.

Как перевести участок из ЛПХ в ИЖС?

Правила и процедура изменения категории регулируются ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», перевод осуществляется на основании ФЗ № 174 «Об экологической экспертизе» и Земельного кодекса РФ.

Процедура начинается с подачи заявления в местную администрацию, необходимо наличие в заявлении следующей информации:

• Кадастрового номера и категории участка (ЛПХ).
• Указания категории, в которую требуется перевести (ИЖС).
• Вида собственности (договор купли-продажи, аренда, Свидетельство о приватизации).
• Обоснования изменения категории, например, постройка жилого дома для постоянного проживания.

Покупая участок земли и оформляя регистрацию на него в службе Росреестра, вам выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости, в которой прописано его назначение.

В зависимости от категории земель определяется возможное использование земельного участка.

Но множество соотечественников не понимают различий между участками ИЖС и ЛПХ.

Производится впечатление, что и на первом и на второй можно выполнять строительные работы, сделать грядки под овощи и т.д. В чем заключается разница?

Разберем ключевые различия данных 2-х видов использования земель:

В каком случае она возможна?

Сменить вид разрешенного землепользования на ЛПХ можно, если на участке, который планируется перевести, такой вид землепользования возможен. Чтобы это узнать, следует обратиться в местный орган самоуправления, в муниципалитет. Собственно, землю возможно перевести в ЛПХ, если для этого нет никаких препятствий.

Невозможность перевода земли в ЛПХ следует по двум причинам:

1. На участке, вид землепользование которого планируется изменить, иного вида землепользования нет, либо его нельзя перевести именно в личное подсобное хозяйство.
2. Данный надел земли является землей особо ценного сельскохозяйственного угодья. Такие земли невозможно ни перевести в другую категорию, ни сменить вид землепользования. Опять же, информацию об участке можно узнать в муниципальном органе.

Для любого перевода земель, в том числе и в переводе земель в ЛПХ, требуется определенный пакет документов. ФЗ №172 от 21.12.2004 существенно упорядочил порядок перевода земель из категории в категорию. Он установил список необходимых документов, сроки рассмотрения заявления и так далее.

1. Подготовка того пакета документов. Который нужно будет приложить к ходатайству о переводе. К ходатайству необходимо приложить пакет документов, который будет включать в себя:
   выписку из земельного кадастра;
2. копии документов, которые удостоверяют личность человека, подающего ходатайство;
3. выписку из ЕГРН;
4. заключение государственной экологической экспертизы (в том случае, если таковая экспертиза предполагается законом);
5. согласие правообладателя участка на перевод земли;
6. расчеты потерь с/х производства и потерь лесного хозяйства.
7. Составление самого ходатайства, в нем необходимо указать следующую информацию:
   кадастровый номер земельного участка;
8. категорию земель, в которую входит участок;
9. категорию земель, в состав которой желается осуществить перевод;
10. обоснование требуемого перевода (по закону орган не может отказать в переводе, основываясь на недостаточности обоснования причин желаемого перевода);
11. права на участок земли.
12. Подача заявления (ходатайства). Заявление подается в муниципальный орган, во владении и распоряжении которого находится землевладение.
13. Ожидание. Ходатайство рассматривается два месяца, в результате рассмотрения выносится согласие, либо отказ в переводе землеучастка.

Как перевести землю в ИЖС

Правильнее будет сказать: как изменить ВРИ земельного участка с «для ЛПХ» на «для ИЖС». Переводить ничего не нужно. Эта процедура называется «изменение вида разрешенного земельного участка», сокращенно «ВРИ».

Прежде чем что-то сделать с земельным участком, важно понимать, что это может делать только собственник. То есть у вас должно быть зарегистрировано право собственности на землю. Если у вас такого нет, значит вы — арендатор, а собственник — государство. И изменить ВРИ у такого земельного участка можно только попросив государство, то есть нужно его распоряжение.

Предположим, что вы — законный собственник и есть об этом свидетельство и вы желаете изменить ВРИ своего земельного участка на ИЖС.

В некоторых правилах землепользования и застройки небольших поселений (поселках, селах, деревнях и т.п.) в зонах индивидуального жилищного строительства виды разрешенного использования земельных участков для ЛПХ и для ИЖС относятся к основным видам, поэтому можно изменить вид разрешенного использования земельного участка с ИЖС на ЛПХ самостоятельно. Нужно лишь подать в Росреестр заявление о смене ВРИ земельного участка. Но это можно сделать, только если у вас уже оформлено право собственности на этот земельный участок.

Если у вас остались вопросы, то напишите здесь нашему бесплатному консультанту, чтобы мы детально разобрали Вашу ситуацию.

Как изменить целевое назначение

Решив, что перевод участка из ЛПХ в участок ИЖС или наоборот действительно необходим, владельцу следует обратиться в администрацию того населенного пункта, где расположен участок с заявлением. Пишется оно в произвольной форме, но в нем обязательно указывается следующая информация:

• данные владельца;
• кадастровый номер;
• имеющаяся категория и целевое назначение;
• желаемое разрешенное использование;
• причина перевода;
• обоснование права на объект.

Причина, изложенная в заявлении должна быть достаточно уважительной и логичной. Земля — ценный ресурс, количество которого по объективным причинам ограничено. Поэтому к ее охране и контролю за использованием государство подходит достаточно жестко.

На рассмотрение вопроса о том, можно ли перевести землю из одной категории в другую и принятие решения у местных властей есть два месяца. На практике практически всегда приходится ждать именно максимальный срок.

Мнение эксперта

Федоров Сергей Константинович

Адвокат с 7-летним опытом. Специализируется в области уголовного права. Опыт более 3 лет в составлении договоров.

После внесения решения, в течение двух недель о нем уведомляется владелец. Если вопрос решен положительно, в течение двух ближайших месяцев в ГКН будут внесены соответствующие изменения.

Отказать в приеме заявления в администрации могут только по двум основаниям:

• заявление подписано лицом, которое не является собственником участка или не имеет на него иных прав;
• поданы документы, не соответствующий требованиям закона «О переводе земель».

А вот причин для отказа в переводе из категории в категорию может быть и больше.

Причины и основания отказа

Почему заявителю могут отказать:

• заявку написал и предоставил человек, фактически не имеющий подобных прав (не владелец, не арендатор, не бессрочный пользователь);
• поданные документы имеют помарки, неточности, повреждения, не все или не соответствуют принятым требованиям;
• указанный надел фактически расположен далеко, нет поблизости никаких населенных пунктов, поэтому перевести его на ИЖС невозможно (стоит помнить, что все ИЖС обязательно должны располагаться рядом с каким-нибудь поселком или селением);
• экологическая экспертиза вдруг выдала негативное (отрицательное) заключение – такое происходит, если строительство может в будущем принести какой-то вред окружающей участок природной среде;
• особая земля – одни наделы выглядят как обычный пустырь, другие, наоборот, похожи на полноценные пастбища или сочные луга, тогда администрация посчитает перевод нерациональным.

Зачем переводить участок из ЛПХ в ИЖС?

Основное преимущество земель ИЖС — возможность частично компенсировать затраты на строительство жилья за счёт имущественного налогового вычета.

Приведём ещё несколько причин, которые могут послужить основанием для смены вида разрешённого землепользования:

1. Земли ИЖС подключаются к сетям коммунальной и инженерной инфраструктуры в преимущественном порядке.
2. Приобретение земельного надела с видом «ЛПХ для строительных работ» может стать финансово выгодной сделкой, так как такие участки стоят дешевле земель под ИЖС.
3. Желание продать участок подороже.
4. Реализация сертификата на маткапитал (не во всех регионах страны разрешено строительство домов с применением сертификата на землях ЛПХ).

Итак, целесообразность перевода земель из ЛПХ в ИЖС понятна: в основном это увеличение их стоимости и улучшение своих жилищных условий.

Когда необходим перевод

Участки сельскохозяйственного назначения, в зависимости от цели использования, могут полностью запрещать возведение капитальных строений или разрешать строительство времянок, подсобных помещений, предназначенных для хранения и производства сельскохозяйственной продукции.

При намерении узаконить на сельхозземлях домик для проживания необходимо осуществить присвоение наделу ВРИ ЛПХ (приусадебный участок), если по каким-то причинам ИЖС вам не подойдет.

Планируемая продажа земельного участка или использование его в качестве залогового фонда — экономически весомый повод для перевода надела в ЛПХ.

Построить на законных основаниях баню на сельхозземле, без перевода участка в ЛПХ не удастся. Такой объект не получится признать сельскохозяйственным строением.

Желание организовать небольшое сельскохозяйственное производство силами членов своей семьи — еще одна причина для перевода земли из сельхозназначения в ЛПХ.

Приятный бонус такого перевода — отсутствие необходимости уплаты налогов и сборов на доходы, полученные от реализации произведенной продукции. Такая форма организации предприятия как КФХ подобным преимуществом не обладает.

Процедура смены ВРИ участка на «ЛПХ» может не потребоваться, если вас интересует возможность строительства и регистрации на земле жилья, при имеющемся разрешенном использовании вашего надела:

• Дачное хозяйство. О возможностях строительства на дачной земле читайте в статье.
• Садовое товарищество. О вариантах использования садовых земель читайте в статье.

Особенности процедуры

При переводе землевладения в личное подсобное хозяйство нужно учесть, что у участков, отведенных под ЛПХ, имеются предельные площади. Размеры предельных площадей меняются в зависимости от местоположения землевладения. О предельных размерах можно узнать в Администрации региона.

Иными особенностями перевода можно назвать следующие ситуации, которые могут возникнуть в процессе.

1. Может быть такое, что у участка, который планируется перевести в ЛПХ, может попросту не быть иного варианта землепользования.
2. Согласование в уполномоченных органах может занять достаточно длительное время.

Можно сказать и об особенности ведения ЛПХ – сразу после регистрации необходимо завести похозяйственную книгу. Затем, каждый год 1 июля в ней должны обновляться следующие сведения:

• сведения о лицах, ведущих ЛПХ;
• сведения о площади, которая занята под посадку различных сельскохозяйственных культур на участке;
• информация о количестве сельскохозяйственных животных, птиц, пчел;
• сведения о сельскохозяйственной технике и оборудовании, а также о транспортных средствах.

Важно. Выписка из похозяйственной книги может пригодиться в получении кредитов и субсидий, направленных на развитие сельского хозяйства.

Похожие записи:

• Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости
• Статья 237 ГПК РФ. Обжалование заочного решения суда
• Отключение электроэнергии за неуплату: закон и порядок в 2023 году