Доверенность на продажу доли в квартире
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверенность на продажу доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности
Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.
Риски негативных последствий для покупателя:
- У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
- Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
- Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.
Риски для продавцов:
- Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
- Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
- Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».
Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.
Некоторые особенности доверенности
В отношении продажи долей жилья Гражданским кодексом предусмотрены особые условия. В частности, приоритет покупки продаваемой доли имеют совладельцы квартиры. До продажи доли третьему лицу в течение одного месяца они имеют право приобрести ее по аналогичной стоимости. Если такое приобретение в течение месяца не состоялось, то продавать долю квартиры можно другому лицу.
Доверенность включает полномочия лица, которое официально уведомляет собственников о намерении продать свою часть квартиры за конкретную цену. Заявление о таком намерении оформляется нотариально. В нем свидетельствуется подлинность подписи представителя владельца и заказным письмом совладельцы извещаются о намерении продажи владельцем своей части. По истечении одного месяца при неполучении от совладельцев квартиры ответа, нотариус выдает поверенному лицу Свидетельство перехода права на долю квартиры, которое следует предъявлять в Росреестр.
Совладельцы могут отказаться от покупки доли, для чего им нужно самим обратиться в нотариальную контору и оформить отказ нотариально. Таким образом, обязанность уведомлять их о продаже доли квартиры теряет силу, а на регистрацию в соответствующий орган будет представлен заверенный нотариально отказ от покупки этой доли.
Образцы доверенностей
Доверенность может быть составлена в разных вариациях:
- Генеральная. Ее можно оформлять, если собственник имущества желает передать большой перечень полномочий другому лицу или же полное сопровождение сделки купли-продажи.
- Разовая. Данный тип документа дает только одно полномочие, к примеру, сбор документов для продажи недвижимости. После того, как доверенное лицо совершит это действие, бумага теряет юридическую силу.
- Специальная. В этом случае доверитель передает лишь некоторые полномочия, которые могут понадобится в процессе заключения сделки, к примеру, только подготовка пакета бумаг и написание текста соглашения.
Для правильности составления нужно ознакомиться с примерами.
Как проверить подлинность?
Жилая недвижимость – это очень ценное имущество. Мошенники готовы на многое, чтобы завладеть ей – или деньгами, передаваемыми при её продаже. И одним из способов совершения преступлений является подделка нотариальных доверенностей. До недавнего времени проверить доверенность можно было лишь следующими способами:
- Убедиться, что она выполнена на специальном бланке.
- Удостовериться, что заверивший её нотариус реально существует. Это самый лёгкий пункт: нотариусы заинтересованы, чтобы к ним обращались и потому никогда не скрывают свои контактные данные. В любом справочнике или онлайн-базе данных есть их адреса и телефоны.
- Обратиться к нотариусу вместе с лицом, которое выдало доверенность.
Однако с 1 января 2017 года ФНС РФ предоставила всем желающим доступ к онлайн-сервису. Теперь достаточно на официальном сайте ввести реквизиты доверенности – и будет предоставлена краткая информация о том, существует ли такая доверенность в природе. Там же содержатся и данные о выданных, но уже отозванных доверенностях.
Определение полномочий представителя
Одним из наиболее важных моментов является определение полномочий вашего представителя. Иными словами, вы должны четко определить и прописать, какие именно действия от вашего имени вправе совершать представитель. Например, получать необходимые для продажи квартиры справки, дубликаты документов, заключать договор купли-продажи, получать причитающиеся от продажи квартиры денежные средства и т. п.
Круг передаваемых представителю полномочий в каждом отдельном случае уникален и зависит от того, на каких этапах сделки по продаже квартиры будет участвовать сам собственник, а на каких его представитель.
Как правило, у нотариуса имеются типовые формы доверенностей на продажу квартиры при участии представителей на разных этапах сделки (сбор документов, заключение предварительного договора купли-продажи или основного договора купли-продажи, с правом или без права получения платы за квартиру и т.п.).
Вы можете скорректировать предложенный нотариусом вариант доверенности, увеличив или сократив объем полномочий представителя. Также вы можете попросить нотариуса оформить доверенность по предложенному вами варианту.
В качестве образца доверенности на продажу квартиры предлагаем следующий вариант, содержащий значительный объем полномочий, которые могут быть переданы представителю при продаже квартиры.
Можно ли отменить доверенность
Доверитель имеет право прекратить действие доверенности в любой момент, даже если у нее есть сроки. Для этого достаточно обратиться к любому нотариусу города, входящему в палату, написать заявление об отзыве и оплатить стоимость услуг специалиста.
Нотариус внесет изменения в единый электронный реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты. Уведомление уполномоченного о прекращении действия доверенности происходит автоматически в течение суток после внесения изменений в реестр. Никаких дополнительных действий от доверителя не потребуется. Однако рекомендуется все же сообщить третьим лицам, участвующим в сделке, об отзыве доверенности.
Следует отметить, что электронный реестр доверенностей — открытый веб-ресурс, которым может воспользоваться любой гражданин с целью установления сведений о доверенности. Там можно узнать, действительна ли доверенность и какой у нее срок действия.
Наша ситуация не несла стандартных рисков. В семье близкие отношения, обман со стороны тёти или свекрови исключён. Список волнующих вопросов сузился до трёх пунктов:
Сделка между родственниками с одинаковой фамилией
Тётя мужа вписала в доверенность Ф. И. О. покупателя — моего мужа. Ей показалось, что такой ход упростит процесс оформления.
Но вместо этого документ получился нестандартным и ограниченным: купить квартиру мог только муж. Получалось, что все участники сделки с одной фамилией, из чего чётко видно, что они родственники.
Однако регистратор пропустила доверенность, ведь она пробилась в реестре Нотариальной палаты. Для нас отсутствие заморочек — плюс, но и для мошенников тоже. Поэтому проверьте вменяемость и дееспособность продавца самостоятельно, ведь Росреестр ничего не гарантирует.
Ограничение лиц, которые могут купить квартиру
Наша доверенность вылилась в целую проблему. Мы планировали, что покупать квартиру буду я: супруг улетал в командировку и не мог заниматься сделкой. В итоге ему пришлось остаться, мы потеряли время и деньги. Поэтому если продавец оформляет доверенность под вашу сделку, вы знакомы с ним или представителем лично, обговорите ограничение доверенности заранее. Это спасёт ваши планы: при непредвиденных обстоятельствах документы сможет оформить любой член семьи.
Положительных сторон ограничение лиц для покупки не имеет. Если собственник захочет продать квартиру кому-то другому, он отзовёт доверенность и выпишет новую.
Кроме того, тетя вписала Ф. И. О. моего мужа без паспортных данных. Я делала запросы в МФЦ и Росреестр, чтобы выяснить, будет ли такая доверенность действительна. Оказалось, проблем нет: документ имеет юридическую силу независимо от того, прописан ли покупатель и какие данные о нём указаны.
Подача документов на признание ранее возникшего права
Сведения о нашей квартире отсутствовали в ЕГРП: собственница приобретала её в 1997 году, когда сделки регистрировали в БТИ и не присваивали недвижимости кадастровый номер. Если представитель по доверенности наделён правом совершать любые регистрационные действия, проблем для тех, кто покупает жильё со старыми документами (до 1997 года) не будет.
В этом случае необходимо подать на регистрацию два пакета документов одновременно:
Когда зарегистрируют первый пакет, квартире присвоят кадастровый номер и внесут его в реестр ЕГРП. После этого возможно продолжение регистрации права в обычном порядке.
Коротко о доверенности на продажу квартиры
Для оформления доверенности необходимо выбрать представителя. Причем закон не ограничивает граждан в выборе доверенного лица.
В качестве представителя может выступать любой гражданин, наделенный полной дееспособностью.
К доверенному лицу не установлены следующие требования:
- Наличие родственной связи. Представителем может быть как родственник, так и посторонний гражданин.
- Наличие юридического образования. Целесообразно, чтобы у доверенного лица было юридическое образование, так как сделки с недвижимостью несут определенный риск. Однако данное требование не установлено законом.
- Сособственник. Передача полномочий совладельцу является популярной практикой. Однако если между владельцами имущества нет доверительных отношений, то в качестве представителя может выступать любой другой гражданин, которому собственник доверяет.
Таким образом, основными требованиями к представителю являются:
- совершеннолетие;
- дееспособность;
- наличие документа, удостоверяющего личность;
- возможность осознавать последствия своих действий (отсутствие учета в наркологической или психиатрической клинике).
При оформлении доверенности нотариус не запрашивает у сторон справки с наркологического или психиатрического диспансера. Однако при появлении такой информации документ может быть оспорен или отменен.
Законодательное регулирование составления доверенности
Нормы, затрагивающие куплю-продажу недвижимости, отражены в целом перечне нормативно-правовых актов. Основным выступает Гражданский кодекс РФ. В нём определяется сущность процедуры, условия для проведения подобных сделок и фиксируется информация о доверенности. Ознакомившись с нормативно-правовым актом, доверитель узнает о сроке действия, перечень полномочий, которые удастся передать, а также иных особенностях.
Обычно требуется нотариальное заверение документа. В иной ситуации доверенность не будет признана действительной. Процедуру регламентирует законодательство о нотариате. Оно определяет полномочия и ответственность лица, позволяющего оформить и заверить доверенность.
Здесь же отражен порядок ее составления. Необходимо помнить и о нормах, зафиксированных в Семейном и Жилищном кодексах РФ. Первый вступает в действие, если в качестве продавца или покупателя квартиры выступает семейная пара или несовершеннолетний ребенок.
Проверка подлинности доверенности
Жилая недвижимость считается ценным имуществом. Мошенники предпринимают целый перечень действий, чтобы завладеть ей в момент продажи или составления договора. Интерес представляют и денежные средства, передаваемые покупателем продавцу. Популярным способом мошенничества считается подделка доверенности.
Не так давно проверить подлинность документа можно было лишь при помощи следующих способов:
- Удостовериться в том, что доверенность изготовлена на соответствующем бланке и выглядит подобающе.
- Посетить нотариат вместе с гражданином, которому была предоставлена доверенность.
- Удостовериться, что нотариус, оформивший документ, действительно существует. Метод считался самым лёгким. Представители нотариата заинтересованы в том, чтобы граждане использовали их услуги. Поэтому они активно предоставляют контактные данные. Найти адреса контор или номера телефонов можно было в любом справочнике.
Однако сегодня процедура проверки доверенности упрощена. С 01.01.17 года все желающие получили доступ к онлайн-сервису. Чтобы осуществить поиск данных, достаточно указать на сайте реквизиты доверенности. Система автоматически проверит данные и предоставит краткую информацию о том, существует ли юридически значимая бумага на самом деле. Там же отражаются данные документов, которые ранее регламентировали передачу прав, но уже отозваны.
Какие функции выполняет доверенное лицо?
Начнем с того, кто может быть доверенным лицом. Эти функции может выполнять любой человек, сосед или кто-то малознакомый. Но самый надежный вариант – это близкий родственник, который к тому же имеет опыт в данном деле. Но такими знакомствами могут похвастаться единицы, потому приходиться искать альтернативу.
Также нередко доверенность оформляется на имя риелтора, курирующего сделку. Но только будьте особенно внимательны, чтобы не попасть на человека, который замешан в сомнительных делах. Такому лучше не доверять свою недвижимость, даже если стоимость его услуг значительно ниже, чем у конкурентов. Заниженная цена выглядит подозрительно, особенно учитывая, что работа действительно не из простых, особенно если рассматривать заключение сделки по гендоверенности, которая перекладывает на плечи риэлтора практически все обязанности.
Кроме того, нужно учитывать, что в зависимости от вида документа, количество функций доверенного меняется. К примеру:
1. Генеральная доверенность.
Именно её чаще всего заключают, когда подразумевается продажа имущества. Этот документ открывает перед доверенным практически полное раздолье в плане поиска покупателя, оформления документов, похода в специальные инстанции за различными справками.
Даже деньги покупатель передает именно доверенному лицу, который, в свою очередь, должен отправить их доверителю. Но у доверенного есть множество ограничений, например, он не может самостоятельно устанавливать стоимость недвижимости, а только отталкиваться от тех рамок, которые ему выставил владелец. В тексте максимально подробно описываются обязанности сторон. После этого документ заверяется у нотариуса, чтобы получить юридическую силу.
На какой срок выдается генеральная доверенность?
Срок действия генеральной доверенности определяется в соответствии с положениями ст. 186 ГК. Это общая норма, которая регулирует срок действия любой доверенности.
Закон не предусматривает требований к минимальному и максимальному срокам действия документа. Ранее действовавшее ограничение срока доверенности в 3 года было отменено еще в 2013 году законом «О внесении изменений…» от 07.05.2013 № 100-ФЗ.
Оформляя доверенность, указывать срок действия документа необязательно. Если он не указан, доверенность будет действовать ровно 1 год с даты выдачи. Если прямо указать иной срок — больший или меньший, то доверенность будет действовать до момента наступления этого срока.
Важным требованием к доверенности является необходимость указания в ней даты составления. В противном случае документ признается ничтожными не влечет никаких юридических последствий. Указание даты позволяет определить начало действия доверенности.
Индивидуальность доверенности при отчуждении недвижимости
Каждая сделка, сопряженная с отчуждением квартиры, носит индивидуальных характер, что не может не отразиться на перечне полномочий в доверенности, указание которых носит обязательный характер. Есть ситуации, где до отчуждения в сделке нужно осуществить конкретные действия, без которых совершение процедуры продажи квартиры невозможно.
Например:
- В квартире сделана перепланировка, но без согласования. Для этого стоит ее узаконить через суд, для чего необходимо представительство, что и указывается в доверенности.
- Собственником или собственником-совладельцем жилья является ребенок, не достигший совершеннолетия. Для чего нужно представление его интересов в органах опеки, у нотариуса и т.п. В этом случае обязательно указание такого пункта в доверенности.
- На квартиру имеется лишь раннее удостоверение о собственности (данные не внесены в Россреестр, стоит получить новую выписку из ЕГРН).
Документы необходимые для составления
Гражданин, который собирается оформить доверенность, обязан для этого посетить нотариальную контору лично либо пригласить нотариуса на дом (в случае форс-мажорных ситуаций – болезнь и т.п.). При себе он должен иметь удостоверения личности обоих сторон и подтверждение права на объект недвижимости (свидетельство, выписка из ЕГРН).
В случае принадлежности квартиры на правах собственности несовершеннолетнему доверенность вправе оформить опекун или родитель.
Важно! В этом случае присутствие ребенка необязательно. Только по достижении четырнадцатилетнего возраста у несовершеннолетнего собственника появляется право подписи соглашения на отчуждение недвижимости, но только в присутствии законного представителя.
Для этого необходимы следующие документы (оригиналы):
- подтверждающие личность несовершеннолетнего (свидетельство о рождении (до 14 лет), свидетельство о рождении и паспорт (от 14 до 18 лет);
- удостоверение личности родителя либо опекуна (попечителя);
- подтверждающие право на опеку;
Если в роли собственника выступает недееспособный гражданин, его интересы представляет опекун:
- удостоверение личности недееспособного;
- документ, удостоверяющий личность опекуна (попечителя);
- подтверждение права на опеку (попечительство).
Если объект отчуждения значится в долевой собственности (несколько собственников), то при подписании (заверении) сделки с ним, закон требует предоставление официального согласия всех участников сделки (заверяется нотариусом).
Отчуждая объект недвижимости, находящийся в собственности супругов, для оформления доверенности предоставляется согласие супруга (ги) (нотариально удостоверенное), либо его личное присутствие. Исключением является приобретение жилья в случае:
- наследования объекта;
- по дарственной;
- действующего брачного контракта, в котором четко прописано, что согласие второго не требуется.
Где и как оформить доверенность на продажу квартиры
Оформить данный документ можно в любой нотариальной конторе. Гражданским кодексом РФ предусмотрен ряд исключений для особых ситуаций. Например, если собственник является военнослужащим, содержится в исправительном заведении, проживает в доме престарелых, то подпись главы учреждения может считаться заменой нотариальной подписи.
Какая информация указывается
Сведения, которые необходимо указать в нотариальной доверенности на продажу квартиры:
- дата и место оформления документа;
- данные паспорта доверителя с указанием постоянной регистрации;
- полный адрес продаваемой жилплощади (при продаже доли указывают ее размер);
- если доверенное лицо имеет право перепоручить свои полномочия, должны быть указаны его личные данные;
- если на данном этапе точно известна стоимость квартиры для продажи, вписывают сумму;
- срок действия документа.
Оформить доверенность на продажу квартиры можно и на дому, пригласив для этого нотариуса. Чтобы избежать ошибок при оформлении, заранее подготовьте необходимую документацию.
Какие нужны документы
В зависимости от ситуации кроме паспорта доверенного лица и выписки из Росреестра могут потребоваться разные дополнительные документы (оригиналы):
- свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего, а также паспорт законного представителя — если продается квартира или доля в ней, принадлежащая лицу до 18 лет;
- паспорт владельца и удостоверение опекуна/попечителя — если жилплощадь принадлежит недееспособному лицу;
- письменное согласие на продажу квартиры от супруга (даже после развода) — если продаваемая недвижимость была куплена в годы брака.
Неправомочные сделки с недвижимостью
Купля-продажа квартиры, как известно, процесс не простой и к тому же требующий особой внимательности. И если сотрудники агентств недвижимости, взяв на себя бремя ответственности за совершение сделки, принимают все меры к проверке чистоты отчуждаемого объекта и его собственника, то в случаях самостоятельной продажи квартиры зачастую владельцы сталкиваются с мошенническими действиями, влекущими за собой серьезные юридические последствия. Очень часто мошенники, в целях получить свои выгоды от купли-продажи недвижимости, предлагают владельцам недвижимости оформление договора по доверенности. Стоит отметить, что доверитель по своему желанию не только выдает полномочия доверенному лицу, но и вправе отозвать доверенность в любое время. Кроме того, оформление доверенности может быть выполнено в одной нотариальной конторе, а аннулировано в другой. Соответственно, на момент подписания договора покупатель может и не знать, действительна ли применяемая доверенность. На основании закона доверитель обязан известить всех участников сделки об отзыве документа, однако, если данное действие было совершено только после сделки, в первую очередь пострадает покупатель, поскольку хозяин объекта недвижимости имеет право требовать возврата квартиры в судебном порядке, а вот деньги, переданные мошенникам, вернуть будет очень сложно. Еще одним примером недействительной сделки по купле-продаже недвижимости является скрытие факта смерти собственника квартиры (доверителя). Соответственно, раннее выданная доверенность теряет свою юридическую силу. Доверенное лицо, скрыв недействительность документа, может оформить сделку, получить денежные средства и исчезнуть. Покупатель в результате остается один на один с претензиями наследников. Также, мошенники могут действовать по доверенности от имени лица, признанного недееспособным. Сделка по купле-продаже квартиры аннулируется, а вот переданные деньги покупатель сможет вернуть только через суд. Приведенные приемы мошенников показывают, что любая сделка с недвижимостью по доверенности требует особой внимательности и осторожности. Поэтому, если Вы не особо разбираетесь в тонкостях таких юридических действий, лучше всего обратиться к опытным специалистам в сфере недвижимости.