Договор найма жилого помещения: понятие, виды, содержание
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор найма жилого помещения: понятие, виды, содержание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
1. Договор социального найма в ГК регламентируется только в общем виде, подробное регулирование нашло отражение в разд. III ЖК и в иных актах жилищного законодательства как России, так и ее субъектов. В ГК и ЖК указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями.
2. В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
1. На основании Федерального закона от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» в Жилищный и Гражданский кодексы введены нормы о договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования – это при наличии в тех же ЖК и ГК договора социального найма жилых помещений.
2. В общих чертах имеются следующие основные различия этих договоров (первым все-таки поставим договор социального найма жилых помещений):
1) по сроку: договор социального найма жилых помещений – бессрочный, договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования может быть сроком от одного года до 10 лет;
2) по необходимости государственной регистрации: договор социального найма жилых помещений не требует государственной регистрации, договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования подлежит государственной регистрации;
3) по возможности приватизации: жилье по договору социального найма подлежит приватизации, жилые помещения, занимаемые по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, не подлежат приватизации;
4) по основанию предоставления жилого помещения: по договору социального найма жилых помещений они могут быть предоставлены нуждающимся, малоимущим, очередникам; по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования они предоставляются не обязательно малоимущим; не обязательно очередникам; нуждающимся с определенным уровнем дохода;
5) по виду жилищного фонда: по договору социального найма жилых помещений – только государственный и муниципальный жилищный фонд; по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования – государственный, муниципальный и частный жилищный фонд (при этом предоставляющая организация должна соответствовать требованиям, установленным Правительством РФ).
Предполагается отдельный учет граждан, нуждающихся в получении жилья по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Судебная практика: расторжение договора найма жилого помещения
Наталья Иванова обратилась в суд с иском к наймодателю о признании незаконным расторжения договора найма жилья в одностороннем порядке, а также выселения из съемной квартиры, о взыскании убытков и компенсации морального вреда.
- Районный суд отказал в удовлетворении иска, сославшись на то, что стороны договора имели право согласовать основания его одностороннего расторжения во внесудебном порядке, и что истица своевременно не внесла плату за жилье, и что предусмотренный договором порядок его расторжения был соблюден наймодателем.
- Областной суд и кассационный суд поддержали решение районного суда, указав, что гл. 35 ГК РФ не запрещает досрочное расторжение договора найма жилья в одностороннем порядке нанимателем либо наймодателем при наступлении согласованных ими условий.
Другой комментарий к Ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Договоры найма жилого помещения можно условно разделить на договоры коммерческого найма и договоры социального найма жилого помещения. Термин «коммерческий наем» законодательно не закреплен, однако применяется повсеместно для того, чтобы отличить его от договора социального найма (см. комментарий к ст. 672).
В п. 1 комментируемой статьи дается определение договора коммерческого найма жилого помещения. В качестве наймодателя по этому договору может выступать не только собственник, но и лицо, получившее соответствующие полномочия от собственника (например, доверенность). Что касается нанимателя, то им может быть только физическое лицо.
Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал на то, что жилое помещение наймодатель обязуется передать за плату. Определяя, какая часть помещения передается внаем (весь дом, его часть, вся квартира, ее часть), необходимо иметь в виду, что подсобное помещение не может быть предметом договора (кухня, коридор, кладовые). Стороны определяют размер платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Если нет, то отмечается, кто будет их вносить, а также определяется периодичность платежей.
2. С юридическими лицами договор найма жилого помещения не заключается. В п. 2 комментируемой статьи подчеркивается, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (например, договора безвозмездного пользования). Таким образом, договор аренды жилого помещения — лишь основание для предоставления жилого помещения во владение и (или) пользование юридическим лицам. Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 (п. 38) предусмотрено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие части первой ГК, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 Кодекса.
Глава 35 ГК РФ содержит общие нормы о договоре найма жилого помещения. Поскольку статья 672 ГК РФ исходит из того, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, то указанные общие нормы регулируют отношения жилищного найма, базирующиеся на коммерческой основе. В силу этого договоры, опосредующие коммерческие отношения в жилищной сфере, в литературе получили название «договоры коммерческого найма» .
———————————
См., например: Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. N 4. С. 13 — 18.
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
Статья 677 ГК РФ. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане
- Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
- В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. - Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
- Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
Статья 682 ГК РФ. Плата за жилое помещение
- Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
- Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
- Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Тема 21. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ВСЛЕДСТВИЕ НЕОСНОВАТЕЛЬНОГО ОБОГАЩЕНИЯ
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество, за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК.
Обязательства из неосновательного обогащения по традиции именуют кондикционными (от лат. condictio – получение). Субъектами таких обязательств выступают приобретатель (должник) и потерпевший (кредитор). Ими могут быть как граждане, так и юридические лица.
Основание возникновения обязательства из неосновательного обогащения составляют следующие обстоятельства:
1) одно лицо приобретает или сберегает имущество за счет другого;
2) имущество приобретается или сберегается без предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
Приобретение имущества в рассматриваемом случае представляет собой количественное приращение имущества либо повышение его стоимости без произведения соответствующих затрат приобретателем.
Сбережение имущества означает, что лицо должно было израсходовать свои средства, но не израсходовало их либо благодаря затратам другого лица, либо в результате невыплаты другому лицу положенного вознаграждения.
Неосновательное приобретение или сбережение могут возникнуть вследствие действий и событий.
Действия, приводящие к неосновательному приобретению (сбережению) имущества, разнообразны. Ими могут быть действия самого потерпевшего (например, повторное выполнение исполненного обязательства); действия третьих лиц (например, ошибочная выдача вещи, находившейся на хранении, не поклажедателю, а другому лицу), действия приобретателя имущества (например, похищение им чужих вещей, определяемых родовыми признаками). Действия, порождающие обязательства из неосновательного обогащения, могут быть правомерными и неправомерными.
Основаниями возникновения обязательств из неосновательного обогащения могут в некоторых случаях являться и события (например, перенос в результате наводнения имущества, принадлежащего владельцу дачного участка, на участок соседа).
Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо также, чтобы имущество было приобретено или сбережено неосновательно. Неосновательным считается приобретение или сбережение, не основанное на законе, ином правовом акте либо сделке.
Приобретение (сбережение) имущества признается неосновательным, если его правовое основание отпало впоследствии (например, в связи с поворотом исполнения отмененного или измененного судебного решения, признанием завещания недействительным).
Неосновательное обогащение одного лица за счет другого независимо от того, в какой форме оно произошло, порождает между приобретателем и потерпевшим обязательство по возмещению потерпевшему понесенных им имущественных потерь.
Согласно ст. 1104 ГК имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. Если невозможно возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество, приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести (например, незаконно использовавшее служебное имущество в личных целях) либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (ст. 1105 ГК).
Нормы о неосновательном обогащении применяются лишь тогда, когда у приобретателя находятся вещи, определяемые родовыми признаками. В отношении индивидуально-определенных вещей должны применяться нормы об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 – 303, 305 ГК). В таких случаях должен предъявляться не кондикционный, а виндикационный иск.
В обязательствах из неосновательного обогащения на приобретателе также лежит обязанность возмещения потерпевшему неполученных доходов. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (ст. 1107 ГК).
В соответствии со ст. 1109 ГК не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения:
• имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное;
• имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности;
• заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки;
• денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
Тема 26. ПАТЕНТНОЕ ПРАВО
Патентное право можно рассматривать как в объективном, так и в субъективном смысле. Патентное право в объективном смысле – это совокупность правовых норм регулирующих отношения, возникающие в связи с созданием и использованием изобретений, полезных моделей и промышленных образцов. Патентное право в субъективном смысле – это личное неимущественное или имущественное право конкретного субъекта, относящееся к определенному изобретению, полезной модели или образцу.
Источниками патентного права являются ГК, другие акты, содержащие нормы патентного права, в частности, издаваемые федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в сфере интеллектуальной собственности (ныне – Минобрнауки России). Источниками патентного права также служат:
• Парижская конвенция 1883 г. по охране промышленной собственности (Россия является ее участником с 1965 г.);
• Договор о патентной кооперации, заключенный в Вашингтоне 19 июня 1970 г. (Российская Федерация присоединилась к нему 29 марта 1978 г.);
• Евразийская патентная конвенция 1995 г. (ратифицирована Федеральным законом от 01.06.1995 № 85-ФЗ; вступила в силу для Российской Федерации с 27 сентября 1995 г.).
Основные положения патентного права. Институту патентного права посвящена гл. 72 ГК. В § 1 данной главы изложены основные положения, относящиеся к патентным правам. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 1345 ГК интеллектуальные права на изобретения, полезные модели и промышленные образцы являются патентными правами. В соответствии с п. 2 указанной статьи автору изобретения, полезной модели или промышленного образца принадлежат исключительное право и право авторства. В случаях, предусмотренных ГК, автору изобретения, полезной модели или промышленного образца принадлежат также другие права, в том числе право на получение патента, право на вознаграждение за использование служебного изобретения, полезной модели или промышленного образца.
Согласно норме ст. 1346 ГК на территории Российской Федерации признаются исключительные права на изобретения, полезные модели и промышленные образцы, удостоверенные патентами, выданными федеральным органом исполнительной власти по интеллектуальной собственности (Роспатентом), или патентами, имеющими силу на территории Российской Федерации в соответствии с международными договорами РФ.
Автором изобретения, полезной модели или промышленного образца признается гражданин, творческим трудом которого создан соответствующий результат интеллектуальной деятельности.
В ст. 1349 ГК определены объекты патентных прав. Таковыми являются:
1) результаты интеллектуальной деятельности в научно-технической сфере, отвечающие установленным в ГК требованиям к изобретениям и полезным моделям;
2) результаты интеллектуальной деятельности в сфере художественного конструирования, отвечающие установленным ГК требованиям к промышленным образцам.
На изобретения, содержащие сведения, составляющие государственную тайну (секретные изобретения), положения ГК распространяются, если иное не предусмотрено специальными правилами ст. 1401 – 1405 данного Кодекса и изданными в соответствии с ними иными правовыми актами. Полезным моделям и промышленным образцам, содержащим сведения, составляющие государственную тайну, правовая охрана в соответствии с ГК не предоставляется.
Не могут быть объектами патентных прав (п. 4 ст. 13 49 ГК):
• способы клонирования человека;
• способы модификации генетической целостности клеток зародышевой линии человека;
• использование человеческих эмбрионов в промышленных и коммерческих целях;
• иные решения, противоречащие общественным интересам, принципам гуманности и морали.
В ст. 1350 – 1352 ГК определены условия патентоспособности изобретения, полезной модели и промышленного образца.
Так, в п. 1 ст. 1350 ГК содержится определение изобретения. В соответствии данным определением в качестве изобретения охраняется техническое решение в любой области, относящееся к продукту (в частности, устройству, веществу, штамму микроорганизма, культуре клеток растений или животных) или способу (процессу осуществления действий над материальным объектом с помощью материальных средств). Изобретению предоставляется правовая охрана, если оно (абз. 2 п. 1 указанной статьи):
• является новым;
• имеет изобретательский уровень;
• промышленно применимо.
Изобретение является новым, если оно не известно из уровня техники. Изобретение имеет изобретательский уровень, если для специалиста оно явным образом не следует из уровня техники. При этом уровень техники включает любые сведения, ставшие общедоступными в мире до даты приоритета изобретения. Наконец, изобретение является промышленно применимым, если оно может быть использовано в промышленности, сельском хозяйстве, здравоохранении, других отраслях экономики или в социальной сфере.
В соответствии с п. 5 ст. 1350 ГК не являются изобретениями:
1) открытия;
2) научные теории и математические методы;
3) решения, касающиеся только внешнего вида изделий и направленные на удовлетворение эстетических потребностей;
4) правила и методы игр, интеллектуальной или хозяйственной деятельности;
5) программы для ЭВМ;
6) решения, заключающиеся только в представлении информации.
Возможность отнесения этих объектов к изобретениям исключается только в случае, когда заявка на выдачу патента на изобретение касается этих объектов как таковых.
Согласно п. 6 ст. 1350 ГК не предоставляется правовая охрана в качестве изобретения:
• сортам растений, породам животных и биологическим способам их получения, за исключением микробиологических способов и продуктов, полученных такими способами;
• топологиям интегральных микросхем.
В ст. 1351 ГК дано определение полезной модели. Согласно данному определению в качестве полезной модели охраняется техническое решение, относящееся к устройству. Полезной модели предоставляется правовая охрана, если она является новой и промышленно применимой. Не предоставляется правовая охрана в качестве полезной модели:
• решениям, касающимся только внешнего вида изделий и направленным на удовлетворение эстетических потребностей;
• топологиям интегральных микросхем.
В соответствии со ст. 1352 ГК в качестве промышленного образца охраняется художественно-конструкторское решение изделия промышленного или кустарно-ремесленного производства, определяющее его внешний вид. Промышленному образцу предоставляется правовая охрана, если по своим существенным признакам он является новым и оригинальным. К существенным признакам промышленного образца относятся признаки, определяющие эстетические и (или) эргономические особенности внешнего вида изделия, в частности форма, конфигурация, орнамент и сочетание цветов. Промышленный образец является новым, если совокупность его существенных признаков, нашедших отражение на изображениях изделия и приведенных в перечне существенных признаков промышленного образца (п. 2 ст. 1377 ГК), не известна из сведений, ставших общедоступными в мире до даты приоритета промышленного образца. Промышленный образец является оригинальным, если его существенные признаки обусловлены творческим характером особенностей изделия.
Не предоставляется правовая охрана в качестве промышленного образца:
• решениям, обусловленным исключительно технической функцией изделия;
• объектам архитектуры (кроме малых архитектурных форм), промышленным, гидротехническим и другим стационарным сооружениям;
• объектам неустойчивой формы из жидких, газообразных, сыпучих или им подобных веществ.
Лекция 6. Договор коммерческого найма жилых помещений
План:
1. Договор коммерческого найма: понятие, объект, стороны, форма и сроки.
2. Права и обязанности сторон. Временные жильцы. Договор поднайма. Плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору коммерческого найма.
3. Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма. Сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение.
Вопрос 1. Нормы, которые регулируют данный вид договора найма, содержаться в главе 35 ГК РФ.
Понятие договора коммерческого найма жилого помещения закреплено в ст. 671 ГК РФ и звучит следующим образом: «По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».
По юридической характеристике договор коммерческого найма является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Как правило, наймодателями по этому договору выступают собственники частного жилищного фонда (юридические и физические лица). Что касается государственного и муниципального жилищного фонда, то на уровне субъектов РФ органы государственной и муниципальной власти также могут заключать договор коммерческого найма.
На стороне нанимателя выступает только физическое лицо. Особенностью является то, что в числе лиц, проживающих с нанимателем, могут быть лица, которые не связаны с ним родственными отношениями (они также могут быть сонанимателями).
В соответствии со ст.673 ГК РФ, объект договора найма жилого помещения должен обладать следующими признаками:
1) изолированность (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома);
2) пригодность для постоянного проживания, которая определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством;
3) свободное.
Для данного вида договора найма признак благоустроенности жилого помещения применительно к данному населенному пункту не является обязательным, т.е. помещение может быть и не благоустроенным.
Если квартира находится в многоквартирном доме, то согласно ст.290 ГК РФ, в объект договора коммерческого найма включаются несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Нужно ли гражданам заверять или регистрировать этот документ?
Договор найма не требует заверения нотариусом. Если он имеет срок действия больше года необходимо зарегистрировать данное соглашение в Росреестре. Для этого необходимо подать необходимые документы и заплатить госпошлину.
По закону на получение субсидий в частном жилом фонде могут рассчитывать только следующие граждане – собственники жилья, либо наниматели по договору найма (аренды) квартиры.
Случается, что по факту в квартире проживает не собственник, а его родственники, которые не имеют права собственности на эту жилплощадь. По различным обоснованиям они могут иметь право на оформление субсидий. Это возмещение по оплате коммунальных услуг. Для того чтобы реализовать свое право этот человек может заключить с собственником договор найма.
Главное отличие такого договора обычно в том, что сумма за оплату жилья символическая. Потому что целью заключения соглашения не является доход от сдачи квартиры в наем. Можно вписать в документ сумму в 500 рублей, даже встречаются случаи, когда указывают сумму оплаты в размере 1 рубля. Закон не ставит ограничений по этому поводу, только собственник вправе это решать.
Естественно, что и сам договор не будет подробным, потому что имеет формальный характер. Обычно используют типовой бланк со стандартными пунктами.
Более детально про то, обязательно ли делать регистрацию договора найма жилого помещения между физическими лицами и где именно, можно узнать в этом материале.
Договор коммерческого найма
По договору коммерческого найма собственник жилья передает нанимателю жилое помещение за договорную плату во временное пользование для проживания. В таких отношениях нанимателем может выступать любое лицо. Не нужно обращать внимания на нуждаемость, очередность и площадь квартир. Чаще всего в договор коммерческого найма вступают между собой граждане, которые сдают квартиры на определенный срок за деньги.
В договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, которые будут постоянно проживать в квартире. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Права и обязанности участников договора определяются главой 35 Гражданского кодекса РФ.
По истечении срока действия договора коммерческого найма наниматель имеет преимущественное право заключать договор на новый срок. В законе предусмотрено, что не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить нанимателю один из вариантов:
- заключить договор на новый срок на прежних условиях
- заключить договор на новый срок, но на иных условиях
- предупредить о желании прекратить действие договора
Следует учесть, что заключение договора найма на новых условиях возможно только с согласия нанимателя. Прекращение договора найма возможно только при условии, что наймодатель не будет сдавать жилое помещение в срок не менее одного года.
Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.
Договор аренды жилого помещения
Договор аренды и договор найма жилого помещения имеют много общего. Главным различием является то, что пользователем жилого помещения при заключении договора аренды является юридическое лицо. То есть, если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения. Если юридическое лицо, то это договор аренды жилого помещения. Но нужно смотреть и назначение договора — для проживания.
Поскольку жилье предназначено исключительно для проживания граждан, единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку законом предусмотрена необходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает год, то, в отличие от договора найма, он подлежит обязательной государственной регистрации.
Срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон. Если же срок в договоре не указан, то он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом договором может быть установлен другой срок для такого предупреждения.
Арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях. Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору или возмещения убытков.
Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. Если плата не указана, договор считается незаключенным.
Передача жилого помещения по договору арены осуществляется по акту приема-передачи.
При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа. В договоре может быть заложено условие, что арендатор обязан выполнить ремонт перед возвращением жилья.