Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

• Предмет договора

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

• Стороны договора

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

• Срок действия договора

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

• Особенности оплаты

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.

• Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

• Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

• Заключение договора

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Что должен содержать типовой договор

Каждый договор должен отражать все аспекты ситуации и составляться индивидуально. Но есть общие рекомендации, основанные на нормах закона. Согласно им, минимальные пункты договора аренды можно представить следующим образом:

1. Формальная вводная часть. Здесь нужно прописать, как называется документ, когда и где подписан, а также обозначены стороны. То есть, ФИО и данные съемщиков и арендодателей.
2. Предмет документа. Речь тут идет преимущественно о квартире. Нужно подробно описать все важные данные о помещении – адрес, количество комнат, размер площади, кому принадлежит по закону, кто будет проживать вместе с арендодателем и т.д.
3. Сведения об оплате. Нужно обозначить, сколько стоит аренда, в каком порядке нужно будет платить. Например, «20 тысяч рублей в период с 20 по 23 число каждого месяца». Также по пунктам следует указать, кто оплачивает коммунальные и прочие счета.
4. Права и обязанности. Таких разделов в документе два: для собственника и для арендатора. Условия оговариваются сторонами заранее, а в документе только подлежат закреплению. Например, хозяин квартиры предоставляет полный доступ к жилью и находящемся в нем имуществу, посещает квартиру раз в месяц, заранее предупредив об этом, и т.п. А среди обязанностей съемщиков отражены обязательства вовремя платить, использовать жилье только по прямому назначению (то есть, самостоятельно проживать там), следить за имуществом, на момент окончания проживания оставить все в прежнем состоянии, а в случае повреждений (по вине съемщиков) возместить ущерб и т.д. Таких пунктов может быть множество, стандартно принимается во внимание порядок оплаты, состояние имущества, назначение квартиры, ответственность за повреждения.
5. Ответственность сторон. Рекомендуется прописывать этот раздел отдельно, хотя, на первый взгляд, он очень похож на предыдущий. Здесь следует отразить, что хозяин квартиры проверил помещение перед сдачей, удостоверился в комплектности и исправности техники и сантехники, к примеру. Также нужно зафиксировать, что обе стороны ознакомились со всеми пунктами договора и изъявили согласие его подписать добровольно.
6. Порядок и условия расторжения договора. Здесь можно уточнить, при каких обстоятельствах съемщики могут покинуть жилье раньше срока. Предусмотреть конкретные причины сложно, поэтому чаще всего указывается, что при непредвиденных обстоятельствах стороны могут договориться и обоюдно решить такой вопрос, без обращения в суд. Также следует уточнить, когда стороне следует предупредить о прекращении срока найма – например, арендаторы за месяц (две недели, десять дней и т.д.) предупреждают хозяев о том, что собираются съезжать.
7. Дополнительные условия. Традиционно здесь следует указать непредвиденные обстоятельства, которые могут как-то повлиять на исполнение условий договора.
8. Сроки – какой конкретно период съемщики могут жить на указанных условиях.
9. Условия продления договора. Можно указать, что с истечением официального срока хозяин и съемщики могут самостоятельно продлить договор (или сделать это с помощью риэлтора, например).
10. Данные каждой стороны, их подписи.

Скачать бланк договора аренды жилого помещения

Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.

Нередко встречается формулировка «договор аренды», что для физических лиц при съеме или сдаче жилой недвижимости в наем просто недопустимо. При подмене формулировок, и возникновении спорных ситуаций такой документ признают ничтожным.

Важно: юридически грамотное название для физлиц — договор найма. Если же сделка совершается с организацией, документ оформляют как аренду. Учтите этот момент — иначе сделка по сдаче недвижимости будет признана недействительной.

Расторжение договора через суд

Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
• не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
• имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
• арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
• имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

Порядок и основания расторжения договора

Порядок внесения изменений в заключенный договор может предусматриваться самим соглашением. Однако в гражданском законодательстве имеется ряд норм, которые связаны с порядком внесения в договор изменений.

Когда собственник переданного в аренду жилого помещения передает право собственности на него третьему лицу, то такое лицо получает вместе с правом собственности права и обязанности наймодателя.

Помимо этого условия, такие соглашения новым собственником могут быть пересмотрены только при наличии согласия на внесение изменений нанимателя, то есть в двустороннем порядке.

Запомните! Собственник получает право расторгнуть соглашение при следующих условиях:

• Когда наниматель нарушает срок внесения арендной платы за пользование помещением или имеет задолженность более двух месяцев;
• Когда наниматель портит имущество, находящееся в квартире;
• Когда нанимателем переданное жилое помещение используется не по его назначению, нарушаются правила проживания в жилом помещении или нарушаются права третьих лиц.

Досрочно прекратить договор найма жилого помещения нанимателем можно только в том случае, когда последний уведомил собственника о расторжении соглашения не менее чем за 90 дней.

Когда условия проживания были изменены в худшую сторону, то стороны вправе расторгнуть такое соглашение в судебном порядке.

Договор найма жилого помещения

г. Курган 25 апреля 2022 года
Михалков Михаил Михайлович, 18.01.1995 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 19.01.2010 года, именуемый в дальнейшем Наймодатель
И
Петровских Анастасия Олеговна, 22.01.1985 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 23.01.2005 года, именуемая в дальнейшем Наниматель
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбулу документа традиционно входят:

• наименование разновидности сделки;
• место и дата заключения договора;
• имена и роли участников соглашения;
• паспортные данные участников сделки.

Далее в документе прописываются пункты, содержащие существенные условия. К ним относятся:

• предмет соглашения;
• срок договора;
• стоимость аренды (найма);
• обязанности и ответственность сторон.

Нюансы составления договора найма

Долгосрочный наём (аренда), которая заключается в сдаче квартиры на срок от года до пяти лет, зачастую удобна для обеих сторон. Хозяин квартиры может быть уверен, что будет стабильно получать доход, а наниматель – при исправном исполнении своих обязательств – не волноваться с поиском другого жилья в течение длительного времени.

Если наниматель будет соблюдать все условия договора, то арендодатель вряд ли откажет ему в продлении срока аренды. У жильцов в этом случае есть преимущественное право. Механизм здесь следующий: у договора имеется срок действия и за 3 месяца до окончания хозяин может предложить жильцам его продлить. В случае согласия обеих сторон, они подписывают новый договор на следующий срок. Если хозяин не объявился, то договор продлевается автоматически на 5 лет.

Чтобы разорвать взаимоотношения по инициативе наймодателя, потребуется наличие на то веских причин:

• отсутствие платежей более 6 месяцев;
• существенная порча имущества;
• конфликтные ситуации с соседями и органами правопорядка;
• использование жилья не для проживания.

Обязательные приложения

Договор аренды квартиры состоит из основной части и приложений, которые не менее важны. Самые важные приложения к договору:

• акт приема-передачи квартиры и имущества;
• ксерокопии паспортов обоих участников договора;
• свидетельства о праве собственности (ксерокопия).

Чем отличается договор аренды от договора найма

Сначала определимся с терминологией, для этого разграничим термины «аренда» и «найм».

1. Аренда – это сделка по сдаче жилого или нежилого помещения для временного использования физическому или юридическому лицу.

   Следовательно:

   1. если хоть одна из сторон является юр.лицом, то нужно заключать ДА (договор аренды);
   2. если помещение не имеет статус жилого (в т.ч. квартира, переведенная в нежилой фонд), то также необходимо заключать ДА.

   Стороны договора аренды:

   1. арендодатель – физ. или юр.лицо, сдающее помещение;
   2. арендатор – физ. или юр. лицо, берущее помещение для временного использования.
2. Найм – это соглашение между физ.лицами по поводу временной сдачи жилья.

   Следовательно:

   1. стороны ДН – физ.лица;
   2. объект ДН – комната, квартира, дом.

   Стороны ДН:

   1. наймодатель – физ.лицо, сдающее жилье для временного использования;
   2. наниматель – физ.лицо, берущее жилье для временного использования.

Как составить типовой договор аренды квартиры

Типовую форму договора аренды квартиры и его текст сегодня можно легко найти в сети Интернет. Именно на ее основе и составляется сам документ, в котором присутствует только самое важное, без излишеств.

Как грамотно и правильно оформить договор, предусматривающий аренду конкретного объекта недвижимости?

Для этого важно учесть и занести в него такие сведения:

• данные участвующих сторон (персональные, контактные);
• технические и регистрационные характеристики жилплощади (адрес объекта, площадь, кадастровый номер);
• особенности жилья и описание имущества, сдаваемого в аренду вместе с квартирой (какая мебель остается, какие имеются дефекты – функциональные и косметические);
• порядок оплаты, включающий величину платежей и их периодичность (лучше расписать подробно и приложить к договору график);
• период, на который заключается договор, а также дата и место подписания бумаги.

Документ составляется и подписывается в двух экземплярах: по одному для каждой стороны.

Далее предлагаем ответить на популярный вопрос — как правильно составить договор аренды квартиры? Наиболее простым вариантом является обращение за квалифицированной юридической помощью — специалисты не только помогут оформить соглашение, но и пройти процедуру регистрации, если это необходимо.

Так как нет единого шаблона документа, то стороны вправе самостоятельно его составить либо воспользоваться типовыми формами. Как правило, в преамбуле указывается информация о сторонах, пришедших к согласию относительно условий аренды (наименование сторон, представителей, дата и место заключения договора). Далее стандартный договор аренды квартиры содержит информацию о предмете — его наименование, расположение, квадратура и иные необходимые характеристики. Если документ оформлен на определенный срок, то указывается количество календарных месяцев или лет (либо промежуток между начальной и конечной датой).

Типовой договор сдачи квартиры в аренду может предусматривать условия о внесении не только арендных платежей, но и коммунальных, порядок пользования имуществом и сроки внесения каждого вида платежа.

Обязанности и ответственность сторон — необходимые пункты соглашения аренды, защищающие права и интересы сторон. Немаловажным условием является продление договора аренды квартиры (иными словами пролонгация). Если перечисленные (кроме существенных) условия не урегулированы сторонами письменно, применяются общие нормы ГК РФ.

Обеспечительный платеж

В договорах найма квартиры часто бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Как правило, этот платеж равен месячной оплате жилья, хотя может быть и не привязан к этой сумме. Это положение законно.

Главное, на что нужно обратить внимание, — в каких случаях этот платеж остается у хозяина. Обеспечительный платеж страхует хозяина только в случае, если вы нарушаете договор аренды и должны ему сверх платы за квартиру: например, если вы сожгли его сервант, сломали кровать или постоянно задерживаете платежи

Проследите, чтобы обеспечительный платеж возвращался арендатору, если он решил съехать раньше времени и не предупредил арендодателя в срок, прописанный в договоре. Можно ведь неожиданно потерять работу, проиграть 5 зарплат в покер или внезапно жениться — в этих ситуациях нет времени предупреждать хозяина.

Поэтому в договоре аренды пишите, что обеспечительный платеж возвращается в полном объеме после прекращения договора, в том числе при досрочном расторжении по вашей инициативе.

Если хозяин настаивает на ответственности за ваш внезапный отъезд, предложите альтернативу — штраф.

Обеспечительный платеж — это не штраф на всякий случай и не бонус за съем жилья. Это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги, которые вы не платите добровольно.

Порядок регистрации договора аренды квартиры

Вопрос регистрации данного документа спорный. При стандартных условиях, когда одно физическое лицо снимает помещение у другого — обращение в Росреестр необязательно. Наличие подписанного договора с печатями достаточно.

Но есть и исключения:

• При аренде жилой недвижимости на продолжительный период (не менее 1 года).
• В соглашении один или оба участника являются юридическими лицами.

Для регистрации договора требуются определенные документы. Перечень включает:

• Заявление. Может подаваться любой из сторон. Типовая форма отсутствует.
• Квитанцию об оплате регистрации. Для ее получения нужно сначала обратиться в Росреестр, получить соответствующий бланк, заполнить его и обратиться в банк.
• Оригинал договора аренды квартиры.
• Пояснение к архитектурному проекту (экспликация) и поэтажный план жилого помещения.
• Для физических лиц — удостоверение личности (паспорт).
• Для юридических лиц — учредительные документы организации.

С этим документом нужно обратиться в Росреестр. Сотрудник ведомства проверит полученный перечень и, если все оформлено правильно, внесет соответствующую запись в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Подавать документы может любой из участников сделки или доверенное лицо (при наличии доверенности).

Законодательно лицо, которое должно платить за регистрацию, не указывается. Обычно стоимость разделяется на равные части, поскольку и арендатор и арендодатель заинтересованы в успешности регистрации жилой недвижимости.

Договор аренды. Основные понятия, особенности и преимущества

Договор аренды подразумевает заключение письменного и заверенного подписями соглашения между юридическими лицами. Однако, в данном понятии есть свои особенности:

1. Договор может заключаться между физическим и юридическим лицом. Данный пункт обозначает, что соглашение составлено хозяином квартиры и какой-либо организацией либо предпринимателем. В таком случае, юридическое лицо обязано выплачивать налоги и проценты от пользования чужой жилищной площадью.
2. Соглашение может быть составлено между двумя юридическими лицами. Это обозначает, что две организации либо индивидуальные предприниматели заключают договор аренды на любой срок.

Требования к составлению

Для начала следует отметить, что договор между физлицом-собственником и организацией не подразумевает под собой субаренды, как это может показаться на первый взгляд. В таких отношения нанимателем жилплощади выступает непосредственно организация. Она будет нести ответственность за сохранность имущества наймодателя, все денежные выплаты собственнику будут поступать от организации и во всех конфликтных ситуациях и спорах ответчиком будет выступать именно компания.

Сотрудники, которые будут проживать в арендуемой квартире, будут прописаны в договоре найма как лица, имеющие право проживания в помещении совместно с основным квартиросъемщиком.

Как правило, в тексте договора не указываются их данные, но юрлицо прикладывает заверенные копии первого разворота паспорта и разворота с адресом регистрации каждого сотрудника в качестве приложения к договору. Либо же составляется специальное дополнительное соглашение, которое содержит конкретную информацию о каждом жильце (ФИО, паспортные данные).

ВНИМАНИЕ: Как правило, к договорам между физлицом и организацией прикладывается полный комплект документов, которые используются при составлении соглашения.

Снимаются копии со свидетельства о государственной регистрации права собственности, паспортов собственника и квартирантов, иногда требуется справка об отсутствии коммунальных задолженностей за квартирой и о том, что жилплощадь не находится под арестом, не была подарена и так далее. Обычно организации достаточно просто копий, но в редких случаях юрлицо может потребовать их нотариального заверения.

Похожие записи:

• Процедура вступления в наследство по завещанию
• Пособие по безработице. Кому положено и как оформить
• Новое в законах и налогах: что изменится с 2023 года