Полезные статьи о рынке недвижимости в России и СПб
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Полезные статьи о рынке недвижимости в России и СПб». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Судебная практика по аренде обширна, разнообразные аспекты правоприменения по разным ее видам (особенно по аренде нежилых помещений, земельных участков) затрагиваются в судебных актах практически ежедневно.
Последствия признания недействительным нормативного акта по платежам
Если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным (п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016).
Однако это не означает, что вносить платежи за данный период не потребуется. Согласно абз. 2 ст. 13 ГК РФ в случае признания судом нормативного акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ, в т. ч. путем взыскания платежей за пользование имуществом (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6171/10, определение ВС РФ от 14.04.2016 № 309-ЭС15-16627).
Так, решением Волгоградского областного суда от 19.02.2018 по делу № 3а-15/2018 признаны недействующими отдельные нормы Порядка расчета арендной платы…, утв. постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, по мотиву, что оспариваемые нормы (в редакции постановления от 20.03.2017 № 135-п) не соответствуют принципам экономической обоснованности и запрета необоснованных предпочтений. По делу о взыскании арендной платы окружной арбитражный суд указал, что необходимо исчислить ее на основании норм ранее действовавшей редакции нормативного акта (см. постановление АС ПО от 12.10.2018 по делу № А12-25442/2017).
Условия признания недействительности
Чтобы признать соглашение незаконным, должны соблюдаться определенные условия, указанные в законе:
- требования должны исходить от лиц, указанных в статье Гражданского кодекса РФ. Например, законный представитель, учредители, потерпевший, третьи лица — и только от них;
- предъявляющее требование лицо должно иметь в этом законный интерес;
- понадобится и доказательство такого существенного условия признания договора недействительным, как отношение другой стороны сделки к ее совершению (знала или должна была знать о пороке);
- ссылающееся на недействительность лицо должно действовать заведомо добросовестно, в противном случае невозможно признание сделки недействительной, ГК РФ в статье 166 пункте 5 прямо говорит об этом. В таком случае заявление о недействительности не имеет правового значения.
Примеры применения исков
В судах общей юрисдикции чаще всего рассматривают иски о признании недействительными договоров:
- в сфере недвижимости: купля-продажи, дарение доли — чаще всего для ухода от налогов;
- займа, кредита и залога — попытки вывести часть имущества из общей долевой собственности, например, при расторжении брака; соглашения с микрофинансовыми организациями;
- совершенных с помощью обмана — сообщение ложных сведений страховой компании при страховании жизни и здоровья;
- отдельных положений договоров, ущемляющих права гражданина, по сравнению с установленными законом.
В арбитражных судах часто рассматриваются дела по признанию недействительными:
- договоров аренды;
- купли-продажи имущества юридического лица и процентных займов в процессе банкротства или ликвидации юридических лиц;
- контрактов, заключенных с нарушением положений закона № 223-ФЗ, без соблюдения закупочных процедур и размещения информации о закупке, в ущерб интересов юридического лица;
- контрактов, заключенных от имени юридического лица представителями с ограниченными полномочиями;
- соглашений об уступке права требования.
По официальным статистическим данным арбитражных судов, признание сделки незаконной происходит в менее чем 50% от рассмотренных дел этой категории.
Признание договора аренды недействительным как избежать и какие последствия
Аренда недвижимости – идеальный вариант, когда человеку или предприятию необходима площадь для развития бизнеса, размещения оборудования и так далее.
В случае возникновения проблемы с ежемесячной оплатой, арендодатель вправе подать исковое заявление, чтобы оплата была взыскана по суду.
Арендатор зачастую подает встречное исковое заявление, в котором просит признать, что договор аренды недействителен.
Есть ряд обстоятельств, на основе которых арендатор может требовать признания договора аренды недействительным. Среди них:
- Заключение договора с нарушением норм и правил существующего законодательства.
- Подписание документа недееспособным гражданином или под влиянием угроз, обмана.
- Если сделка была мнимой и с самого начала не предполагала правовых последствий.
- Заключения договора на невыгодных условиях в безвыходной ситуации.
- Нарушение договором публичного порядка.
Согласно законодательству РФ, для признания договора недействительным достаточно доказать, что на бумаге нет четкого описания условий аренды нежилой площади. В качестве основных условий стоит рассматривать стоимость аренды, сроки, методы расчета и так далее.
Чаще всего договор аренды недействителен в случаях, когда в его теле нет подробного описания предмета договора. К примеру, если в помещении сдается только какая-то его часть, то она обязательно должна быть графически обозначена. Делают это на общем плане комнаты, где указывают чернилами арендуемую площадь.
Это касается и офисных помещений, которые в общем плане здания не всегда нумеруются. Чтобы обозначить площадь аренды необходимо брать поэтажный план и на нем делать отметку.
Примеры применения исков
В судах общей юрисдикции чаще всего рассматривают иски о признании недействительными договоров:
- в сфере недвижимости: купля-продажи, дарение доли — чаще всего для ухода от налогов;
- займа, кредита и залога — попытки вывести часть имущества из общей долевой собственности, например, при расторжении брака; соглашения с микрофинансовыми организациями;
- совершенных с помощью обмана — сообщение ложных сведений страховой компании при страховании жизни и здоровья;
- отдельных положений договоров, ущемляющих права гражданина, по сравнению с установленными законом.
В арбитражных судах часто рассматриваются дела по признанию недействительными:
- договоров аренды;
- купли-продажи имущества юридического лица и процентных займов в процессе банкротства или ликвидации юридических лиц;
- контрактов, заключенных с нарушением положений закона № 223-ФЗ, без соблюдения закупочных процедур и размещения информации о закупке, в ущерб интересов юридического лица;
- контрактов, заключенных от имени юридического лица представителями с ограниченными полномочиями;
- соглашений об уступке права требования.
По официальным статистическим данным арбитражных судов, признание сделки незаконной происходит в менее чем 50% от рассмотренных дел этой категории.
Как прекращается в одностороннем порядке?
Если договориться на общих условиях не получается, т.е. на претензии вам не отвечают в течение 30-ти дней, или же отвергают все законные основания для расторжения договора, то единственным выходом будет обращаться в суд и ликвидировать соглашение в одностороннем порядке. Для этого нужно составить исковое заявление и передать его в районный суд по адресу земельного участка.
Внимание! Сбор доказательств для подтверждения своей правоты – это обязанность истца. Прежде, чем заниматься этим, лучше нанять опытного юриста, который поможет правильно составить заявление и собрать все документы.
В том случае, если суд удовлетворит иск, сторонам конфликта выдадут выписку с постановлением, по которому договор утратит силу через десять дней с момента принятия судебного решения. За этот срок решение можно обжаловать и возбудить новый иск.
Последствия признания договора аренды недействительным
Если стороны не предусмотрели особых условий в самом договоре аренды, то последствия признания сделки недействительной будет в соответствии с законом, а именно ст. 167 ГК РФ (возврат сторон в первоначальное положение), так, например, если рассматривать аренду земли, то сторона обязана передать обратно занимаемый земельный участок, должен быть решен вопрос о восстановлении вещного права правообладателя.
Если сделка была уже зарегистрирована в реестре прав на недвижимость, то записи о регистрации и сведения должны быть аннулированы.
В случае, если сделка будет признана недействительной по вине государственного органа, например, в случае нарушения процедуры предоставления земли со стороны уполномоченного органа, то арендатор вправе рассчитывать и заявлять свое право на компенсацию возникших у него убытков в связи с данным событием. Размер убытков определяется по общим правилам возмещения убытков в силу ст. 15 ГК РФ.
СОГЛАСИЕ НА РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Для расторжения договора аренды необходимо согласие всех собственников сдаваемого в аренду имущества, которое находится в общей долевой собственности. Данный вывод можно сделать из судебной практики.
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.08.2009 N Ф03-3509/2009 по делу N А24-1699/2008:
«…учитывая изложенные обстоятельства, судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что выдел доли в праве общей долевой собственности в натуре в установленном законом порядке не производился, доказательств того, что за истцом зарегистрировано право собственности на реальную долю в общем долевом имуществе, в материалах дела не представлено, в связи с чем наличие права истца на конкретные помещения не доказано, следовательно, истец не вправе распоряжаться общим имуществом без согласия других участников общей собственности и требовать расторжения договора аренды и выселения ответчика без соглашения со вторым собственником.
При таких обстоятельствах не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований в соответствии с пунктами 2, 3 статьи 615 ГК РФ…»
АРЕНДА НА ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Если объект незавершенного строительства, переданный в аренду, изменяется в результате строительства, договор аренды может быть признан незаключенным. Данный вывод можно сделать из судебной практики.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 по делу N А17-1012/2007:
«…иск основан на статьях 432, 607, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что на момент оформления арендных отношений между обществом с ограниченной ответственностью «Дженнифер-Иваново» (правопредшественником Общества) и Предпринимателем здание N 2/1 по улице Красной Армии являлось объектом незавершенного строительства, а поэтому помещения в нем не могли быть предметом аренды и не использовались Обществом по назначению. Полученные ответчиком средства по незаключенной сделке в виде арендной платы и капитальных вложений являются неосновательным обогащением.
Как видно из документов и установил суд, Предприниматель (арендатор) и ООО «Дженнифер-Иваново» (арендодатель), позднее реорганизованное в Общество, заключили договор от 01.07.2004 аренды нежилых помещений общей площадью 230 квадратных метров, расположенных в здании N 2/1 по улице Красной Армии города Иваново, обеспеченных всеми инженерными коммуникациями и обозначенных на техническом плане под литерами Б1, В1 и П, для организации арендатором розничной торговли и складирования товарных запасов сроком на 11 месяцев. Передача объекта найма оформлена контрагентами актом приема-передачи от 01.07.2004.
На момент заключения сделки Предприниматель являлся собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 260 квадратных метров (свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2003 серии 37 ВВ N 112831). Данный факт установлен в ходе судебного разбирательства по иску Общества к Предпринимателю о признании договора аренды от 01.07.2004 недействительным. Доказанные обстоятельства, отраженные в судебных актах под N А17-829/9-2005, имеют преюдициальное значение для настоящего спора в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По договору аренды от 01.07.2004 объектом имущественного найма выступали строящиеся площади. Законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности. Вместе с тем изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи в аренду, а потому договор аренды такого объекта в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признан незаключенным.
При разрешении спорной ситуации суд установил, а материалами дела подтверждается, что Общество фактически использовало предоставленные Предпринимателем в аренду нежилые помещения по оговоренному сделкой коммерческому назначению: с целью открытия магазина «Дженнифер» произвело подготовительные мероприятия (в том числе заключило договор с ООО «Тринити» на выполнение монтажных, отделочных работ и поставку торгового оборудования), организовало розничную торговлю товарами в магазине. Общество добросовестно исполняло обязанность по внесению арендных платежей, представляющих собой форму оплаты арендодателю за право пользования переданным в аренду имуществом…»
○ Последствия признания договора недействительным.
Последствием арендного договора, признанного недействительным, независимо от его оспоримости или ничтожности является реституция. Данный термин предполагает, что стороны должны вернуть друг другу все, что было получено от контрагента.
- «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ)».
Таким образом, при подобном решении суда, арендодатель обязан вернуть полученные от арендатора финансовые средства, а квартиросъемщик – имущество, полученное во временное пользование. При этом из арендной платы должны быть вычтены средства за фактическое использование жилплощади. Их размер определяется судом.
Недобросовестность при заявлении о недействительности договора
В российское законодательство введен международно-правовой принцип эстоппель: в соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки рассматривается через призму оценки добросовестности заявителя. В случае если он действовал недобросовестно, к примеру создавая у других лиц представление о действительности совершенного соглашения, это заявление утрачивает свое юридическое значение.
Например, эта норма была применена при оспаривании участником сделки по мотиву мнимости (постановление АС ВВО от 01.08.2016 № Ф01-2656/2016).
Под заявлением о недействительности следует понимать высказывание, которое (п. 70 постановления № 25):
- может быть выражено в какой угодно форме: в виде иска, письменного возражения и т. д.;
- в отношении как ничтожной, так и оспоримой сделки.
Такой подход полностью соответствует тем целям, которые преследовал законодатель. Единственное, что требует дальнейшей проработки, — правовое значение отказа в защите права для ничтожной сделки, которая де-юре изначально несостоятельна. Приобретает ли она в данном случае значение правомерной? Судебная практика должна выработать мотивированную позицию на этот счет.
Юридическая консультация
Правовые тонкости относительно незаключённых и недействительных сделок подлежат изучению на этапе подготовки и подписания договора. Ведь невозможно взыскать арендодателю не только предусмотренные финансовые санкции при неплатежах, но и саму сумму задолженности при признании договора незаключённым, что на юридическом «языке» означает несуществующим. Арендатор лишается возможности передачи арендуемых ценностей в субаренду и преимущественного права заключения нового договора по истечении срока действия.
Профессионалы окажут юридическую поддержку в части:
- обязательности регистрации договора и правовых последствий игнорирования процедуры;
- правильного составления акта приёма-передачи помещения с отражением недостатков;
- проверки арендодателя на правовую возможность заключения договора аренды или имущественного найма – привилегию собственников.
Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?
Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).
В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).
Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).
Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:
- суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
- договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.
В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).
Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.
Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:
- Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
- Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.
Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным — судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).
Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.