Методы оценки инвестиционных проектов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Методы оценки инвестиционных проектов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Управление недвижимостью предполагает, что компания берет на себя обязательства по выполнению всех действий, которые связаны непосредственно с правильным использованием объекта для получения рациональной прибыли. Собственник может осуществлять все действия самостоятельно. Но выполнить такие действия порой не представляется возможным из-за серьезной загруженности. В определенных случаях выполнение действий является невозможным из-за отсутствия знания.

Контрактное моделирование инвестиционно-строительных проектов

• Инвестиционно-строительный процесс
• Базовая классификация инвестиционно-строительных контрактов
• Факторы контрактного моделирования: Инвестиционно-строительный инжиниринг
• Факторы контрактного моделирования: Классификация Заказчиков и Девелоперов, как подвида Заказчиков
• Факторы контрактного моделирования: Учет изменчивости контрактов через анализ концепции «Open Book»
• Контрактные модели реализации инвестиционно-строительных проектов
• Контрактные модели реализации девлоперских проектов
• Контракты на комплексный инжиниринг инвечимционно-строителного проекта

Концептуальный инжиниринг решает задачу формализации новой инвестиционной идеи и превращения её в удобоваримый для принятия решений пакет документов. В общем случае концептуальный инжиниринг предполагает выполнение таких работ, но, не ограничиваясь этими:

• Подбор, анализ и выбор вариантов девелопмента (Pre-Bid engineering support);
• Состояние земельного участка (гринфилд или браунфилд);
• Анализ существующих технологий и выбор базового варианта (в т.ч. через тендер);
• Подбор, анализ и выбор варианта основного оборудования на основе выбранной за основу технологии;
• Предварительное обоснование инвестиций (ПредТЭО или краткое ТЭО) (Feasibility study);
• Также возможна разработка Расширенного концептуального проекта (FEL – Front End Loading) и рассмотрение предварительного землеотвода (PLA – Preliminary Land Allocation) и другие документы.

Финансовый Инжиниринг – это планирование возможных вариантов финансирования проекта, как с точки зрения достаточности объёмов денежных средств, их стоимости и доступности, так и с точки зрения резервирования источников финансирования при наличии рисков превышения начального бюджета затрат или потери основного источника. Схема финансирования также существенно влияет на показатели бизнес-планирования. После определения источников финансовый инжиниринг решает операционные задачи по:

• Разработке новых финансовых инструментов и операционных схем, пригодных при осуществлении финансово-кредитных операций для обеспечения ликвидности проекта;
• Созданию новых финансовых продуктов путем разделения и объединения действующих финансовых инструментов (пакетов финансирования);
• Подготовке деклараций и иных документов о намерениях для соинвесторов и внешних органов с целью обеспечения правомерности легализации финансовых потоков;
• Подготовке исходных данных для учета в бизнес-плане финансовых операций и так далее.

После появления конкретного инвестора наступает время проработки и согласования основных параметров будущего объекта. Единого перечня необходимых действий на этом этапе нет, так как он может существенно различаться в зависимости от конкретной ситуации. Часто он включает:

• Подготовку и проведение конкурса на выполнение обязанностей Заказчика;
• Разработку технико-экономического обоснования (включающего предварительный проект (Предпроект или FEED (Front-End Engineering & Design), базовые спецификации на основное оборудование, возможно наличие эскизного проекта, дизайн-проекта, архитектурного решения, градостроительной концепции и т. п.). Рис.16¹ ;
• Выбор разрешённого использования земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки данного поселения;
• Приобретение и государственная регистрация прав на земельный участок в соответствии с законодательством РФ (покупка, аренда, бессрочное пользование);
• Получение кадастрового паспорта земельного участка;
• Проведение топографической съёмки участка или получение геодезической основы;
• Получение технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения объекта;
• Получение Градостроительного плана земельного участка;
• Проведение в необходимых случаях предварительных согласований основных параметров объекта;
• Проведение инженерных изысканий, государственная экспертиза их результатов (изыскания и их экспертиза могут выполняться также на этапе проектирования);
• Составление задания на проектирование, подготовка и проведение конкурса на проектные работы.

Безусловно, данное пособие является первой попыткой аккумулировать все накопленные знания, навыки и отработанные технологии в области построения оптимальных контрактных схем. Большой ошибкой можно считать попытки привязать стороны уже реализуемых проектов к какой-то модели и запустить процесс анализа на стадии завершения проекта. Анализ всегда надо вести с самого начала проекта и для своевременной корректировки, четко понимать, кто и какую роль уже играет в проекте.

В заключение, хотелось бы добавить, что книга будет постоянно обновляться, как по мере поступления новой информации, так и по дополнениям, предложенными другими специалистами в области управления проектами. Также будут полезны любые критические замечания, если они касаются духа и целеполагания книги.

Автор премного благодарен многим руководителям предприятий строительной отрасли, с которыми ему пришлось пройти по жизни и благодаря которым появились эти знания. А также выражает отдельную благодарность первым руководителям ОАО «Стройтрансгаз» за школу управления грандиозными проектами, которую я смог положить на бумагу в виде полезного продукта. В этом заслуга многих специалистов в области нефтегазового, промышленного строительства и монтажа, а также в области высокотехнологичного инжиниринга, благодаря которым автор получил все эти знания: А. Беккер, В. Лоренц, А. и Е. Лаврентьевы, А. Капник, А. Горелов, Ю. Корсун, А. Рязанов и многие другие.Особая признательность моей супруге Елене за долготерпение и выдержку.

Срок окупаемости инвестиций (Payback Period, PP)

Наиболее распространенным статическим показателем оценки инвестиционных проектов является срок окупаемости (Payback Period — PP).

Под сроком окупаемости понимается период времени от момента начала реализации проекта до того момента эксплуатации объекта, в который доходы от эксплуатации становятся равными первоначальным инвестициям (капитальные затраты и эксплуатационные расходы).

Данный показатель дает ответ на вопрос: когда произойдет полный возврат вложенного капитала? Экономический смысл показателя заключается в определении срока, за который инвестор может вернуть вложенный капитал.

Для расчета срока окупаемости элементы платежного ряда суммируются нарастающим итогом, формируя сальдо накопленного потока, до тех пор, пока сумма не примет положительное значение. Порядковый номер интервала планирования, в котором сальдо накопленного потока принимает положительное значение, указывает срок окупаемости, выраженный в интервалах планирования.

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала. В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами. В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:

• федеральная недвижимость;
• недвижимость субъектов РФ;
• муниципальная недвижимость;
• недвижимость предприятий;
• отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

• земельные ресурсы;
• лесной фонд;
• жилищная недвижимость;
• нежилая недвижимость.

По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:

• операционная недвижимость, которая используется для ведения бизнеса;
• инвестиционная недвижимость, используемая только с целью получения прибыли.

Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью.

Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:

• в аренду;
• в доверительное управление;
• в хозяйственное ведение;
• в оперативное управление.

Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта.

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала. В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами. В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Цели управления объектами коммерческой недвижимости

Специфика управления коммерческой недвижимостью определяется задачами, стоящими перед управляющей компанией, организующей менеджмент на объекте. Основная задача любого управленца — это достижение максимальной эффективности управления. Понятие эффективности управления любым коммерческим объектом тесно связано с целями собственника здания и включает следующие параметры.

— обеспечение безопасности и комфорта на объекте;

Достижение целей собственника невозможно без создания комфортных условий. Обеспечение максимально удобного и в то же время безопасного доступа в здание, профессиональное техническое обслуживание, организация дополнительного сервиса на объекте, индивидуальный подход к арендаторам, контроль исполнения договорных обязательств в отношении оказываемых услуг — важные задачи, от успеха реализации которых зависит репутация управляющей компании и имидж объекта недвижимости.

Здесь есть свои плюсы, которые выражаются в том, что:

• работа управляющего должна осуществляться в соответствии с положениями договора;
• собственник жилья может полностью устраниться из процесса организации бизнеса;
• управляющий обладает большим опытом и компетенциями, чем собственник;
• в назначенный договором день будет получена положенная прибыль;
• по первому требованию собственника должен представляться отчёт о работе;
• владелец объекта вправе намечать новые виды получения услуг от управляющего.

При простом посредничестве по доверенности таких полномочий у собственника нет. Но при этом существуют и минусы:

• оплата услуг потребуется даже при отсутствии прибыли;
• при неэффективной работе придётся расторгать договор;
• если управляющий окажется недобросовестным придётся обращаться в суд;
• от действий управляющего полностью зависит получение прибыли.

Поэтому перед оформлением договора нужно взвесить все варианты и предусмотреть имеющиеся преимущества и риски от передачи недвижимости управляющему лицу.

Отличия в управлении жилой и нежилой недвижимостью

Основная разница в способах управления жилой и нежилой недвижимостью заключается в её назначении.

• Жилая недвижимость рассчитана на постоянное проживание людей. В соответствии с этим признаком, в первую очередь, контроль осуществляется в формате ремонта и обеспечения комфортных условий другими путями. Финансовая поддержка нередко поступает как по инициативе самих жильцов (арендаторов), так и государства.
• Нежилая недвижимость предназначена для остальных целей (размещения офисов, магазинов, складов, производств и учреждений), часто превращая подобные объекты в бизнес-проекты. Поэтому тут управление направлено больше на организацию задуманной деятельности и получение прибыли. Владелец такой недвижимости должен не только помещение оборудовать должным образом, но и сохранять его привлекательным для рынка. Управление нежилого объекта включает гораздо больше действий и профессиональных умений от руководителя.

Жилая недвижимость нуждается в контроле, ведь именно от утверждённых правительством норм и способов управления зависит состояние объекта и уровень жизни в нём. И если владелец не желает заниматься этим самостоятельно, всегда есть возможность официально передать свои обязанности.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Объекты и субъекты управления недвижимостью

В широком понимании, под объектами подразумевается имущество, а также его системы (муниципальные жилищные фонды, товарищества и т. п.), по поводу которых возникают отношения по управлению.

К ним, в частности, относят:

• постройки и здания разнообразного назначения – жилищные, складские, офисные, производственные;
• имущественные массивы предприятий, вне зависимости от форм собственности;
• системы вышеназванных объектов – фонды: все разновидности и составляющие жилищного фонда, лесной и земельный фонды и т.д.

Касательно субъектов, таковыми считаются все виды участников правоотношений в области недвижимого имущества – физ. и юр. лица:

• собственники, пользователи и владельцы имущества;
• инвесторы;
• арендаторы;
• агенты недвижимости;
• учреждения, имеющие соответствующие полномочия;
• госучреждения;

Внимание! Основы управления недвижимостью указаны в соответствующей главе Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), с детальным описанием в комментариях статей и специализированных нормативно-правовых актах национального законодательства.

Научно определено и составлено целый ряд основных типов деятельности уполномоченных субъектов по непосредственному воздействию на объекты недвижимости.

Среди них выделяют:

1. Регулирование на госуровне:

• прямое воздействие – путем выдачи законодательных актов, инструкций и правил, которые непосредственно регулируют отношения в данной области, регистрации и выдачи соответствующих лицензий, контроля за соблюдением норм;
• косвенное влияние – так называемые экономические способы воздействия: реализация профильных программ, обкладывание налогами объектов недвижимости, комплексное реформирование и усовершенствование области.

1. Воздействие на уровне общественности: объективная реакция населения, с учетом профессиональных субъектов, и практические последствия такого реагирования.
2. Управление отдельных объектов: операционные, используемые владельцем для определенной разновидности предпринимательской деятельности в своих интересах, и инвестиционные – недвижимое имущество, которое требуется для максимизации прибыли.
3. Влияние на системы объектов недвижимости: жилая (РЖА) и нежилая (РА КУГИ)

Состав комитета инвестиций

Прежде всего, в состав комитета входит заранее уполномоченный председатель комиссии, который назначается только из числа лиц, ведущих деятельность в системе финансирования в течение длительного времени. При этом стандартный срок полномочий данного лица составляет не менее 1 года. Также в состав комитета входят непосредственно полномочные представители главных членов комитета, которые могут замещать представителей на основных заседаниях, выполнять голосование и другие функции, связанные с инвестиционной деятельностью.

В состав кабинета могут входить члены комиссии, занимающиеся юридическим направлением деятельности. Они решают правовые аспекты деятельности инвестиционного комитета и следят за качеством исполнения обязанностей в соответствии с договорными условиями, а также сроками принятия основных решений.

Дополнительно в состав входят члены, которые занимаются финансово-административной работой, включающая составление основной документации и непосредственное привлечение инвесторов. Члены комиссии занимаются поиском возможных инвесторов и анализируют все положения, выдвигаемые на рассмотрение и последующее утверждение председателем.

Должностная инструкция специалиста по инвестициям

Специалист по инвестициям — работник, в обязанности которого входят финансовый анализ, инвестиционный менеджмент, управление инвестиционным портфелем, инвестиционный консалтинг.

Специалистов по инвестициям условно можно разделить на две группы:

— специалисты, осуществляющие свою деятельность в консалтинговых организациях, инвестиционных фондах и иных организациях (в том числе специализирующихся на сделках с ценными бумагами);

— специалисты, которые зачислены в штат производственного, торгового или иного предприятия и занимаются непосредственно инвестиционной деятельностью.

Специалисты второй группы вводятся в штат финансового подразделения или бюро (сектор) по инвестициям того же подразделения. Основная их задача — разработка инвестиционных проектов, обоснование их перед руководством, участие в отдельных инвестиционных действиях (операциях), пр. Именно на таких специалистов ориентирована приводимая инструкция.

ИНСТРУКЦИЯ СПЕЦИАЛИСТА ПО ИНВЕСТИЦИЯМ

1. На должность специалиста по инвестициям назначается лицо, имеющее высшее профессиональное (экономическое) образование и стаж работы по специальности в области организации финансовой деятельности не менее

2. Специалист по инвестициям должен знать:

2.1. Законодательство и нормативные правовые акты, регламентирующие осуществление инвестиционной, финансовой, предпринимательской деятельности.

2.2. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов.

2.3. Основные принципы управления портфелем ценных бумаг.

2.4. Методы оценки инвестиций.

2.5. Стандарты финансового учета и отчетности.

2.6. Бухгалтерский учет.

В настоящей работе в рамках доходного подхода применен метод прямой капитализации.

Определение расчетной арендной ставки.

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений определенного функционального назначения. Было проведено исследование рынка с целью определения арендных ставок для торговых помещений, сопоставимых с оцениваемым объектом. Данное исследование включало:

— интервью с несколькими владельцами недвижимости, менеджерами агентств недвижимости г. Новосибирска и агентами по аренде;

— анализ рыночной информации.

После проведенного анализа выявились средние искомые арендные ставки по аналогичным помещениям.

Для определения ставки аренды необходимо ввести ряд корректировок на различия между объектом оценки и объектами аналогами. Расчет арендной ставки приведен в табл. 9.

Таблица 9 — Расчёт арендной ставки для объекта оценки

Ступеньки карьеры и перспективы

Карьерный рост возможен в пределах одной компании от специалиста к профессионалу по инвестициям. Кроме того, возможен переход на ту же позицию, но в другую компанию более высокого иерархического уровня. Крупные компании, как правило, заинтересованы в профессиональном росте своих сотрудников и либо направляют их на курсы повышения квалификации, либо разрабатывают и внедряют собственные программы обучения специалистов.

Портрет современного управляющего недвижимостью:

По специальным исследованиям, представителями данной профессии в России преимущественно являются мужчины (96%) в возрасте 40-50 лет (46%). Высшее образование у 97%. Работа связана с постоянными разъездами в связи с чем 90% специалистов имеют права категории В.

Основные этапы концепции управления недвижимостью

Концепция управления коммерческой недвижимостью представляет собой реализацию системного подхода по созданию, функционированию, развитию, оценке и управлению недвижимостью.

Концепция охватывает мероприятия, связаннее с организацией и проведением всего комплекса технических, экономических, юридических экспертиз объектов недв. имущества, которые обеспечивают получение максимального эффекта и включает функции планирования (стратегического и оперативного) в период до и после начала эксплуатации объекта; координацию действий инж-техн, обслуживающего и административного персонала; контроль и оценка деятельности персонала.

Проведение технической, экономической и правовой экспертиз тесно связано с жизненным циклом объектов и выработкой практических рекомендаций по эффективному управлению конкр. объектами, по их взаимоувязки в единую управленческую систему и по стратегич-му развитию всего комплекса.

Как правильно управлять своей недвижимостью?

Для начала стоит определиться с тем, что мы подразумеваем под самим понятием «управления». С одной стороны, этот процесс может непосредственно относится к тому, каким образом вы используете и распоряжаетесь вашим недвижимым имуществом. А с другой стороны, это более сложный процесс, касающийся управления и поддержания рабочего состояния всего здания, в котором находится принадлежащий вам объект недвижимости. Мы рассмотрим понятие управления и в том, и в другом смыслах.

Если у вас появляется дополнительная квартира , которую вы планируете сдавать или уже сдаете в аренду, тогда задача несколько усложняется. Теперь вы несете ответственность не за один объект недвижимости, а уже за несколько. Кроме того, заключенный в письменной или устной форме (если вы не хотите сдавать вторую недвижимость официально) договор аренды также накладывает на вас ряд обязательств перед арендатором. Но и в такой ситуации вы вполне можете справляться с обязанностями управляющего недвижимостью.

С появлением еще и загородного коттеджа задача становится еще более сложной. В этой ситуации вы должны обеспечивать обслуживание не только частного дома, который требует намного больше внимания и затрат, чем городская квартира (включая ответственность за работу основных коммунальных систем и вывоз мусора, но и за поддержание в нормальном состоянии участка земли).

В коттеджном поселке вы можете проживать как сами со своей семьей, так и сдавать его в аренду. И даже в таком усложненном варианте, когда вы являетесь счастливым обладателем сразу нескольких объектов жилой городской и загородной недвижимости, справиться с такой задачей можно самостоятельно без привлечения третьих лиц.

А вот наличие второго дома или квартиры заграницей превращает даже простые заботы о постоянном поддержании чистоты, порядка, оплаты коммунальных платежей и мелкого ремонта в более сложную категорию проблем, потому что находится там постоянно вы не можете.

В таком случае, самым оптимальным выходом становится так называемое доверительное управление, когда вы доверяете решение всего комплекса проблем и текущих вопросов профессиональному агентству, которое будет представлять ваши интересы на основании оформленной доверенности.

Такая практика очень широко распространена в Европе и в Америке. Однако использование этого варианта возможно только в случае составления официального договора и готовности оплачивать эти услуги, а также подавать данные в налоговую инспекцию.

Похожие записи:

• Существенный вред интересам службы при неисполнении приказа
• Обязательный предварительный медицинский осмотр
• Не дайте себя обмануть! Кто оплачивает медосмотр при приеме на работу?